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5月底,隨着江蘇揚州、湖南、河北石家莊陸續透露出各種樓市“微調”的傳聞,在全國房地產投資創近年新低,經濟增長減速的大背景下,人們對房地產調控的走向十分關心;與此同時,隨着5月樓市成交量的大幅回暖,房價會不會再次暴漲也成爲被關注的焦點。
局部微調大方向未變
事實上,自2011年下半年來,隨着房地產調控政策在全國範圍內的奏效,北京、上海、杭州、瀋陽等近40個城市就已經開始陸續出臺不同角度的樓市微調政策,政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,央行也幾次下調了存款準備金率。與此同時,更加嚴厲的全國性調控政策再沒有出現,全國樓市進入了調控政策的發酵和觀察期。所謂“政策底部”的特徵開始逐漸顯露。
“不過這並不意味着房地產調控政策的基本方向發生了改變。”中國房地產學會副會長陳國強表示,當前政策是局部微調,大方向未變。
在2011年以來的房地產調控中,許多數據的變化讓人們明顯地看到了某些地方經濟對房地產市場的高度依賴。隨着房地產相關稅費的銳減,各地的確存在放鬆調控的潛在動力。不過,即便如此,中央調控房地產市場的決心和力度並沒有發生變化,反而更加堅決。去年下半年以來陸續出現的幾個試圖鬆動限購的城市,政策無一例外全部被叫停。
“從目前整體房地產發展趨勢來看,後市調控政策微調的主要着力點依然是釋放剛需、降低剛需購房壓力上,限購和限貸應該依然是嚴格執行,也是2012年年內不可能動搖的底線。”中原地產市場研究部總監張大偉說。
剛需釋放吹不起泡沫
據中國指數研究院統計顯示,5月份前4周監測的40個城市中,有25個城市樓市周均成交面積同比上漲,10個城市漲幅超過50%,其中北京、溫州、廈門、蘇州等漲幅較大。5月份北京新建住宅成交突破萬套,是近一年來的成交峯值。
最近一個月來,記者在北京跟蹤調查了近十個買房個案。記者發現其中將近一半是父母幫無房的年輕子女買房;有3例買房者是工作多年,依靠積蓄買首套房;另有兩例一個是改善型需求,一個是爲了投資、提前佈局。
中國房地產研究會副會長顧雲昌表示,在中央大力建設保障房和增加普通商品住房供應的情況下,自住需求將會逐步得到緩解,市場的供求關係在逐步改善,此時適當釋放剛需,是吹不起泡沫的。
樓市博弈進一步升級
細微觀察樓市還可發現,無論是橫向看還是縱向看,樓市都呈現出不穩定的特徵,甚至表現爲忽冷忽熱。
首先,並非所有城市都迎來成交上漲,甚至部分具有風向標性質的城市樓市成交出現了同比下跌的現象,中國指數研究院的監測顯示,5月份上海商品住宅周均成交面積低於去年同比。
其次,並非所有項目都銷售較好,市場並非普遍回暖,一些高端大戶型和相對高價項目仍面臨滯銷。
分析人士指出,這表明樓市博弈進一步升級,樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇,市場並未根本好轉。
“當前這一輪調控中的限購、限貸的嚴厲程度遠超之前的調控。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,假如房價在四季度之前有明顯上漲,仍有可能引來國家新一輪的政策調控。
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