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去年上半年,成都在建和立項的城市綜合體達88個,未來兩年成都市商業供應量將近1000萬平方米,這一數字早已超越北京、上海,對於成都商業物業是否供應過剩的擔憂一直不絕於耳。
綜合體並不是簡單的修房子賣房子,從選址、規劃、招商、運營都將涉及到一系列問題,沒有經驗的中小房企進軍城市綜合體面臨更大的風險,在未來的行業洗牌中,他們顯然將是被率先淘汰的。
來自四川省商業地產聯盟的數據,僅去年上半年,成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88個,未來兩年成都市的商業供應量近1000萬平方米,早已超越北京和上海。
去年以來,對於成都商業物業是否供應過剩的擔憂一直不絕於耳。一方面是綜合體過剩,可能造成供大於求、產能過剩;另一方面,根據在建綜合體項目的統計,是近
70%的開發者此前均沒有商業地產的開發與運營經驗,他們不過是商業地產的新兵,他們能運作好綜合體嗎?
初生牛犢不怕虎?
萬達地產作爲中國綜合體的鼻祖,其萬達廣場的綜合體模式可以說是取得了空前成功,也顛覆了開發商房子只是賣的傳統生產模式。
對於綜合體,萬達有自己的理解,萬達地產董事長萬建林曾有一番形容綜合體的話在業內廣爲流傳,“做住宅地產的是小學生,做商業地產的是大學生,做綜合體的是研究生。”因此,可見做綜合體其實和住宅存在根本的差別。
但是由於萬達模式成功後的示範效應,房地產業內對商業地產可以說是趨之若鶩,許多根本沒有實力運作綜合體的開發商也紛紛進軍綜合體市場。
在四川省商業地產聯盟所統計的成都在建和立項的88個城市綜合體項目中,有一些並沒有納入統計。一家來自四川二級城市的小型開發商,前幾年在成都西一環拿了一塊不大的地,經過多次規劃設計和定位,最後以綜合體的面目呈現出來。“這塊20畝出頭的地塊雖然處於黃金地段,但是做綜合體確實有些困難,裏面要裝酒店、公寓、寫字樓、商場進入真的是難爲開發商了。”一位不願
透露姓名的商業地產人士告訴記者,其實這還不是最吃驚的,最吃驚的是這家開發商此前並沒有綜合體方面的專業經驗,很難相信他能第一次就把這些不同物業的融合處理得好。
據瞭解,其實像這樣的新手操盤者,在成都的綜合體市場並不少見。由於過去兩年綜合體項目呈現井噴態勢,許多開發商都是在並不具備綜合體開發經驗的情況下進入市場。統計顯示,在這些綜合體中,有70%的開發商都缺乏綜合體運營方面的經驗。
七成開發商無經驗
對於這些缺乏綜合體運營經驗的開發商來說,最爲直接的方法就是到成熟的公司“挖人”。一位萬達地產成都公司的工作人員向記者介紹,經常有開發商向其開價,希望能“跳槽”,商業地產大肆興起的這幾年,有豐富的商業地產運作經驗的人才確實在行業內備受“關注”。萬達集團自己披露的數字顯示,僅2010年,該公司高管就有35人離職。其中,大多數被競爭對手所挖走。
然而,一些挖不到人的小型房地產開發商,就乾脆用之前賣住宅、商鋪的團隊來運作城市綜合體,這樣的城市綜合體顯然名不副實。在四川泰合集團成都公司營銷負責人陳勁鬆看來,如果不持有運營,那就沒法做一個好的綜合體。一些小的綜合體,甚至把商業物業都賣了,只是爲了回籠資金。
奧克斯廣場也是一家類似萬達廣場的城市綜合體,在全國幾個城市的奧克斯廣場都取得了不錯的成績,如今正在運作成都奧克斯廣場。在該公司營銷負責人看來,綜合體的打造最重要的就是招商能力和整合資源的能力,以及後期的運作能力,這些都是經驗的積累,短時間很難速成。
綜合體是一個系統工程,從最初的項目選址,到後期的招商過程,以及後期的物業運營都很關鍵,其中一個環節處理不好,都會影響後面的進程。前述業內人士向記者介紹,在招商環節,即使像萬達地產這樣的
行業“一哥”,爲了解決招商跟不上的問題,萬達自己創建了“大歌星”、“萬千百貨”等商業品牌,以支持萬達廣場的擴張。其他搞綜合體的開發商招商難度可見一斑。
無奈進軍城市綜合體
爲何這些中小開發商沒有開發、運營綜合體的實力卻硬要擠進綜合體?
在業內人士看來,這其實是一種無奈。張經理是杭州一家開發商營銷負責人,該公司目前在成都三環外拿了一塊30多畝的地,項目定位仍然是綜合體。據張經理介紹,公司目前正在四處招納有綜合體運作經驗的人才,由於招人困難,公司至今尚未設立成都辦事處,項目動工也遙遙無期。
張經理告訴記者,雖然項目地處三環外,但仍然是在限購範圍之內,如果修成純住宅,銷售肯定會遇到困難。因此決定做商業,再加上這些年來萬達廣場模式備受推崇,做綜合體的想法應運而生。畢竟“綜合體”這個概念好,有些購房者看到是綜合體可能就會買房,至少裏面有商業,配套始終要比純住宅要好一些。
其實,市場上許多中小開發商面臨該公司類似的情況。在國家樓市調控的背景下,住宅銷售受限,開發商紛紛轉戰商業地產,而綜合體又成爲開發商進軍商業地產的首選。另外,這也和地方政府喜歡利用綜合體的配套來推進城市發展有關,許多地方規劃的城市綜合體已遠遠超過其真實的市場需求。
四川省商業連鎖投資開發聯合會四川省商業連鎖協會會長冉立春認爲,重複同質化、低水平的建設是綜合體最大的風險,一些區域規劃上就存在一定的問題,後期的惡性競爭當然也難以避免。此外,綜合體並不是簡單的修房子賣房子,從選址、規劃、招商、運營都將涉及到一系列問題,沒有經驗的中小房企進軍城市綜合體面臨更大的風險,在未來的行業洗牌中,他們顯然將是被率先淘汰的。記者鄒宇
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