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退休教師李清泉和湯梅君,生前家住上海市徐彙區廣元西路629號801室。兩人無兒無女,爲此約定:較晚過世的那個,負責捐出他們101平方米的房子,用於資助西南地區困難兒童。
最終,李清泉立下遺囑,把此事託付給外甥顧慰源。顧慰源帶着他的捐贈遺囑輾轉了多個機關單位和慈善機構,直到李清泉過世1年多後,才找到上海市慈善基金會徐匯分會作爲接收單位,並在4月初將房子過戶。慈善基金會打算將“遺贈房產”拍賣變現,然而,這件事也不好辦。
“本遺囑無需公證”
2010年底,顧慰源辦完李清泉老人的喪事,帶着身份證、房產證和遺囑找到上海市希望工程辦公室,準備“登個記,籤個名”,把房子捐掉。
接待他的工作人員有些茫然,此前從沒遇到過捐房子的情況,留下證件複印件後,請顧慰源回家等消息。後來,他們電告顧慰源“沒法接收捐贈”,並建議他先去公證處做遺囑公證。
捐房如此費事,令顧慰源不解。他從公證處、區民政局一路尋摸,總算找到一個願意接受捐贈的機構:上海市慈善基金會徐匯分會。
工作人員陳晨聽完顧慰源的介紹,感覺這樁捐贈的麻煩之處在於:老人家想資助貧困兒童,那首先得把房子變現;遺囑沒有指定房產的受贈者,在完成過戶之前,慈善機構無權代替老人變賣房產;而“遺贈房產”的過戶和交易該如何操作,找不到法律依據。
“捐贈人一定料不到還有這種種程序問題。”陳晨記得李清泉還曾註明,遺囑由他親手寫下,“無需公證”——“可這沒有法律效力。爲防房產糾紛,必須向公證處申請遺囑公證。”
公證處需要對遺囑做筆跡鑑定,顧慰源便找出李清泉的檔案送往司法鑑定機構。一問,每字50元,整份遺囑的鑑定費要1萬多——李清泉留給他處理後事和捐贈事宜的費用,總共不過1萬元。好在,鑑定中心負責人聽了捐房故事很感動,決定免掉這筆錢。
隨後,顧慰源又艱難地聯繫上了李清泉在北京的弟弟、在香港的姐姐,把遺囑複印件寄給對方,徵求了他們的意見。
等遺囑鑑定結束,已是2011年12月。
做慈善還要納稅?
今年1月8日,顧慰源正式把房子捐贈給上海市慈善基金會徐彙區分會。從捐贈到過戶,歷時近3個月。
“如果參照通常的住宅過戶和交易手續,捐贈者、慈善基金會和今後的購買者,都得爲‘行善’付出額外代價。”徐彙區稅務局表示:“過戶涉及營業稅、個人所得稅、企業所得稅、契稅、印花稅等多個稅種;如果房屋產權所有人已經去世,遺囑繼承人或者受遺贈人無需繳納營業稅和個人所得稅。但即便如此,產生的稅費還是很驚人。”
2011年5月,上海市物價局價格認證中心對李清泉的房產作出估價:390萬-400萬元。如果作爲普通的贈與房產過戶,將產生包括契稅、印花稅、公證費、評估費在內的十幾萬稅費。
遵照李清泉的遺願,市慈善基金會決定將房產拍賣,所得用於資助雲南省紅河州的貧困兒童。“大約三分之一用來新建、修建學校,剩餘部分用作設立獎學金和教師的培訓基金。”
問題是,誰願意來買這個房子?
“拍賣也會產生稅收,”徐彙區稅務局有關負責人介紹:“假設房子拍賣了500萬,買方需按轉讓收入全額的3%繳納個人所得稅,也就是15萬。”“遺贈房產的拍賣比較特殊,參與競拍可以視作慈善行爲。行善還得繳稅,說不過去。”徐彙區民政局副局長、徐彙區慈善分會祕書長戴禮浩說,爲了房產過戶一事,徐匯分會不斷找有關部門溝通協調。“第一個吃螃蟹的人”廣受支持,最終獲得過戶稅費減免。
“捐贈房產這種事,相信今後會越來越多。李清泉老人的案例操作屬於個案,沒有普適性,我們希望有一套規範的制度。”市慈善基金會副理事長兼祕書長方國平說。
縮水了100多萬
目前,徐彙區已經委託上海拍賣行準備拍賣這處房產。尷尬的是,由於近來樓市低迷,房子的身價已經比當初評估時縮水100多萬。去年12月,房子估價降到了290萬左右;今年3月的評估結果更不樂觀,在248萬到266萬之間。
“由於是第一次受理房產捐贈,沒有先例可以參考,更沒有明確的程序可以參照着做,走了很多彎路,就耽擱了時間。”戴禮浩眼下十分“糾結”,動不動就要問“今天多少萬”——他想着“房價再跌,老人捐贈的財產就會繼續縮水”,希望拍賣早點完成,儘快變現。
上週,市政協主席、市慈善基金會理事長馮國勤帶隊到徐彙區調研,捐贈案例所涉及的部門悉數參與探討此事,多人建議設立房產捐贈的簡明流程;考慮到保護捐贈者財產的完整性,還有人提出“拍賣價不該低於捐贈時的評估價”。
話說得在理,徐彙區民政局局長施濤卻擔心,“限購政策斷了很多自然人蔘與競拍的可能,競拍者範圍既已縮小,眼下市價又遠低於評估價,怎麼保證拍賣價高於評估價呢?怎麼保證房子不流拍呢?”(記者錢蓓)
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