|
||||
整層租賃,深圳甲級寫字樓較高的准入門檻把許多希望通過進駐甲級寫字樓提升自身形象,但又無力承租大面積辦公樓的中小企業擋在門外。昨日,記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區域,發現一些專門的商務辦公服務公司提前租下幾層寫字樓,然後在分割成小單位轉租出去,利用租金差價實現盈利。
多數寫字樓裏有“二房東”
一家從事金融行業的小企業遭遇了“成長的煩惱”,公司決策層想到京基100辦公,但只能承租200平方米的面積,與“整層租賃”的要求相差甚遠。
如雨後春筍成長起來的深圳中小企業所面臨的“成長的煩惱”,在一些有實力的商務辦公服務公司看來,就是一種商機。
這些活躍在深圳甲級寫字樓市場的商務辦公服務公司,被業界稱爲寫字樓裏的“二房東”。
“福田中心區每棟甲級寫字樓都有這種商務辦公服務公司,他們整體租下幾層寫字樓,然後根據客戶需求,分割成十幾平方米到幾百平方米的面積,再轉租出去。”中聯地產商業部福田東區區域經理李長渭向記者介紹說,有的大公司手中持有的寫字樓面積高達數萬平方米。
來自香港的鼎辰投資一口氣租下京基100大廈的20~26樓(其中22層爲其他公司整租)共計6層,約2萬平方米,然後再拆分成160~600平方米的小型辦公室出租。這種包租生意還不錯,從今年2月至今出租率已達六成;美百年投資整租的物業在福田中心區有金中環商務大廈、卓越時代廣場、諾德金融中心等12棟寫字樓;雷格斯商務服務公司則在福田中心區安聯大廈、羅湖彭年廣場和南山新時代廣場整租了兩層半寫字樓。
中小企業喜歡“傍甲級”
“在甲級寫字樓辦公,非常有利於提升我們的企業形象,最重要的是利於公司的業務拓展。”一家剛剛在卓越世紀中心3號樓租下200平方米麪積的企業負責人對記者說。
“這些中小企業的租賃需求多爲200平方米左右,對甲級寫字樓的相關配套要求較高。”深圳中原地產商鋪部區域營業董事肖霄認爲,之前,在羅湖乙級寫字樓裏,或福田、南山的廠房裏,如八卦嶺、車公廟等區域,就有進行包租再分割出租的情況。現在企業的租賃需求更加高端化,“傍甲級”現象越來越普遍。
鼎辰投資張婉絢表示,一些外企的辦事處在深圳設點或一些企業的臨時租賃場所都很喜歡尋找甲級寫字樓物業。這些客戶都是“出身名門”,雖然對辦公面積要求較小,但對辦公的環境要求頗高。
利潤來自租金差價
記者瞭解到,一些包租公司在轉租辦公樓的同時,也提供甲級服務。鼎辰投資在做京基100大廈的包租時,在每一層樓設置一個接待前臺,統一爲整層樓分租的各個公司服務,配備2-3名專門的祕書專門負責行政或其他後勤任務。此外,還設立樓層休閒區域、會議室、培訓室,這些服務都是免費的。
“一些有實力的包租公司爲了吸引客戶,爲承租企業提供一些免費配套服務,但是其仍有較爲豐厚的利潤空間。”李長渭介紹說,包租企業和開發商達成戰略合作意向,以較低的市場價格包租幾年,並且這個價格在承租期內一直不變。而深圳甲級寫字樓租金近幾年漲幅較大,據中原地產統計,2009年深圳二手寫字樓平均租金爲95元/平方米,2012年4月的租金水平爲142元/平方米,漲幅近50%,包租公司轉租出去的租金每年隨行就市上漲,期間的租金差價較爲可觀。
“包租”形成產業鏈
經過較長時期的發展,包租公司已經形成了一條完成的產業鏈。
一些中小型包租公司與地產中介公司建立了長期合作關係,爲了降低空置率,包租公司都會在租約到期前,通知中介公司放出盤源,而中介公司則很樂意爲這些固定長期客戶提供快捷服務。此外,包租公司多會爲接手的寫字樓進行裝修,與一些裝修公司產生了固定合作關係。由此,形成了一條包租公司爲中心,前有裝修公司,後有地產中介的產業鏈條。
相對中小型包租公司粗線條的產業鏈,具有相當實力的大型商務辦公服務公司延伸的產業鏈更長、更加精細化。
大型商務辦公服務公司擁有自己的管理團隊,通過一個商務服務平臺,爲承租企業提供外包服務有人力資源服務、商務、法律諮詢和財務的外包等等。大型商務服務公司提供租賃服務的中小企業,有的數十家,有的數百家,這些中小企業一般都會通過商務服務公司的服務平臺進行採購,不少“包租產業鏈”下游企業專門做商務服務公司的外包生意,收益也頗爲客觀。記者陸劍偉
|
||