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就在各大房企將去庫存化作爲今年考覈業績的一項重要指標時,金地集團旗下高比例大戶型產品出現滯銷的現象,變得格外扎眼。多個證券公司及投行研究報告指出,去年金地去化率一度低至30% ,新盤及尾盤去化不佳直接導致其去年僅完成銷售金額目標的87% 。而對於今年金地銷售業績展望,金地集團總裁黃俊燦在金地2011年業績發佈會上謹慎地表示:“我們希望能夠跟去年持平,因爲不見得今年市場會有很大變化。”
大戶型賣不動
產品結構單一成爲硬傷
金地集團在京目前在售項目有兩個,爲位於大興區的金地仰山及房山區的金地朗悅。北京市住建委官方網站數據顯示,金地仰山自2010年 8月入市至今近2 年時間內,共推出近1800套房源,至今已簽約1645套,簽約率達約90% 。但據知情人士透露,在京城樓市多數項目迎來“紅五月”的情況下,該項目近期卻銷售平平,甚至受阻。該人士認爲,該項目最近開盤均主打大戶型高總價產品,由於產品與市場需求存在一定脫節現象,因此,近期銷售情況較差。
金地朗悅項目的整體簽約率遠沒有金地仰山風光。據不完全統計,金地朗悅項目於2011年 9月入市,共推出房源543套,但八九個月過去了,至今僅簽約230套,簽約率僅42% 。市場人士分析表示,金地朗悅的滯銷主要與其所在的房山長陽樓市競爭激烈有關,產品自身缺乏突出亮點,再加上受房地產調控政策影響,金地朗悅開盤入市後銷售表現一直平平。
“據我們觀察,金地集團過去一年不僅北京項目去化率放緩,其在全國各個項目銷售節奏顯著變慢。”中銀國際證券的房地產研究員袁琳認爲,導致金地全國在售項目存貨壓力加大、去化率放緩的主要原因,是其以往產品結構集中在大戶型,導致在限購政策影響下,大戶型存貨很難售出。
金地集團2011年年報顯示,公司2011年全年實現銷售面積223萬平方米,銷售金額309億元。受全年中高端產品供應占比較高的影響, 2011年銷售均價較上年增長11% ,但過大的高端產品比重使得產品在調控環境下整體去化情況不佳,全年去化率僅爲53% 。
來自中國國際金融有限公司的一份針對金地2011年年報的報告指出,金地集團去年實現淨利潤30.2億元,主要原因是受北京金地仰山、上海格林世界、西安湖城大鏡等幾個主推大戶型項目大量結算影響,導致淨利潤低於預期約12% 。
事實上,去化壓力驟增在金地集團內部早已顯現。早在去年11月份,申銀萬國研究院分析師殷姿在接受記者採訪時就表示,金地集團10月份簽約面積19萬平方米、簽約金額26.7億元,環比上月分別下降39%和 29% ,主要是其新推盤量下降和尾盤去化不佳所致。
“整個10月份,金地的新盤和尾盤去化都處於相當低迷的狀況中。”殷姿認爲,按照金地在全國的新盤去化率持續維持在不足30%的狀況,截至年底存貨值可能將達250億元。
金地集團董事長凌克在金地2011年業績報告會上表示:“從去年10月份開始,我們就在調整產品結構,包括產品規劃、產品設計都做了很大調整,有意降低高端產品的比例。今年高端產品比例會比去年下降幾個百分點。”
爲了擺脫高存貨的壓力,儘管金地自去年底就開始調整產品結構,更提出今年將更多推出首置、首改定位產品,但目前看來,效果仍然差強人意。
據悉,金地集團去年完成309億元銷售額,距離原定銷售目標400億元,差距較大。對此,金地集團總裁黃俊燦給出的原因是“去年產品結構不算太好”。但他同時也認爲,在去年受調控影響最大的高端產品結構佔比接近一半的情況下,還能夠完成75%的銷售計劃,且比2010年還略有增長,“我們還是能夠接受的”。
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