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成交量持續上升,購房者逐漸入市,開發商逆市提價,這些現象都引發社會對於市場是否已經到底的猜測。
深圳近兩月已出現3個樓盤提價入市的現象,這是不是新一輪房價掉頭上漲的前兆?對於美聯物業深圳區董事總經理江少傑認爲,這僅僅是開發商把此前降得過多的價格恢復到市場應有的水平,不過他同時認爲,調控最嚴厲的時期已經過去,置業者可考慮在二三季度出手。
記者採訪的多名專家認爲,目前深圳房價正處於築底階段,但築底並不等於已經到底,房價仍有可能繼續下降。專家建議剛需購房者不要“恐慌性”盲目入市,應多多看房,如看到心儀的房子,且價格符合支付能力,就可以入市。
降價“領頭羊”掉頭領漲
深圳樓市的成交回暖在4月後得以繼續,5月市場成交更比4月活躍,並且新房市場在推盤量增加的情況下,也出現部分開發商調高價格的現象。
4月中海康城國際新品入市,這一在本輪調控初始率先以千套房源降價入市的開發商,在一年後卻選擇以漲價的面貌推出再一批單位。據瞭解,2011年4月,中海地產在深圳的康城國際和塞納時光兩盤以均價萬元、降價10%—15%的幅度推出了千套房源,成爲本輪調控中開發商首先降價的典型案例。而在今年4月,中海再次推出新品時,均價約爲1.1萬—1.4萬元左右,漲價開盤也讓很多當天準備去購房的市民頗感意外,部分市民也因此放棄了購買這批單位。據瞭解,中海該批新品開盤當日已銷售五成。
5月11日萬科位於坪山的新盤金域緹香再推新品,價格同樣上漲10%左右。據瞭解,這批新品爲上批房源剩餘單位共352套房源,加推戶型爲74平方米2房、89平方米4房、86平方米複式3房、89平方米複式4房。記者瞭解到,與此前9500元均價的單位相比,這批單位的均價大概在1.1萬元/平方米左右,漲幅超10%。5月19日,萬科位於沙井的翡麗郡開售第二批單位,其均價從11000元/平方米漲至13000元/平方米,漲幅18.18%。
對於翡麗郡的調價,萬科方面曾解釋爲銷售的是樓王產品,其戶型、位置、景觀均爲翡麗郡中最佳單位,故而價格有所上調。另外值得注意的是,萬科兩盤的逆市漲價同樣獲得市場的認可,金域緹香開盤當日售出九成,而翡麗郡更是開盤當日售罄。
此外,去年年底由綠景香頌入市而使片區預期均價降到1.7萬左右的龍華新區,也伴隨着今年星河盛世的入市片區預期價格重回2字頭。
美聯物業深圳區董事總經理江少傑分析表示,調價的開發商都是萬科、中海這些市場不好的時候帶頭降價的開發商,而且還是當時降得最狠的。“他們應該是覺得市場回穩了一些,所以減價幅度不用那麼深了”,江少傑表示,但這並不代表未來的價格會開始上升,這在今年內都應該不會。“這些開發商應該是之前的價格降得多了,現在恢復到市場應該有的水平”。而且他們在價格恢復到市場水平後還是賣得比較好。
世聯地產華南區首席分析師曹取也認爲,5月份的成交不錯,這時指望開發商繼續大幅讓利已不太現實。但就此斷定市場已經觸底反彈也爲時尚早,畢竟目前市場上消費者的心理預期還處於波動狀態。
調控最嚴厲時候已經過去?
