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在樓市成交逐漸回暖之後,改善型居住需求開始入市,大戶型供應也相應水漲船高。上半年『剛需』橕場的局面,逐漸由『豪剛』及中高端需求接力。據記者了解,包括龍湖[簡介最新動態]時代天街、華潤公元九裡[最新消息價格戶型點評]等多個項目已經從剛需產品轉向以大戶型為主的改善型供應,市場即將迎來改善型供應的高峰。
大戶型集中放量
據悉,近期北京多個項目開盤,包括龍湖時代天街、長楹天街、中糧[簡介最新動態]萬科[簡介最新動態]紫雲庭、華潤公元九裡等,均只提供三居及以上大面積住宅產品,大戶型呈現集中放量態勢。其中招商嘉銘瓏原[最新消息價格戶型點評]、遠洋東方、旭輝御府、逸翠尚府、中海九號公館[最新消息價格戶型點評]幾個主推大戶型項目,在5月都突破了30套成交量。
據悉,位於大興的龍湖時代天街目前8號樓在售,戶型為130平米、145平米和168平米4居,均價13500元/平米,起價11800元/平米。繼5月16日開盤20分鍾售罄之後,龍湖時代天街成為京城樓市熱議的話題之一,而後的周末,時代天街又迎來千餘客戶來訪,意向大戶型。據該項目相關負責人透露,經過8次開盤8次售罄,龍湖時代天街兩居、三居的剛需產品已基本消化殆盡,開始重點推進以四居為主的改善型產品。
同樣位於大興的金地仰山和華潤公元九裡也主推大戶型產品。華潤公元九裡二期均為大戶型;金地仰山則主推高層和花園洋房。位於廣渠路的金茂府四期兩棟樓王預計8月開盤,共推106套房源,戶型仍主推大戶型。
進入5月之後,大戶型出現集中放量,這一方面是由於近期樓市成交逐漸回暖,價格預期走強,未來不可能再現大幅降價,一些區位、地段、品質等較好的樓盤開始出現漲價意向,在此背景下保值增值需求集中入市。偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業對記者表示,另一方面,上半年以剛需為主力的樓市成交格局開始改變,剛需釋放殆盡,改善需求進場,產品供應也開始偏向中大戶型及中高端豪宅。
剛需熱潮降溫
據亞豪機構統計數據顯示,上周(6月4日-10日),北京期房現房住宅累計成交套數環比下降12.07%,但成交均價環比上漲7.48%。數據顯示,上周北京期房現房住宅累計成交2011套,面積24.26萬平米,環比之前一周(5月28日-6月3日)套數減少12.07%,成交面積下降13.67%;上周商品住宅的整體成交均價為21070元/平米,環比上漲7.48%。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析,一方面,剛需熱潮降溫與降價項目漲價相伴而生,一些對於價格敏感的剛需首置客戶開始重新進入蟄伏狀態;另一方面,在中高端項目加速供應高性價比產品,引導改善型置業客群正越來越多地從觀望中走出來,悄然代替剛需,成為時下的購房主力軍。
而在這種交替之際,交易總量表現相對不穩定,最近兩周所出現的小幅回落也尚在合理范圍內,需求結構的變化則導致成交均價出現顯著上漲。數據顯示,上周(6月4日-10日),北京市均價1.5萬元/平米以下商品住宅累計成交面積達7.86萬平米,環比之前一周(5月28日-6月3日)銳減35.68%;1.5萬元/平米以上則顯著增長,其中4萬元/平米以上累計成交了1.87萬平米,環比增幅為23.03%。
改善型供應或成主流
事實上,在剛剛過去的5月,中高端市場在整體成交量中就已佔據舉足輕重的比重。統計顯示,別墅市場在經歷了1-4月的成交冰點之後,在5月達到一個小高峰,成為調控之後別墅市場成交的第二個小高峰;公寓豪宅也呈現先抑後揚態勢,在1、2月交易量徘徊在100餘套的谷底之後,5月重回500套的月度銷量高位,刷新了最近9個月的成交紀錄。
在強大需求支橕之下,未來改善型大戶型住宅還將繼續集中放量。據亞豪機構統計,北京6月計劃入市的項目共有33個,中高端項目紮堆,佔到了總開盤量的一半左右,並且有4個總價超過千萬元的高端別墅項目。
任啟鑫指出,中高端住宅需求的昇溫,因為市場上一直存在著基數龐大的改善型置業客群,而近期政策和市場層面的變化都紛紛釋放利好。龍湖時代天街相關負責人表示,雖經過調控,房價有所控制,但市區居住成本居高不下,大量改善型需求不得不把目光投向城區外,尋找生活資源與環境資源最佳項目,下一步熱銷項目將聚集在此類產品上。
高端盤的低價策略
在定價上,這些面向改善型需求的中高端項目也同樣采取以價換量的策略,為博銷量不惜自降身價。
據記者統計,近期入市的中高端純新盤開盤價格普遍低於預期,如望京地王遠洋萬和公館開盤均價5.8萬元/平米,相比預期報價6萬-8萬元/平米低了不少。
北京市房協秘書長陳志表示,改善型需求穩步釋放,未來一段時間內有可能將成為樓市供需的主流,這是自去年下半年以來一直被壓抑之後,改善型需求的一次集中釋放,除了價格,這部分客群更加看重項目質量和性價比。
任啟鑫預計,政策、市場方面的顯著利好,將助力中高端市場進一步回暖,有效托起6月樓市銷量。不過從目前庫存量及未來新增供應量的情況看,行業仍處於歷史庫存高峰,並且2-3季度新增供應量將持續維持高位,高供應下房價大幅上行的根基並不牢固,就算項目定位高端,預計也會低開入市以吸引成交,回籠資金。