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近日,央行宣布下調金融機構人民幣存貸款基准利率0.25個百分點,同時,貸款利率浮動區間的下限調整為基准利率的0.8倍,並重申個人住房貸款利率浮動區間下限是基准利率的0.7倍。
記者發現,『7折利率』雖未落地,但其預期正持續發酵,樓市『差別化信貸』日漸明朗。無論是出於『穩增長』之需,還是樓市自身運行規律使然,剛性需求釋放勢在必行;但在『限購』等調控政策高壓之下,房價尚不存在大幅反彈的基礎。
『7折利率』預期攪動樓市
對購房者來說,『7折利率』可溯至2009年。金融危機期間,樓市陷入低谷,房貸『7折利率』始出。2010年樓市進入調控期,上半年各銀行遂取消7折優惠。2011年,首套房貸利率上浮更成為一種常態。
記者在上海采訪發現,和一個多月前相比,目前上海首套房貸利率優惠已經加大,以8.5折為主,少部分客戶可以獲得8折優惠,但『7折利率』尚無蹤影。
一股份制銀行上海分行個人金融業務部負責人告訴記者,7折貸款利率大大縮窄存貸款利差,銀行不賺錢,沒有動力去做,『8折利率可能就是銀行的盈虧平衡點了』。
有房產中介人士分析,目前五年以上貸款基准利率已從7.05%降到6.8%。按降息後打8折計算,首套房貸實際執行利率是5.44%,相當於原來基准利率(7.05%)的7.7折,已經降到8折以下,這對購房者來說是實實在在的優惠。
不過,雖然『7折優惠』尚屬空中樓閣,但在降息等手段影響下,房貸利率下調的預期已在發酵並影響樓市。中原地產上海浦東金橋[簡介最新動態]證大二店經理張容平說,6月以來,客戶看房量至少增加了兩成,盡管在成交量上還沒有直接的體現,但客戶心理預期開始轉好,出手買房的意願明顯增強。
樓市是否已經走過『底部』?
統計數據顯示,5月上海一手住宅成交量為80.63萬平方米(6710套),環比增長31.99%;即使跟3月份『小陽春』相比,也有0.92%的增幅。從全國來說,今年前5月,全國商品房銷售面積28852萬平方米,同比下降12.4%,但降幅比前4月縮小1個百分點。
房地產開發投資是更能反映趨勢性的指標。今年前5月,國內房地產開發投資為2.22萬億元,較上年同期增加18.5%;其中5月份開發投資為6378億元,較上年同期增加18.2%,大大高於4月份9.2%的同比增幅。有分析師認為,主要城市房地產市場已經在三四月份觸底。中原地產、中投證券等均預計,今年6-8月樓市將『淡季不淡』。
『樓市最困難的階段可能已經過去了。』易居中國董事會主席周忻日前在此間的一次論壇上表示。
值得關注的是,隨著市場逐步走出最低谷,房價下行的動力也隨之減弱。記者從上海多家房產中介了解到,隨著市場環境的『微調』,房產交易議價空間縮小,賣家的心理價位也有所抬昇。有關部門向記者提供的信息顯示,上海今年2月、3月、4月三個月連續有一定交易量的樓盤中,降價樓盤的比重分別為45%、37%和47%,已遠遠少於去年11月63%的『底部』,『這說明房企的壓力已有所減輕』。
『穩增長』如何『穩樓市』?
隨著『穩增長』發令槍的叩響,一系列『預調微調』措施已陸續出臺。『穩增長』過程中如何『穩樓市』?
數據顯示,近10年來房地產投資佔GDP的比重保持在5.5%左右,且房地產業關聯建築、建材、機械、裝潢等50多個產業部門,幾百種產品和服務。據交行金融研究中心測算,近幾年GDP的增長率中,房地產及其所帶動的行業貢獻率約佔2個百分點。數據還顯示,房地產市場長期低迷對地方財政收入有很大影響。
『如何既能有效遏制房價,使其合理回歸,又能確保房地產開發保持一定增速,並發揮對經濟的良性拉動作用,是今年房地產調控面臨的突出問題。』中國房產信息集團研究總監薛建雄說。
住建部日前強調,當前各地要按照近日國務院常務會議精神,繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,鞏固調控成果。業內人士認為,雖然樓市有所活躍,但目前不存在房價大幅反彈的基礎。
業內認為,目前是細化落實差別化政策的好時機。商業銀行應考慮對普通商品住房的購買人群實施利率優惠,讓首次購房、合理的改善性購房等剛性需求能得到滿足。