“8.5折的首套房貸利率,以及5月18日開始降低存準率,種種利好信號,使購房者的心態產生巨大波動”,深圳中原副總經理賀曉麗表示,正是關於市場“回暖”的說法對市場預期產生巨大的衝擊。於是,在一手市場的推動下,二手市場的成交也穩定增長,一、二手共同演繹深圳市場的“紅五月”,而中原預計後市二手成交量仍將穩步上升。
江少傑也贊同這種說法,成交量上升源於春節後迴流人羣購買力釋放,以及存款準備金釋放,還有包括8.5折優惠的銀行按揭的放鬆都刺激了購房者入市,其中按揭的利率優惠對購房者影響最大。
美聯物業市場研究部副主任何倩茹估算,如購買一套150萬元的房子,首付三成就需按揭105萬元,按照基本利率每個月等額本息還款要還7455元,如果八五折的話每月只需還6750元,差額差不多700元,25年就相當於少給20.8萬的利息。中原市場研究部高級研究員林小蘭也認爲,利率優惠是對目前剛需羣體入市購房很大的利好因素。
記者瞭解到,新近入市的一些新盤,包括雙拼的房產都賣得不錯,更有投資客出手購買多套的現象出現,這說明對於限購政策很多買家已經想到辦法去解決了。此外“今年4月深圳放鬆了入戶的政策,據估算,2010年到2015年應該有150萬左右的人可以入深戶,每年20多萬人,每人都可以買2套,這就是未來限購政策逐漸被淡化的推手”,江少傑表示。此外,在未來貨幣政策還會有所放鬆,可能還會有一兩次降存準,或者利率下降。
“調控最嚴厲的時候已經過去,有實力的開發商對未來會保持相對樂觀,或者說他們在各自的片區已找到價格的底,可以適當試探一下市場的接受能力”,江少傑認爲,從年中到年底會慢慢會有很多開發商繼續促銷,而錯過了二三季度客戶入市最踊躍的時期後,開發商再想以價換量,銀行信貸方面也不會在支持客戶入市有所鼓勵了。
不過成交量的上行並不意味着房價的同樣上行。賀曉麗表示,總體上整個市場上漲的動力在趨緩和減弱,深圳剛性需求龐大,住房供求矛盾總體仍比較突出,房價不可能會出現快速下行的局面,二手房的價格由於結構性的影響,再加上近期一手市場的帶動,其出現較爲明顯的波動,但總體上呈現穩定和緩慢下行的走勢,預計未來二手房價格仍將在震盪中逐步下調。
房價正築底,但並非已到底
購房者重新入市和開發商調價都讓市場產生築底的說法。有專家表示,房價正處於築底時機,成交亦在逐漸復甦,購房者可擇機考慮入市,但築底並非意味着房價已經探底。
數據顯示,今年3、4月深圳樓市一二手的成交量都有一個明顯回升,並逐漸達到去年平均水平。美聯市場研究部副主任何倩茹表示“深圳樓市實際上已經進入了一個觸底的過程”,調控到現在已經歷了差不多兩年時間了,足夠讓購房者去判斷他們是否入市,而且這兩年房價的下跌空間其實有限,三個中心區的價格跌幅很小。
“深圳樓市的成交量在復甦,即使最近有些大幅度的提升,但相對長期來看仍處於低水平,現在只是在復甦的狀態”,中原市場研究部高級研究員林小蘭表示。而從價格上看,最近統計成交價的上漲是受結構性影響,“以短期的價格回漲來判斷現在價格上漲很不理性”,林小蘭認爲,價格還有下降的空間。
“房價並沒有到底”,世聯地產華南首席分析師曹取認爲,目前的市場仍處於底部,短時間內未能走出。曹取表示,首先市場總體下行的趨勢並沒有改變;第二,樓市“小陽春”導致開發商可能信心有點足,所以對價格會更加堅持一點,“但這是一種市場買賣雙方的博弈,有可能一些城市確實是在尋底、探底,但是我不認爲這個下降就已經是終結”。
成交量回升一部分原因是剛需客戶確實是壓抑很久了、觀望很久了,在這個時候集中入市;另一個因素則是地方政府放鬆調控的動作頻頻出現使得市場有些擔心,所以結束觀望入市購房,這導致成交量上升,大家以爲價格已經在底部了。曹取表示,“可能說現在市場確實是處於一個底部,但仍不好說它到底會往下繼續走到什麼樣的程度,目前這個底部市場確實還沒有走出來,所以還不能太樂觀”。
數據
