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“大戶型”遇冷後,豪宅常選擇“按兵不動”,而在6月後,這種策略恐怕難以爲繼。據瞭解,6月後深圳有多個別墅、大戶型等高端項目將入市,這類產品市場供應量將增加,或許會進一步加大大戶型產品市場過剩的情況,改善型置業者入市能否消化大戶型增量?
下半年高端物業供應將增加
高端項目、大戶型房源推盤量的增多,勢必會增大市場供應,加劇供給不平衡的狀態,對於房企而言,剛需帶動下的市場預期轉好也造成了難得的“空窗期”,如果房企能夠很好運用,則可以在這一波行情中獲得不錯的銷售業績
搜房網監測數據顯示,深圳六區6月預計有16個住宅項目(含別墅)開盤或加推,包括金地天悅灣等5個高端項目。項目分散於寶安、福田、南山、鹽田板塊。
在5個高端項目中,金地天悅灣臨湖別墅預計6月開盤,共28套聯排別墅,面積在275平方米—300平方米之間,均價約6.9萬元/平方米;蘭江山第開盤將推200套單位,包括160平方米—246平方米的3—4居室單位,預計6月底開盤;和黃懿花園主推戶型爲89平方米3居室花園洋房,以及180平方米4套房聯排,總戶數共計1295戶;大南山紫園於6月8日正式發售,共推出91套250平方米—420平方米獨棟、聯排、空中別墅,總價1000萬元起,有的甚至過億元;八十步海寓戶型爲47平方米—216平米平層和複式單位,主推70年產權商務公寓。
此外,預計6月推大戶型房源的樓盤,還有榕江·天御、御峯園(3期)、水榭春天5期等。
高端項目、大戶型房源推盤量的增多,勢必會增大市場供應,加劇供給不平衡的狀態,而這對於原先“按兵不動”的項目勢必有更大的壓力,而對於房企而言,剛需帶動下的市場預期轉好也造成了難得的“空窗期”,如果房企能夠很好運用,則可以在這一波行情中獲得不錯的銷售業績。
搜房網數據監控中心數據分析師表示,在經過年後數月的消化,二季度“剛需”市場略顯疲態,住宅市場出現了大戶熱銷的現象。從市場銷售情況來看,部分120平方米以上的戶型在一定降價幅度後,有望迎來大批改善型置業者。
再看看高端、大戶型項目在二手房市場的表現。
中聯地產數據顯示,自前周(5月28日—6月3日)起,二手房成交單價分佈從偏向低價物業轉移至中高價物業,即1.5萬—2萬元/平方米比重增加5個百分點,2萬元/平方米以上增加1個百分點,1.5萬元/平方米以下物業比重下降6個百分點。
中聯地產市場研究總監周慶亮認爲,5月的改善型置業佔比增加了10%,並在近幾周內保持穩步增多,隨着房價探底企穩和政策預期向好,他看好6月成交行情,改善型二手房成交量有望再上一個臺階。
“豪剛”能否接力“剛需”?
開發商紛紛打起了賣大戶型、高端項目的主意,是否意味着下半年深圳房地產市場將逐漸扭轉“剛需”撐場的局面,“豪剛”接力樓市下半場,帶動中高端項目市場的復甦?
“紅五月”的出現,是樓市主角“剛需”大批出手的結果。到了6月,深圳開發商集體Hold不住,紛紛打起了賣大戶型、高端項目的主意。
如此勢頭,是否意味着下半年深圳房地產市場將逐漸扭轉“剛需”撐場的局面,“豪剛”接力樓市下半場,帶動中高端項目市場的復甦?業界對此看法不一。
5月底,由北京大學人文經濟研究中心及國內某地產公司聯合發佈的《2012中國高端物業氣象報告》表明,到去年12月,全國房地產開發景氣指數爲98.89,而2010年12月全國房地產開發景氣指數爲101.79。通常情況下,該指數100點是最合適的水平。
由於2011年開發企業拿地及開發速率放緩,這將影響到未來2—3年高端物業市場的整體供應量。疊加高價值城區土地稀缺屬性帶來的高端物業供應量不斷減少的現狀,以及高淨值人羣持續增長趨勢,該《報告》預計未來2—3年,高端物業市場將供需不平衡,出現供不應求的現象,同時高端物業價值隨之井噴。因此《報告》得出,目前是入市高端物業的好時機。
蘭江地產副總裁、地產評論人士楊大谷認同上述觀點。他認爲,今年的情況與往年豪宅帶動剛需盤的情況相反,在“剛需”房熱潮後,由於供應的稀缺和需求的飢渴,大戶型、豪宅的熱鬧是不可避免的。“多年來,深圳真正意義上的豪宅項目不多。去年和前年,豪宅市場基本上沒動靜,而今年入市的豪宅項目不超過8個,其供應相對緊缺”。
搜房網分析師對高端項目的未來則持保守態度,其認爲,深圳6月預計開盤項目中豪宅、大戶佔據不少比例,但能否持續熱銷,卻不能妄下論斷。目前,深圳一手住宅庫存約3.6萬套左右,處於近年最高位,去庫存化仍是開發商的首要任務。
地產專家、地產營銷人王恭敏說,“有機構稱,下半年是今年少有的成交放量波段,我認爲豪宅產品放量的可能性很大,但具體到個案就不一定”。
王恭敏說,現在深圳真正高端的產品並不多,部分高端項目存在炒作成分。“需要注意的是,‘豪剛’客大多處於社會、金融階層以及政策的上游,他們對與樓市相關的信息都非常敏感。目前投資客對高端市場比較看淡,需求不迫切。”
