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近日,有關機構根據各地網籤統計發佈數據稱,包括北上廣深四個一線城市在內,全國54個典型城市5月商品房成交合計22.6萬套,環比4月的18.5萬套上漲約22%。全國樓市成交量全面飄紅,南昌也不例外。來自星空地產網統計數據顯示,2012年5月南昌市區新建商品房住宅共成交3719套,環比上漲58.2%。南昌樓市“紅五月”爆發已成定局。
全國主要城市近期首套房貸信貸額度及利率優惠,鼓勵了首次置業等剛性需求,多個城市也出臺了有利於剛需的政策微調,加上開發商的降價、折扣等,吸引了剛需置業者出手。購房者對未來房價的預期已經發生重大轉變是5月成交量爆發的最主要誘因。
剛需釋放支持成交大爆發
星空地產網統計數據顯示,5月份南昌市區新建商品房住宅共成交3719套,環比上漲58.2%;成交面積38.9萬㎡,環比增加52.8%。南昌樓市5月成交量爆發,比預期的要好很多,遠遠超越了之前的“金三銀四”。
南昌樓市5月份成交量的大爆發,既有自主性需求積累到一定階段的產物,也有“金三銀四”的引誘所致。受國家限購政策的影響,自主性需求的購買至少積壓了1年多的時間了。3月、4月市場成交量階段性的回暖僅僅是剛性需求對樓市的試探,而到了五月,房價還沒有任何下跌的鬆動,且有上漲的態勢,讓剛性需求對房價下跌的預期徹底發生了轉變,在5月剛性需求再次形成恐慌性購房,從而導致五月份樓市成交量的大爆發。
而從市場房源供應方面來看,開發商大量推盤也爲成交量大增創造了條件。從3月開始,開發企業就開始了醞釀已久的新盤上市計劃,密集上市的同時,無一例外地採取了低價入市的策略。一年來低迷的行情也讓開發商意識到,以價換量的策略是銷售唯一的途徑,處在買方市場的購房者有足夠的耐心和貨比三家的資本,3月份扎堆上市的樓盤數量達到峯值。4月樓市新增供應量達到4381套,到了5月份,新增房源有所減少,但仍能維持在和3月份同等水平的基礎上,3~5月份的市區住宅市場新增供應量爲9921套,約佔去年全年總供應量的41%。
另外,政策的微調也刺激了剛性需求的入市,從去年12月開始,央行三次下調存款準備金率,傳達了流動性進一步釋放的信號,同時專家預測預計全年仍有2~3次下調空間。在這種流動性釋放預期的影響下,購房者對未來短期內房價進一步下跌的預期已經發生改變,這也導致了剛性需求加速了入市的步伐。
五月高新區成交獨佔鰲頭
來自星空地產研究院統計數據顯示,高新區5月開盤或加推的樓盤主要有保利東灣、綠地新都會、保利香檳國際、湖韻天成等,衆多樓盤齊發力,同比去年同期翻了三倍,新盤上市的主力戶型主要有40㎡的公寓戶型、85~129㎡的兩房和小三房、170㎡的精裝豪宅戶型。可謂一網打盡剛性需求、改善型需求和享受型需求,共同造就高新區五月樓市的繁榮。而五月高新區新房共成交939套,以接近千套的銷售量獨佔片區排行榜榜首。
除了高新區,紅谷灘也是受購房者青睞的板塊之一,已經成爲越來越多的南昌市民置業的首選區域,5月紅谷灘新區新房共成交789套,同比去年同期增長75%。本區域內5月份比較暢銷的樓盤主要有奧克斯盛世經典、聯泰香域濱江,房源不足是其樓市發展的瓶頸。未來升值預期比較好,在全市各區域投資首選排名中處於首位。5月成交行情較好的幾個區域還有青山湖區、西湖區和經開區,南昌樓市整體爆發。
從樓盤銷售排行榜來看,5月位於高新區的綠地新都會是最大贏家,綠地新都會有品牌支撐、有地鐵的利好、有交通的利好,而均價6700元/㎡,符合剛性需求的心理價位;其次是保利香檳國際花園,均價4900元/㎡,價格實惠,總價不高是其最大的優勢;成交量排名第三的樓盤是恆大名都,均價6300元/㎡,有精裝、有品牌、有地段,使得其一直受購房者的青睞;排名第四的樓盤是華南城,均價5200元/㎡也是非常有競爭力。
成交量全面反彈成疑
5月全國樓市一片紅火,6月由於市場慣性,市場成交量依然會較好。但後市全面反彈依然成疑。從5月份市場成交特點分析,無論是橫向看還是縱向看,樓市都呈現出不穩定的特徵,一是並非所有城市都迎來成交上漲,甚至部分具有風向標性質的城市樓市成交出現了同比下跌的現象,中國指數研究院的監測顯示,5月份上海商品住宅周均成交面積低於去年同期。其次,並非所有項目都銷售較好,市場並非普遍回暖,一些高端大戶型和相對高價項目仍面臨滯銷。這表明樓市博弈進一步升級,樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇,市場並未根本好轉。
同時,中央調控房地產市場的決心和力度並沒有發生變化,反而更加堅決,限購的紅線依然無法突破,去年下半年以來陸續出現的幾個試圖鬆動限購的城市,政策無一例外全部被叫停。可見宏觀政策依然從緊。從目前整體房地產發展趨勢來看,後市調控政策微調的主要着力點依然是釋放剛需、降低剛需購房壓力上,限購和限貸應該依然是嚴格執行,也是2012年年內不可能動搖的底線。在住宅市場,沒有改善型需求和投資性需求後續的“接棒”,成交量和房價全面反彈將不太現實。目前房地產企業庫存較高,週轉壓力較大,資金壓力較大,這也是房價並不具備大漲,市場不會出現反轉的基礎。(記者廖林立)
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