據深圳中原統計,2012年5月深圳188個樣本樓盤的成交均價爲18789.3元/平方米,環比上漲0.97%,同比下跌了9.53%,這是連續3個月出現價格回漲。
深圳中原監測獲知,深圳5月份的放盤量實際上比4月份有所減少的,但新增客源量卻比4月份增加。放盤量依舊主要集中在福田區,龍崗區的放盤量與南山區的接近,而華僑城片區的放盤量則相對較少,寶中寶城區的放盤量有逐步加大的趨勢。近期除了一向活躍的福田、南山外,寶安跟龍崗中心區也是二手房成交較爲活躍的區域。
此外,在用於編制指數的188個樣本樓盤中,本月成交樣本樓盤數爲110個,比上月增加了27個,佔比近六成。其中,有40個成交樣本樓盤價格環比繼續下跌:仍舊無樣本樓盤的跌幅大於10%;跌幅在5%—10%之間的樣本樓盤有10個;跌幅在5%以內的樣本樓盤有30個。有70個成交的樣本樓盤價格較上月出現上漲:無樣本樓盤的漲幅大於10%;漲幅在5%—10%之間的樣本樓盤有21個;漲幅在0—5%之間的樣本樓盤有49個。總體來看,本月活躍樓盤增多,有出現價格下跌的樓盤,但跌幅有見收窄,而價格上漲的樓盤增多,漲幅主要集中在5%以內。
從深圳市各區來看,5月南山、龍崗一改下跌的走勢,價格分別上漲了1.0%、1.3%;寶安區5月上漲幅度最高,達1.8%;羅湖、福田的漲幅有所回落,其漲幅比上月分別減少了0.4、0.6個百分點。
置業建議
美聯物業深圳區董事總經理江少傑:
一二手價格倒掛將繼續二三季度適合置業
一二手房價格倒掛的現象在未來半年還是會很明顯,特別是一些新房供應量多的區域,比如阪田、龍崗中心城、寶安西鄉等。開發商的資金壓力還是會出現在下半年,於是在定價上他們會一步到位,很多二手業主是沒有能力和開發商去進行價格競爭的,所以新房供應量多的區域還是會出現這樣的情況。
一段時間內房價還不會出現大的波動,個別的新盤在壓力之下會出現優惠的活動。而對於購房者,二三季度會是比較好的置業選擇,我們不好說調控政策什麼時候會緩解,但是最嚴厲的時候已經過去,今年二三季度都是比較適合置業。
世聯地產華南首席分析師曹取:
利率還會下調,購房者不要着急
現在貸款折扣的趨勢是在下降,銀行可能在未來會更主動。一方面,今年的貨幣環境肯定會比去年有所改善。另外一方面,現在通貨膨脹的壓力在減小,利率也有下調的空間。所以購房者在未來是可以期望一個比較低的利率來購房的,這種可能性是可以出現的。現在有八五折的利率優惠,可能到時候會有八四折了,我的建議是不要着急。
作爲自住客戶,你想去踩房地產市場的最低點是永遠踩不準的。我不敢說房價會跌多少,但是房價上漲的空間是被政策大大壓縮的。只要我們投機性的購房增長被抑制了,這個時候我相信房地產是健康的,也相信房價是合理的,現在房價應該是在逐漸地往合理方向走。
美聯市場研究部副主任何倩茹:
樓市黃金期已過不用追漲房價
現在八五折的利率是很容易拿得到,只要你的信用度比較良好,在一個大公司上班,基本是不成問題的。所以大家對於貸款不用太擔心。存準率可能還要下調幾次,也可能會降息,這些可能都比八五折的利率更吸引人。
購房者買房還是要從自身的利益需要出發,現在畢竟住宅的黃金增長時期應該是過去了,大家沒有必要再去追漲這個房價了。
有需要買房的朋友可以多去看一下房,有合適的就可以出手。全國有部分城市放鬆政策以及銀行信貸鬆動,都並不能說就是房價要上漲了,但應該是有一點波動,所以最好把握好這一段時間去看房和買房。
中原市場研究部高級研究員林小蘭:
不要找最低點,看好有錢就可入市
經過了2008、2009年的大波動之後,目前市場上的購房者相對來說比較理性,不會說這一次利率會上調了,就趕快去買房。
現在而言,大部分剛需想買房隨時都可以入市,不是說你要看這個市場降到什麼點,一定要找一個最低點。你只要覺得這個產品不錯,這個價格沒有超出你的支付能力,然後各方面都滿足你的需求的話,就可以入市。
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