易居克而瑞深圳機構研究總監餘海洋並不認爲改善型置業需求就可以代表豪宅銷售,“改善型居住選擇不能等同於豪宅,從我們機構的數據所得,部分改善型住宅還是以價格下降爲前提,地段偏郊區,還不屬於真正的豪宅和真正好的地段的中高端大戶”。
餘海洋認同“剛需”是脈衝式的,不具有持續性,但改善型置業並不足以撐起後市繼續紅火。另外,雖有央行降息加上此前連續降低存款準備金率的利好驅使,但限購政策尚存,高端、大戶型項目的限制性、瓶頸性的條件仍未放鬆,在根本的限制性條款沒有鬆綁的前提下,讓“豪剛”入市有些不現實。
大戶型和豪宅如何解套
主力客戶羣體被限購,大戶型、別墅等產品遭遇蓄客難、出售難。對此,記者採訪多位業內專家,支招大戶型和豪宅產品如何營銷。
美聯物業全國研究中心總監徐楓:
4招助推大戶型產品銷售
“別墅、大戶型等產品的主力購買者都爲投資需求客戶,因爲這類產品的溢價空間大,市場好時漲幅就大,很受投資客青睞。”徐楓表示,而現在市場被調控,這類大戶型產品的有效客戶羣就是受政策打壓最大的一部分羣體,也可以說被打壓的投資客就是大戶型等單位的主力買家,因此大戶型等單位自限購以來就面臨滯銷。
他建議,在按兵不動外,開發商一是可以對目標客戶羣進行更改,如和代理商合作,把目標爲個人的產品,轉而向度假和商務需求的客戶推介;二是可以採用優惠的措施打動客戶,尤其是那些剛剛來深的高端置業客戶,他們既有購買實力,同時也有房票;三是對產品進行一些適當調整,如原先的豪華裝修轉變爲中等裝修,爭取更多客戶羣;四是可以和代理商合作進行快速銷售,“開發商可提高代理商佣金的比例,這樣代理商會集中快速地把盤源推介到有效客戶那裏”。
對於豪宅不再保值這一現象,徐楓表示,豪宅保值的一個前提是沒有限購這樣的行政化手段。
“現在市面上個個樓盤都自稱是豪宅,其實頂多只有一半算。”徐楓表示,豪宅本身要有很多顯性和隱形的因素,比如是富人的聚集區,有一貫的豪宅區的延續,或者是商業、文化等的中心,亦或是有山景、海景等稀缺的自然資源。而像香蜜湖北面山坳裏的幾個項目則不具備豪宅的因素,“有豪宅的價格,而沒有豪宅的品質”。
徐楓認爲,對於別墅、大戶型等產品,“最嚴厲的態勢已過去,換房者入市,追漲的等都對中大戶型的銷售有幫助”,但也許注意到深圳南山、關外等地區一直以大戶型供應爲主,其供應量過剩,大戶型成交量不會大幅度回升,下半年的市場還會不錯,開發商要抓緊時機。
豪宅正放量,預計10月高潮期
綜合開發研究院旅遊與房地產研究中心主任宋丁:
“在深圳市場上,大戶型一直是市場較爲認可的一塊,改善型置業者、投資客也較多。”宋丁表示,深圳的調控政策主要方向就是限制大戶型和高價樓盤,高端物業受到的衝擊較大。
宋丁說,2011年嚴格限購後,大部分開發商延緩或推遲了旗下高端項目的上市時間,並等待限購令放鬆後,才予以上市。但進入2012年,溫家寶總理多次重申“調控不放鬆”,不僅如此,早前又有傳聞指深圳將在今年推出房產稅,在接二連三的“利空”消息刺激下,開發商不得不搶在房產稅推出前消化旗下高端產品。
但一紙限購令仍是限制豪宅消費羣的一大因素,當下高端物業的銷售頗爲吃力,部分開發商採用送面積等營銷方式促銷。
“對真正的豪宅開發商而言,由於開發成本較高,如果不是資金特別緊張,一般不會在價格上做出很大讓步。”宋丁認爲,開發商情願賣得慢,也不急賣,此類豪宅保值率較高,同樣,高端二手物業的轉手也不如小戶型走得快,大部分業主更願意選擇持盤觀望,也不着急出手。
宋丁認爲,目前深圳市場依然以剛需盤爲主,價格一般偏低、戶型偏小,豪宅市場正在放量中,但還沒有到最大的放量階段,預計10月會是一個高潮期。
長遠而言,宋丁看好豪宅的發展,他認爲豪宅是“皇帝女兒不愁嫁”。原因有兩點:一是現在普通住房大發展,未來供應相對減弱,東西少了就會搶手;二是越來越多的深圳人想改善住房,這種趨勢擋不住,豪宅是待價而沽,“限購政策終究是暫時性的,肯定有取消的一天”。
建議豪宅開發商“以情動人”
深職院房地產研究所所長鄧志旺博士:
鄧志旺認爲,深圳的豪宅已出現區域成熟化的趨勢,目前深圳形成了3個豪宅帶,東部主要是大梅沙一直延伸到惠東,海景爲主的豪宅。西部本身也是以海爲主,“最值得期望的是中部豪宅帶,這個豪宅帶元素最豐富,屬於城市景觀豪宅,以城市中心區爲主的,一直從南區到北區延伸到梅林,再往北就是觀瀾。這條中軸線最值得期待,元素較多,潛力較大。”
然而,鄧志旺指出,目前深圳豪宅依然缺乏靈魂,“千言萬語不如一個好故事”,同時,豪宅營銷方面,開發商多關注宣傳產品本身的大氣輝煌、高端奢華,但對日益成熟的消費者而言,未必受用,“項目能不能打動人,最關鍵。通過情感的觸動,往往事半功倍”。
針對開發商,豪宅項目應該如何解套?
