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“90/70”政策後遺症:一些合拼戶型因限購成交困難
據瞭解,現時廣州市場上存在一些合拼戶型單位,即業主持有的單位有兩個或以上的房產證,這是“90/70”政策的後遺症。最誇張的是星河灣其中一個組團的300平方米單位,居然有4個房產證。在限購政策之下,成交主力都爲“剛需”購房者,這些人有名額也花不起錢來買大戶型,而有實力買大戶型的買家騰出一個購房名額都難,更何況騰出兩個至4個的購買名額?據中介人士反映,這些“一房多證”盤源在放盤時已比其他“單證”的單位要低1000~3000元/m2,但成交依然低迷。
典型困局:
最悲!星河灣6期一房多個證
最冤!錦繡銀灣100多m2有兩證
滿堂紅星河灣分店店長介紹,星河灣五期“星苑”是雙拼戶型兩個房產證,約195平方米左右的四房單位,今年不少業主爲取得有購房資格進行換房,都會將物業放出。目前,分店有兩套這類四房成交,成交均價在18000元/m2左右,其中以優質中層單位成交最活躍,總價在350萬~360萬元左右。早前這類單位的放盤價在20000元/m2左右,目前由於限購,僅有預算充足、且有購房資格的本地買家才能購買。因此不少業主的議價空間較大,不少物業都是17000~18000元/m2左右即有成交。據悉,星苑2011年已基本上全部出證。
星河灣有一個組團,300平方米左右的單位,居然有4個房產證,大部分則是250平方米3個房產證的物業。而目前大部分單位並未出證,因此放盤不多,分店也基本沒有成交,放盤價目前在20000元/m2左右。
合富置業星河灣二分行湯秀玲表示,星河灣六期部分擁有多個房產證的單位,業主開價會比只有一個證的物業要低2000~3000元/m2,心態也會比持有一個證物業的業主要弱。在限購的政策影響下,符合資格和購房預算的買家相當少,成交也很少。不過,擁有多個房產證的單位放盤並不多,這些擁有多個房產證的物業面積一般比較大,業主多爲資金實力雄厚人士,大多將單位用作自住或長線投資,放售套現的不多。
滿堂紅專業人士表示,星河灣隔壁的錦繡銀灣3座、4座單位也是兩個證,主要是104~140平方米的單位,二手均價在14000元/m2左右,由於盤源素質不及星河灣,不少預算充裕的改善型買家仍會選擇星河灣的大面積單位,導致錦繡銀灣的成交不算活躍。分店今年以來暫時沒有錦繡銀灣雙拼戶型的成交案例,去年也僅在10月底有一套成交,122平方米的物業,成交價在180萬元左右。
合富置業錦繡香江分行主管湯萬沙表示,錦繡香江有一些組團單位擁有兩本房產證的,其價格往往比同等面積一本證的單位業主低10%左右。錦繡香江早期的“山水園”、“紫荊園”等組團一般都是一個單位一個證的,只有樓齡較新的“山水華府”二期、“布查特官邸”以及“布查特國際公寓”組團會有一個單位多個證的情況,不過這些樓齡較新的組團放盤並不多。
“一房多證”出售難,
要麼平賣,要麼恢復獨立單位出售
據中原地產花都雅居樂分行高級營業經理劉翠玲瞭解,花都御賓府和嶺南公館都有不少雙拼戶型放盤,但兩盤的情況卻很不一樣。御賓府的雙拼戶型單位設計不靈活,只有一個門口出入,實質爲一套房,所以一定要捆綁購買。受限購政策影響,很多買家一聽到有兩個房產證又不能分開購買,就打起退堂鼓。雖然御賓府的業主已將單價降到1萬元/m2左右,比周邊正常單位單價低了2000元/m2,但依然難以促成交易。據劉翠玲透露,嶺南公館情況就有所不同,這裏的兩拼房有各自的門口,限購出臺後,這裏的業主可把單位分成兩部分單獨放售,所以會有較多買家願意看樓,單價在1.1萬~1.2萬元/m2左右,但近來也少有成交。
