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在今年3月份集中兌付小高峯平穩過渡後,近段時間房地產信託“違約”事件接連發生:吉林信託對於南京聯強集合資金信託產品未能按期“償付”,最終通過華融資產管理公司接盤得以兌付;中誠信託因爲北京華業地產10億元房地產信託到期未能償還,也由華融資產管理公司接盤延期支付。此外,上實發展公告稱,擬收購華澳國際信託有限公司持有的中天興業49.34%股權。業內人士分析,這有可能是房地產信託到期無法兌付,轉由大股東接盤。
數據顯示,2010年以來,房地產信託規模大幅增長。截至2011年12月31日,房地產信託餘額6882億元,是2010年年初的3倍。這樣的快速增長,也帶來了房地產信託2012年出現集中兌付而面臨違約的風險。
上述事件發生,是否說明信託公司支付能力不足,是否意味着房地產信託將面臨兌付的“困境”?
“違約”屬個案
整體風險可控
“到期兌付不了,問題在資本金上。目前出現‘違約’事件概率大的,以資本金不足的小型開發商佔多數。”中國金谷國際信託有限責任公司執行總經理張洪濤接受記者採訪時表示,有的開發商資本金可能在項目剛開始還夠,但由於後期挪用到其他項目等原因,也會造成流動性缺乏而無法按期兌付。
但也存在一些大的信託公司,在部分項目上出現類似“違約”的事件。“大公司資本金比較充足,即便這個項目的兌付資金沒到位,完全可以用其他自有資金來解決問題。”張洪濤解釋說,之所以會有部分大信託公司在房地產信託到期時,讓資產管理公司來接盤,不一定是自有資金缺乏,也有可能是再融資安排。
“信託公司有一個限制,就是同一個房地產項目,不能給開發商融資兩次。第一次融資到期時,如果項目還需資金,會考慮由資產管理公司介入,進行再融資。因爲資產管理公司不能直接放貸到這個項目,只能通過收購、延期等形式來經營。”張洪濤說。其實在相關項目兌付期來臨前,很多資產管理公司會主動到信託公司詢問相關項目是否願意做再融資安排,由他們來接手。一些信託公司也會在條件適當的情況下,將信託產品“轉”給資產管理公司,因此並不能據此說信託公司都存在資金問題,無力償付。
其實,不少業內人士認爲,近期出現的延期償付行爲,尚不是嚴格意義上的違約。一般情況下,考慮到後期會出現流動性問題,在合同中會約定一旦無法到期償付,通常有3個月到半年的處置期,只要在這個期間償付就不算違約。“兌付時間在合同允許範圍內,順期或延期,投資者的回報也會相應提高。而且,不管產品由誰接管,信託計劃不受影響,兌付時間也按約定,只不過是換了付錢的對象。對於投資者來講,沒有太大影響。”張洪濤說。
張洪濤認爲,對整個行業來說,房地產信託產品銷量也不錯,並不能因爲集中兌付期來臨,將一些出狀況的個案,誇大成整個信託業的“羣體”性事件。“不管是在居民住房,還是商場、寫字樓用房,剛性需求都非常大。”他表示,“從長遠看,整個房地產行業仍會健康發展,房地產信託未來發展也不會因此陷入困境。”用益信託統計數據顯示,2011年上半年房地產信託產品平均收益率達9.81%,超出其他產品平均收益率近1.5%。
長江證券劉俊也認爲,目前地產類信託的風險,僅停留在單個項目的流動性風險上,而不存在行業性的兌付風險乃至系統性風險。
積極化解風險
做好“提前量”
雖然房地產信託運行中發生的事件是單個項目存在的流動性問題。但怎麼在集中兌付期到來時,做好應對,防範於未然,也需要整個信託行業認真對待。
業內人士認爲,監管部門在房地產信託的風險控制上比較規範,制度上比較有保障。“目前來看,信託融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈現增多趨勢,但是由於發行時已經採取較爲嚴格的風險控制措施,抵押率通常在40%至50%,資產價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。”申銀萬國證券研究所分析師孫婷表示,目前看來不可能出現行業性違規。她認爲,房地產信託抵押率較高,如果項目可能出現違約,信託公司和開發商可以通過展期、借新還舊、股權轉讓等方式解決。
全國房地產投資基金聯盟會會長張民耕表示,信託產品正在運用各種手段應對兌付危機,有的通過發行新的信託計劃接盤,有的利用自有資金介入或資產管理公司收購,還有的通過基金公司接盤。
信託產品有到期兌付的時間剛性。針對這個特點,張洪濤提出了建議,“信託公司可以提前做好資金上的準備,因爲信託跟銀行不一樣,提前、推遲還款都算違約。只能在約定的時間還款。因此,可提前半年着手解決資金流動性問題,或是同意資產管理公司提前介入,或是跟開發商商議好通過降價來回籠資金等等,早做打算。”
對於今年將出現的房地產信託產品集中兌付高峯對市場的影響,中國國際金融有限公司研究員白宏煒認爲,這將加快房地產行業整合,資金實力強的龍頭地產公司將容易獲得廉價土地,有望進一步提升市場份額;中小公司無論是信託融資總規模,還是信託規模佔淨資產比例等,與大型公司差距會拉大,所面臨到期兌付的風險相對較大,更得提前做好應對。(崔文苑)
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