鄧志旺提出3點建議:一是市場細分,富人不是千篇一律的,如果爲豪宅定義,真正集聚某一類型的富人,形成富人文化,這樣的豪宅區域將更加成熟;二是上述的情感關懷;第三個建議是公益性。
另外,對於高端二手物業而言,鄧志旺建議業主在價格未達心理價位時,不必着急降價出手,可選擇以租賃形式繼續持盤觀望。
下半年豪宅銷售會有起色
金地天悅灣營銷經理王俊英:
王俊英稱,目前豪宅市場總體情況比前一年好,“剛需最早被釋放,而剛需的購買力,也讓市場看到了向好的趨勢,這種趨勢一定會對大戶型、豪宅市場有正面的推動作用。”
以金地天悅灣爲例,去年9月開盤,主推複式和疊加產品,當年即銷售過半,至今只有少量剩餘。而從今年4月底開始,別墅產品就進入了蓄客階段,“蓄客情況良好”,預計6月開售,最終定價會以相對符合市場需求的價格爲準。
當下,金地天悅灣採取包括認籌優惠、優先選房等多種營銷手段促銷,“與剛需市場的以價換量不一樣,市場上真正的豪宅產品,價格反而不是首要考慮的因素,目前的豪宅銷售百分百面臨限購問題。”王俊英說,在接下來的幾個月,豪宅銷售會有起色,但她不會盲目樂觀,“會有好轉,但幅度不大,不會像2009年出現報復性反彈”。
近日入市大戶型新盤掃描
金地天悅灣
金地天悅灣位於寶安觀瀾街道的鷺湖國際住區中,是該住區內唯一擁有天然內湖的項目。
項目共分兩期開發,一期由雙拼別墅、聯排別墅、疊加別墅和複式洋房組成,其大面積的額外拓展空間頗具吸引力。
金地天悅灣28套臨湖別墅樣板房已開放,面積在275平方米—300平方米,均價約6.9萬元/平方米,看房需提前預約,目前認籌可享受50萬元抵100萬元優惠,並可優先選房。
蘭江山第
該項目位於香蜜湖半山片區。
蘭江山第將自身定義爲“頂級豪宅”,目前已在香蜜湖金茂JW萬豪酒店開設了臨時接待處,有意向購房者可前往辦理VIP卡,辦卡需凍結銀行20萬資金,憑此享開盤額外98折。
項目正在建設中,預計6月開放營銷中心和樣板間,6月底開盤。一期共有6棟住宅在建,層高區間爲21—30層,所推戶型爲160平方米—250平方米的大平層。
據記者觀察,目前通往項目的只有一條施工泥頭車的臨時公路,將來規劃建設一條直通福龍路的通道。片區能看到的生活配套均距項目較遠,開車約需10分鐘。
和黃懿花園
和黃懿花園與金地天悅灣同屬鷺湖國際住區,規劃產品總戶數共計1295戶,包括202戶精裝聯排別墅;12棟10層高小高層,戶型包括90平方米3房、67平方米2房、180平方米頂層複式及87-176平方米複式單位;還有片區中首個創新、稀缺產品——6米層高的70平方米可註冊辦公商墅。
目前,項目設在觀瀾格蘭雲天大酒店的接待中心已開放,產品售價尚未確定,預計2季度開放營銷中心和樣板房,年中入市。
大南山紫園
大南山紫園位於南山前海灣青青世界旁,項目已於6月8日開售。
該項目自2010年1月19日封頂,其間一直說要開盤,囿於政府調控太緊,高端項目受到很大影響,現終於現房開賣,每套售價估計超過千萬元,預計折後均價爲15萬元/平方米,最低價位1200萬元疊墅,最高價過億元,看房需提前致電售樓處預約。
來自項目客戶到訪數據顯示,香港人佔了25%的到訪比例。項目方預測,大南山紫園氣候宜人,是旅遊和療養勝地,香港人的比例會越來越高。張西陸曲廣寧魯力
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