合富置業高級營業經理程梅欣表示,雲山詩意有部分物業是一房兩證的單位,面積約100多平方米,由於擁有不止一本證,因此買家羣比只有一本證的單位要窄。目前,雲山詩意一本證的單位二手均價至少都要1.5萬元/m2以上,而目前有一套兩本證的單位業主僅以1.4萬元/m2放售。
不限購區域也麻煩,
躲得過限購,躲不過限貸
增城不屬於廣州市限購的10區範圍內,但該區域的“一房多證”單位成交也困難。如鳳凰城也有不少雙拼的洋房二手房放盤,不過根據中原地產鳳凰城開發區分行客戶經理劉傑文提供資料來看,這裏的雙拼洋房交易情況也很低迷,由於一手買家買入價較高,現在放盤價並不低,毛坯房價格在7000~8000元/m2之間,而帶裝修的價格在8000~9000元/m2之間,價格不低加上買家認爲這種兩拼房成交和按揭手續麻煩,所以願意看樓的買家都不多,成交就更少了。
據記者瞭解,成交雙拼戶型的買家在申請銀行按揭時會受到限貸政策影響,以前從來沒有申請過貸款的首次買家,雙拼的一套可以適用首次置業的條件,另一套則需要按照“首付六成”的二套房貸來辦理,且第二套住房不論面積大小,契稅一律按照3%來計算。由此可見,增城雖然不限購,但“一房多證”的單位對購房者的付款條件比較苛刻,申請房貸手續成本高,不受買家歡迎是在情理之中。
買來中信廣場雙拼公寓
拆成兩套放租月入兩萬
中原地產希爾頓陽光分行高級營業經理管增傑透露,天河區希爾頓陽光有不少雙拼單位放盤,放盤價在2.5萬元/m2左右,受限購影響,這種雙拼戶型很難吸引買家,目前有放盤但少有成交。管增傑表示,去年曾成交過一箇中信廣場附樓住宅公寓的雙拼單位。該雙拼房放盤三四個月,後有投資客打算購買物業放租作長線投資,於是業主降價,以單價1.9萬元/m2成功出售,而當時該盤的市場價約爲2萬元/m2。買家將此單位分成兩個單位放租,月租金共爲2萬元。據瞭解,該中信廣場雙拼單位由123平方米兩房兩衛單位加135平方米三房兩衛單位組成,總面積258平方米,成交均價約1.9萬元/m2,總價爲490萬元。以月租兩萬元計算,投資者的投資回報率爲4.8%,高於目前市區住宅平均回報。
“一房多證”破局關鍵
分拆成獨立單位出租或出售
中原地產市場主任黃燕飛表示,由於受限購政策影響,雙拼或三拼戶型單位處在一個尷尬的位置,業主不希望大幅降價拋售,而買家又認爲買這種雙拼或三拼戶型單位麻煩,價格也不吸引,而且受限購影響,大部分客戶僅有多買一套的資格,無法買兩套,所以現時這些雙拼或三拼戶型單位的買賣成了僵局。除非有首次置業的買家願意購買此類型單位,或者像兄弟姐妹打算購買相通的物業方便生活,否則這種雙拼或三拼戶型單位實在難以售出。
黃燕飛建議,這類戶型中,一般是小戶型拼大戶型,若業主擬放售這類雙拼、三拼戶型,可考慮將單位拆爲兩房或三房,分開處理,大戶型可以考慮出售,小戶型則用於出租。不過要注意拆分戶型是否影響承重結構。
中介人士表示,從中信廣場住宅公寓和花都嶺南公館的事例可以看出,“一房多證”單位可以順利破局的關鍵在於該單位是否可以恢復成多個獨立單位出租或出售,若可以恢復成各自的獨立單位,對出售或出租都非常有利,也比其他只有一個門口的多拼戶型要幸運得多。記者李鳳荷
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