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目前赴港買樓者多爲自住,但是,由於香港租金回報率高,因此也有相當一部分投資客買房之後用來出租。那麼,在港如何出租物業?有哪些程序?需要注意一些什麼?記者近日採訪了香港的相關專家和法律界人士。
出租物業
須經按揭銀行同意
第一太平戴維斯有關負責人介紹,一般來說,出租物業的先決條件是,需經過共同業主(如果有)和按揭銀行的同意才能將該物業出租。業主還必須向租客提供所有電器用具的相關資料,例如,使用說明書和保修單,以及煤氣供應商的詳細情況。香港出租物業的條件明顯比內地執行得更加嚴格。
出租物業可委託當地地產中介機構辦理。一旦有人承租物業,中介機構會與土地註冊處覈對業主姓名,確保租約中業主的身份與查冊上的註冊名稱準確無誤。
由於業主須在準備租賃合同到正式簽署期間爲租客準備保留物業,爲保障業主權益,業主一般可以向準租客預告收取相當於一個月租金的保證金。
在簽署租賃合約時,租客須向業主繳付保證金作爲履行租約條款的擔保,保證金通常爲兩個月租金及管理費,但在私人租賃的情況下,租客可能需要預先支付相當於3個月及管理費的保證金。出租過程中,業主須準備一份設備清單並附上各項物品的估值,確保雙方不會在租賃前後就物業的設備及狀況發生糾紛。
租賃合約一般由中介機構和一名律師仔細擬定。租約須明確列出租賃條款及租客的權利義務。租賃期限一般爲兩年,但雙方可以另行商定。
七類損壞要租客修復
律師提醒業主,所有租約都應說明租客遷出時,物業應保持業主交樓時的原有狀況,但不包括自然耗損。租房在居住期間若對物業內部作出任何更改或損壞,在退租前須將單位恢復原狀,或向業主支付有關費用。
一般來說,以下幾種損壞情況需要修復:牆壁上的掛鉤應予以移除並將破洞填補平整;牆壁應粉刷回原色;重新鋪設或移走地毯;牆紙和牆面上無法靠專業清潔去除的污跡或其他類似痕跡;釘入牆磚的釘子、鉤狀物或其他類似物件;因使用者的疏忽而導致的電器故障;由寵物造成的損壞。如果租客在交回物業時尚未將上述損壞修復完畢,應爲業主的修繕支付全部費用。租客也可能需要賠償業主在物業閒置期間所損失的租金收入,直至下一個租客承租物業爲止。
業主須爲
出租物業購買保險
在香港出租物業時,涉及印花稅、地產代理佣金等項費用,並需爲物業購買保險。
印花稅由業主和租客共同負擔,並在簽署租賃合同後將其交予香港特區政府加蓋印花稅時繳交。印花稅必須在合訂合同後的30天內繳交,逾期加蓋印花者,合約雙方均會被徵收罰款。
因租期不同,印花稅的繳交標準也不同。租期不超過一年的,須交租金總額的0.25%;1年至3年的,標準爲年租的0.5%;越過3年的,爲年租的1%;無指定租期租期不固定的,爲年租0.25%。
出租物業的地產代理佣金方面,業主一般需要向地產代理支付相當於一個月租金的佣金,但實際數額仍需視情況而定。
作爲業主,在物業出租時還需爲樓宇及其財產購買保險,並須在出租物業和每次更換租客時,將有關情況通知保險公司。租客只負責爲自己的財物投保。 (記者董超文實習生董思)
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