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儘管國務院常務會議和住建部有關負責人近期表態,均對各方廣泛關注的樓市調控定了調子,要繼續“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”,不過各地以保增長和提振“剛需”爲名的政策微調舉動,始終未消停,一些地方的微調政策甚至得到了默許和肯定。政府爲保增長放鬆調控甚至救市的論調,在部分場合沉渣泛起,一些中低收入者甚至擔心樓市會由此轉向、房價會隨之反彈。不過業內專家和市場分析人士指出,從當前看,樓市調控政策或已見底,在保持樓市調控方向不變、力度不鬆前提下,對政策進行局部微調,並非爲了救市,而是確保購房者合理的住房需求得到滿足和房地產市場的穩定。
政策:
微調公積金貸款成主流
繼揚州補貼市民購買成套成品住宅、營口大額補貼公務員購房引發爭議後,廈門近日也陷入政策微調風波。
近日,有媒體報道稱,廈門針對3類人放開了限購政策,這3類人分別是:除與父母共同購買的住房外,無其他住房的;現有住房並非個人(家庭)獨立產權,系與他人共有的;現有住房來自繼承的。報道稱,上述3類購房者的現有住房不計入家庭擁有住房套數。而此前廈門執行的政策是,對該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭前2年內在本市累計繳納個人所得稅或社會保險不足1年者,暫停售房。因此不少人認爲廈門的新政策其實是通過放鬆限購行救市之實。不過,廈門市國土資源與房產管理局隨後否認了報道內容。
自去年以來,各地在樓市調控政策方面做出的局部調整層出不窮,其中大多數被及時叫停。但今年以來,地方政府在不放鬆限購前提下作出的一些政策微調,獲得了上級的默許甚至肯定。揚州市補貼市民購買成套成品住宅的做法就得到了住建部有關官員的明確肯定;國內一些城市在住房公積金貸款方面採取的刺激買房政策,則被默許。
5月28日,重慶市住房公積金管理中心發佈首套房公積金貸款新政策。重慶新政規定,購房者使用公積金貸款買房,可貸額度由賬戶餘額的15倍提高到25倍,單人貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額由40萬元提高到80萬元,貸款首付比例由30%降低到20%,貸款期限由20年提高到30年並延長至退休後10年,允許貸款職工補繳賬戶餘額。
有統計顯示,截至目前,出臺樓市微調政策的城市已接近40個,除重慶外,還有10來個城市採用了降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度的做法。今年1月,廈門市規定,單職工公積金住房貸款最高額度由原30萬元提高到40萬元,雙職工由原60萬元提高到80萬元,可貸額度由原按職工申請貸款時前12個月繳交額的60倍提高到80倍。4月17日,南昌市規定,適當放寬購買普通住房的雙職工(僅指夫妻雙方)繳存戶貸款最高限額,市城區增加10萬元,南昌縣、新建縣、安義縣、進賢縣、灣裏區增加5萬元。4月20日,鄭州市將公積金貸款最高額度上調5萬元,最高限額達45萬元。此外,武漢、廣州、瀋陽公積金貸款最低首付均由3成調到了兩成。
部分城市還對普通住宅標準進行了調整,使購房者得以在政策框架內可以購買戶型面積相對大一些的商品住宅,以滿足改善居住的需求。
濟南:
各項調控政策未見鬆動
在山東省內,至今沒有實質性的動作,包括濟南、青島在內17地市一直沿用此前出臺的樓市調控政策,濟青兩地的限購政策也未見絲毫鬆動。
限貸方面,儘管此前多家國有銀行和商業性銀行在國內多個城市下調了首套房貸款利率,甚至在基準利率基礎上實行了85折優惠。但在濟南,類似的舉措十分罕見,85折優惠利率更是因爲設置了諸多苛刻的門檻幾乎無人能夠享受。
公積金貸款方面,儘管我市於上月上調了職工住房公積金最高和最低繳存工資基數(最高繳存基數由12757元調至14652元,最低基數從950元調至1100元),但公積金貸款額度並未調整,目前濟南住房公積金貸款仍執行本輪樓市調控以來的相關政策,個人住房公積金貸款最高額度市內6區(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清)爲50萬元,章丘、平陰、濟陽、商河爲40萬元,貸款最長年限爲30年,首套房首付比例爲30%。
專家:
政策微調目的並非救市
首付比例降低,貸款額度提高,首套房貸款利率有優惠,甚至購房還有補貼,這對急需購房但手頭資金有限的中低收入者來說,無疑是一個利好。但在部分準購房者和意見相左的分析人士看來,通過類似的政策微調,促使購房者進入市場,對開發商來說,也是一大利好,在提升樓市成交量的同時,類似的刺激政策也很可能爲部分開發商所利用,成爲開發企業漲價的理由,微調政策難逃救市嫌疑且可能導致房價反彈,使調控功虧一簣。
不過多位業內專家和分析人士認爲,從目前看,被默許甚至受到肯定的微調政策,其目的是鼓勵首套房和改善型住房需求者消費,是必要的、適時適度的調整,並不違背房地產限購、限貸、限價等主導性調控政策,因此並不能算是救市之策。
從當前形勢看,既有的主導性房地產調控政策必須得到繼續執行,但要在確保房價進一步合理迴歸不反彈的前提下,儘可能拉動房地產投資、促進成交放量,“調控需要避免房地產行業和市場的大起大落。一個穩定健康的房地產市場,是拉動投資、消費所必須的,尤其是在保增長逐漸成爲政策基調的當前”。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,隨着保增長政策基調的確定,樓市調控政策持續收緊的可能性已不存在,同時樓市調控政策的基調、方向也不會有大的變化,除了局部微調,政策放鬆的可能性也不存在,因此當前樓市調控的“政策底”已到來。當前,圍繞促進剛性需求有序釋放,引導各方形成統一的市場預期,避免因爲政策微調帶來房價的反彈,需要在保持既有主導政策不變基礎上,通過微調形成新的組合拳。
在繼續嚴格執行限購政策和差別化信貸政策基礎上,張宏偉等業內人士認爲,應當在商業貸款和公積金貸款的首付比例、貸款利率上,給予首套房購買者以定向支持,降低首付比例,提高貸款額度,實行優惠利率;對合理的改善型住房家庭給予一定支持,同時在政策執行環節防止投資投機性購房者鑽空子進入市場。此外,政府應當穩定土地價格並加大普通商品住房用地供應,採取措施促開工以有效增加市場供給,加快保障性住房建設並儘快形成供應,鼓勵開發企業“以價換量”,對合理的住房需求給予相應的稅費減免或補貼,對引進人才購房需求給予更優惠的落戶及稅費政策,通過綜合手段的運用確保政策微調不走樣、市場不失控。(劉文忠)
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