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從對“開豪車住保障房”的非議,到如今的安居型商品房——近兩年,深圳市關於住房保障的制度頻出,不斷完善。而今,深圳已經確立了最高可罰款20萬元的全國最高騙購保障房罰款額度,同時經濟適用房將逐漸退出市場,採用安居型商品房保障社會夾心層和人才的住房問題。
今年深圳市計劃新增安排籌集4萬套、開工3.5萬套保障房,在高達200億元的資金需求面前,深圳卻充分調動起社會資金的進入,70%以上的資金將通過社會資金解決。不僅是資金,2012年,深圳市保障性安居工程也將主要通過城市更新、拆遷安置、“工改保”等項目進行建設,在政府加大新增用地供應和投資的同時,深圳的保障房也更多地通過社會渠道進行解決。深圳的保障房建設讓今年4月來深圳考察的國務院督查組表示肯定,督察組表示深圳在土地、資金等方面的創新建設模式值得東部沿海地區借鑑。
保障房騙購罰款全國最高
如何避免騙租騙購保障房的行爲一直是全國性的難題。在深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧看來,保障房與商品房價差巨大,而審覈人員不足、行政能力有限、申請者違法成本過低等都造成了騙租騙購保障房的行爲。2011年,深圳行政處罰24名保障性住房申請違規者,其中隱瞞資產最高達300餘萬元。
“一方面是經濟適用房3年後可獲利近百萬元,一方面被查出來無非是罰5000元,以及一定年限內不能申請保障性住房,犯罪成本很低,導致部分人覺得申請保障房時作假沒什麼。”市住房研究會祕書長陳藹貧當時就建議,要像懲治醉駕一樣力懲作假者。
深圳曾使用“九查九核”制度對保障房申請家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優撫對象等情況進行審查覈實。審查的項目和制度在當時全國來看都屬於最爲嚴格的,但礙於社會誠信體系未健全,這些審查制度也未能完全規避騙購騙租者鑽空子。
深圳及時繼續推進住房保障制度,包括對於保障房騙租騙購者的懲罰力度。2011年4月,深圳對僅實施了1年左右的《深圳市保障性住房條例》作出重大修改並獲通過,對騙購保障性住房的行爲,根據《刑法》規定以詐騙罪論處,並處以最高可達20萬元的罰款。而這已成爲全國對於保障房騙購行爲開出的最高罰款額度。
“香港可以借鑑的制度是,保障房是封閉的市場,它不會流向市場,申請者無其他利益可圖”,陳靄貧表示。而就在2012年2月,《深圳市住房保障制度改革創新綱要(徵求意見稿)》公佈,這次深圳再次封堵保障房違法獲利的空間。對於違法獲利最大的經濟適用房,深圳表示將減少直至停止經濟適用房供應,而以安居型商品房爲主。對於綱要發佈前已售出的經濟適用房,深圳擬嚴格上市管理,達到規定年限經批准上市的,政府收取70%的增值收益。
建房資金七成來自社會資金
對於此輪房地產調控,中央大力倡導和要求保障房建設,但是,很多地方政府卻面臨着土地和資金問題。而對於深圳這個可建設用地匱乏的城市,深圳的保障房建設總量和速度卻雙雙得到國務院督查組的肯定。
據記者瞭解,2012年深圳市保障房計劃新增安排籌集4萬套、開工3.5萬套,資金總需求約爲200億,而對於這一資金缺口,深圳表示70%以上將通過社會資金解決。據介紹,2012年深圳市保障性安居工程將主要通過城市更新、拆遷安置、“工改保”等項目進行建設,在加大新增用地供應和政府投資的同時,要更多地通過社會渠道進行解決。
數據顯示,2012年深圳新開工3.5萬套保障房後,加上續建項目105個約15.9萬套,總在建項目將達142個,接近20萬套,建設規模前所未有。
“我們從2011年起就開始創新保障房建設模式”,深圳市住房建設局相關負責人表示,深圳已然在充分利用社會資源解決土地和資金難題:一是用企業自有用地、城市更新用地等存量土地建設保障性住房,“全年利用單位企業自有用地建設保障性住房項目達到13個,建設保障性住房約3萬套,城市更新中配建保障性住房項目23個,配建套數超過1萬套”。其中福田區試點了政府搭臺、企業出自有用地、社會資金建設保障房的模式,建成保障房部分解決企業人才住房,部分用於解決低收入人羣的住房問題。
而在深圳已拍出的8塊安居型商品房中,採用了“定地價、競房價”的方式。在這種方式中,政府出地以固定的地價對土地進行招拍掛,而由企業競爭房價,誰出的房價最低誰獲得這塊安居型商品房用地並按要求建設安居房,建成後向符合申請條件的市民出售。“這實際上是引入了品牌開發商參與建設安居型商品房,還解決了建設資金難題”,該負責人表示。
在深圳市政府的計劃裏,保障房建設模式還將繼續創新,並大力採用社會投資模式、單位自籌建設模式、開發項目配建模式、產業園區集中配建模式等;未來深圳將探索利用存量小產權房,多渠道解決建設用地和資金問題;研究市級保障性安居工程投融資平臺建設問題,支持區政府通過各種渠道籌集資金;探索運用住房公積金、保險資金、股權信託基金、商業銀行貸款、企業債券等方式,拓展保障性安居工程融資渠道。
安居型商品房保障夾心層市民
從2012年5月起深圳將陸續有8個安居型商品房小區入市,這類具備保障性住房性質的商品房將成爲深圳首創的保障房模式:申請不設資產門檻、房價低於市價7成,覆蓋夾心層和人才,安居房10年內沒有完整產權。
安居型商品房是深圳的首創,這類“政府提供政策優惠,限定套型面積、銷售價格和轉讓年限,主要採取市場化運作方式籌建的具有保障性質的住房”是深圳2011年年初通過立法建立的保障房模式。安居型商品房主要是面向人才和那些既買不起商品房、又夠不上經濟適用房條件的社會“夾心層”提供。
深圳市民陳小姐正是安居房覆蓋的人羣,其夫妻二人年收入十幾萬元,但一方面其收入超過了申請經適房等保障房的標準,另一方面以夫妻二人的收入水平幾年內都無法湊夠購買商品房的首付。
安居房申請不設資產和收入門檻。根據《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》的規定,深戶無房醫保5年以上的申請者家庭即可申請,而深圳將爲之配套安居房申請以及輪候細則,雖這一細則還未公佈,但按照深圳市住建局的相關回應,安居房分配或採用打分,或採用抽籤,但具體辦法還沒有最終確定。
一方面是低房價及不設資產門檻的保障夾心層和人才,另一方面這種新的保障房模式也通過不完整產權限制了違法騙購和獲利。除了對騙購者最高可處20萬元的罰款外,安居房在簽訂買賣合同10年內都不具備完整產權,以防止申請者轉賣獲利。同時根據相關規定,安居房在獲得完整產權前要轉讓或申請者戶籍遷出本市等情形,都將由政府收購安居房,收購價爲原價。
深圳即將有3個安居型商品房小區、4000套房源在今年第二季度對外銷售,這三個分別位於布吉、西鄉和福永的安居房小區都屬於深圳已出讓的8塊安居房用地之一,全部精裝修發售,均價從6467—7900元/平方米不等,都不足商品房房價的一半。而從今年5月起,深圳將每個月推出一個安居型商品房樓盤,並一直持續到年底。記者曲廣寧
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