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在中介公司工作的吳樑(化名),故意隱瞞實情,以不到市場價70%的價格,與年逾八旬的顧老伯、孫阿婆簽訂房屋買賣合同。老人發覺實情後拒絕履行合同,被吳樑告到法院要求繼續履行合同,老人反訴請求撤銷合同。近日,長寧區法院一審判決支持老人的反訴請求,吳樑的訴訟請求被依法駁回。
去年10月,年逾八旬的顧老伯、孫阿婆想把名下鎮寧路上的一套房子賣掉。顧老伯找到上海中原物業顧問有限公司華山路一家門店,委託其以110萬元的價格出售房屋。吳樑以中原公司“物業顧問”的身份,爲顧老伯提供居間服務。同年12月3日,吳樑與顧老伯簽訂房屋買賣合同,約定房屋轉讓款爲80萬元,交易產生的稅費由吳樑承擔。簽約後,吳樑向顧老伯支付25萬元首付款。
顧老伯回家和老伴一說,老伴覺得房價太低,當即表示反對。但合同也簽了,錢也拿了,該怎麼辦呢?在律師的幫助下,經市場詢價,顧老伯得知自己的這套房子少說也值122.5萬元,80萬元賣掉,連七折都不到。當月23日,顧老伯發函給吳樑,以房屋價款遠低於市場價及老伴不同意賣房爲由,要求解除合同。25日,顧老伯請律師再次發函給吳樑,要求吳樑接受25萬元退款,停止辦理一切與合同進程有關的手續。然而,吳樑還是在31日向中原公司支付了1.6萬元中介費。
今年1月,吳樑向法院起訴,要求顧老伯、孫阿婆繼續履行合同,辦理過戶手續,接受剩餘購房款。顧老伯、孫阿婆應訴後提起反訴,要求撤銷雙方的買賣合同,退還已經收取的25萬元。顧老伯告訴法官,吳樑先介紹兩名買主與他協商,故意將價款壓低,然後吳樑自己出面,表示願意以80萬元買下房子。因爲自己不瞭解市場行情,稀裏糊塗就簽了合同,希望法院撤銷雙方之間的買賣合同。吳樑對涉訟房屋市場價爲122.5萬元沒有異議,但辯稱80萬元是“到手價”,加上要負擔的稅費,自己實際承擔的價款高於市場價的70%,並不是明顯不合理的低價,不符合撤銷條件。
日前,長寧區法院對此案作出一審判決,顧老伯、孫阿婆的反訴請求獲得法庭支持,吳樑的訴訟請求被法庭駁回。
法官說法
本案審判長朱愛東表示,合同顯失公平應具備兩個條件,一是客觀上合同造成當事人的利益不平衡,二是主觀上一方當事人故意利用其優勢或另一方當事人的草率、無經驗等訂立了合同。
本案中,一方面,按照一般交易者的判斷,80萬元轉讓價與122.5萬元市場價之間的差異明顯,違背了市場一般的交易規律,原被告雙方在利益上嚴重失衡。這種不平衡,違反了民事活動應遵循公平及等價有償的基本原則。
另一方面,原告是房地產經紀機構的工作人員,在交易過程中具有身份上、專業知識上和經驗上的優勢地位,主觀上對轉讓價款明顯低於市場價格應當是明知的。而且,告知被告涉訟房屋的市場參考價、房屋交易涉及的稅費,促成被告與他人交易,是原告工作的職責。但原告利用優勢地位使被告與其簽訂明顯低於市場價格的買賣合同,屬於《房地產經紀管理辦法》所禁止的行爲,違反了行業守則。
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