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2011年5月,北京市住建委、規劃委等單位對新增的“商改住”項目發出封殺令。
規定“從2011年6月1日起,商業、辦公類項目將不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪,將無法辦理房產證。”這意味着本市不再新增“商改住”的項目。
一年來,原先已經取得“商改住”資格的樓盤在市場上頗爲搶手,原因是“商改住”不受限購政策約束,因此,“商改住”的產品類型也從剛需小戶型發展爲大戶型精裝豪宅,以滿足被限購政策誤傷的改善型購房人的置業升級需求。
“禁令”帶火“商改住”
“商改住”是指將商業建設用地改作居住土地使用,用商業、辦公項目報批,以住宅形式銷售。
一年前,北京市開始不再批准新增“商改住”項目。北京市住建委、規劃委等單位在2011年5月發出通知,要求商業、辦公類項目應採取公共走廊、公共衛生間佈局,不得采用單元式或者住宅套型式設計。
通知中還規定,“規劃行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收,對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。”在這條規定中,“擅自內部加層”一項就是指的LOFT。LOFT戶型通常指一種面積很小、但是層高通常在5米左右的小戶型。雖然開發商按一層的建築面積銷售,但購房人可以在房內再加蓋出一層。
這條禁令在有效地禁止了新增“商改住”項目出現的同時,也使得在售的商住項目被貼上了“稀缺性”的標籤。
由於面積小、總價低、不限購,不少在售的商住項目一年來通過採取“以價換量”的策略,取得了不俗的成交業績,例如中弘北京像素、城建N次方等多次佔據北京樓市成交量榜單的前列。
賣點一小戶型
瞄準剛需以價換量
目前,市場上在售的商住樓盤均是2011年6月1日之前領取項目規劃許可證的項目,因此,這些在售的商住項目被稱爲“絕版”。事實上,早在去年發佈此政策時,開發商便抓住“機會”,賣力吆喝商住產品的“稀缺性”。
思源經紀策劃總監李曉波接受記者採訪時表示,經過多年的發展,“商改住”產品的市場保有量是比較大的,目前這類產品在北京市場還是有一定的存量的,而且也不乏一些在規定出臺前立項的土地儲備。因此,這類產品短期內“消失”的可能性較小。
記者瞭解到,6月份,北京就將迎來商住項目的扎堆入市。入市項目包括自由築、尚峯尚水、東亞首航國際、嘉悅廣場、合生世界村、中國鐵建樂想匯、北京城建N次方等,共計推出2000餘套房源。
在嚴密的限購政策下,不限購的商住項目還成爲躲避限購的避風港。“商改住”、50年產權LOFT等產品一度成爲市場搶手貨。此外,商住項目由於可以註冊公司、可辦公,受到了不少小公司及年輕創業者的青睞。
即使如此,在這一輪大範圍的樓市降價潮中,商用住宅也未能逃脫厄運,紛紛打折促銷。2011年11月,位於朝陽區的中弘北京像素項目推出5折新盤,平層定價11600元/平方米,戶型面積爲50平方米,層高3.2米。中弘北京像素5折賣房,號稱是北京樓市近十年來最大的降價幅度。
賣點二不限購
華麗轉身精裝豪宅
除了主打剛需外,在商住項目中,還有的定位爲精裝修高端樓盤,周邊交通配套、商業設施等均比較完善。
6月7日,位於亦莊的君安國際精裝實景現房對外開放。君安國際項目即爲不限購的商住項目。君安國際的精裝十分人性化,從視覺、聽覺、嗅覺、觸覺全方位考慮業主的感受。公共區域,電梯門框及牆體棱角部位配有玫瑰金裝飾,公共過道的牆壁鋪設高檔壁布。木質四防門配備電子門鎖,具備防盜、防火、保溫、隔熱四防功能。3.2米的室內層高、270度覽景窗,不僅讓室內通透舒適,更讓客戶在同等的面積上擁有更多空間。室內採用西門子面板、萊茵陽光地板等品牌材料裝修。一方面是爲了保證裝修的品質,另一方面也是將室內的裝修污染降到最低,力求綠色人居環境。牆壁全部裝飾以五星級酒店同規格的手繪壁布,與普通的壁布、壁紙相比,更防潮、防火、透氣,保證安全與健康,同時還具有藝術價值。比其他精裝項目有更多贈送,如水晶吊燈。
從客戶角度出發,君安國際項目的樣板間沒有擺放過多的軟裝配飾,北京和裕地產營銷中心總經理王騫解釋說,“太多軟裝會讓客戶忽略開發商的精裝細節,沒有過多軟裝,會更讓人關注實際裝修情況。”
王騫介紹,君安國際現在均價22000元/平方米,贈送6000元/平方米的裝修。與區域內甚至東南五環其他項目相比,具有性價比優勢。現在購買,還能享受“2萬元送終身物業費”的限時優惠。
王騫認爲,“房價的底限就是開發商不賠錢賣。我們的地價超過8000元/平方米,加上4000元/平方米的建安成本,加上15%的稅費,加15%的融資成本,再加20%-30%的管理成本,加上利潤,光毛坯房就已超過2萬元/平方米。現在,我們還贈送6000元/平方米,是比底價還要低的價格。”(記者陳靜思)
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