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徵收難、籌資難,市場化棚改遇到“硬骨頭”
再次來到哈爾濱市道外區的陶瓷小區,記者跟隨哈爾濱棚改辦副主任孫濱看到了與3年前截然不同的景象。
2009年記者到這裏採訪時,看到的是一片低矮破舊的棚戶區,房子漏風漏雨,光線昏暗,狹小逼仄,有些甚至沒有上下水;道路泥濘狹窄,居民只能用屋外的旱廁……
2010年下半年開始,哈爾濱市對這裏進行了棚戶區改造。如今,陶瓷小區的棚戶房已經不見蹤影,嶄新的樓房拔地而起,周邊的道路也已拓寬平整,環境面貌發生了翻天覆地的變化。
記者在小區的回遷戶名單上,看到了3年前採訪過的一家人的名字。在不到15平方米的棚戶房裏生活了30多年的這家人,今年年底前就能搬進新居,開始盼望已久的新生活。
哈爾濱作爲老工業基地,城市建設和棚戶區改造的任務繁重,到目前仍有10萬戶家庭生活在設施簡陋、環境髒亂差的棚戶區中,居全國同類城市前列。這也成爲哈爾濱老百姓呼聲最高、解決難度最大的民生問題。
2008年以來,哈爾濱啓動了以市場化方式運作的新一輪棚戶區改造。特點是通過拆遷置換出棚戶區土地,再通過招拍掛進行商業房地產開發,建設的房子一部分用於拆遷戶回遷,另一部分用於銷售,以平衡棚改的資金。
這幾年,市場化的模式迅速推進了棚改工作。截至目前,哈爾濱共啓動棚改項目130個,惠及居民11.3萬戶。棚改的對象也從2萬平方米以上的大片棚戶區擴展到5000平方米以上的中小規模棚戶區。據瞭解,“十二五”期間哈爾濱將完成主城區四環路內棚戶區改造720萬平方米,涉及居民4.65萬戶,完成其縣(市)棚戶區改造318萬平方米,涉及居民4.3萬戶。屆時,哈爾濱市集中連片的棚戶區將全部改造完。
市場化的棚改模式下,一方面,政府僅需投入啓動資金,緩解了因財力不足而無力推進棚改的困境;另一方面,從棚戶區走出來的居民可以住進品質較好的住宅小區,棚改“一步到位”。這種市場化的棚改模式,目前被各地廣泛採用。
然而,去年以來,一度快速推進的棚改工作卻變得舉步維艱。棚戶區居民對拆遷補償的期望值不斷提高,土地徵收越來越難;房地產市場不景氣,開發商不拿地,改造資金難以平衡……市場棚改模式遭遇前所未有的挑戰。
“好乾的、有效益的地塊差不多都已經幹完了,剩下的大多數是難啃的骨頭。”哈爾濱市棚改辦常務副主任劉凱仁告訴記者,今年哈爾濱市計劃安排的各類棚改項目總數達到112個,其中25個省級棚改項目10月底前要全部開工,9個省級棚改項目年底前要全部竣工,其餘78個市級項目要完成房屋徵收、拆遷淨地,棚改資金總需求約420億元。“徵收難、籌資難,有效施工期短和工程質量要求高等一系列問題與矛盾十分突出,今年棚改可以說任務之重史無前例,困難之大難以想象。”
更多讓利給百姓,杜絕強拆再發生
拆遷徵收一直是棚戶區改造工作中的“天下第一難”。
過去,較爲優厚的拆遷補償安置政策得到了棚戶區居民的支持,在拆遷進度上屢創紀錄,一般家庭花上三五萬元甚至更少,就能住進新房。
從一開始就參與棚改拆遷徵收工作的棚改辦副主任趙永利告訴記者,實際上這幾年徵收安置補償政策變得比以前更加優惠,但這幾年“天下第一難”的拆遷徵收工作變得越來越難。
一方面,前幾年隨着房價地價上漲,拆遷補償款也在漲,居民預期也隨之水漲船高。但去年開始,哈爾濱房價出現了回調,地價也隨之回調,由於補償款要計算在地價成本里,就不可能像前兩年那樣不斷上漲。加上確實有個別居民提出的補償要求過高,遲遲難以達成協議,增加了徵收難度,也拖延了建設進度。
今年3月中旬,哈爾濱發生了一起引起廣泛關注的強拆事件。趙永利介紹,現在,警方正在對事件進行調查。但事件還是暴露出,在徵收量大、矛盾多的情況下,工作人員在工作方法、流程和現場管理上,還存在漏洞。
哈爾濱市今年要徵拆淨地的112個項目中,有65個項目屬於2009年以來已經開始徵收、但仍未實現“淨地”的,未搬遷居民近1.5萬戶,企事業單位183家。年內這些項目要力爭實現90%以上淨地。今年新增的38個項目,涉及房屋徵收近2.5萬戶,要力爭在10月底前全部完成徵收淨地。還有9個項目年底前要竣工,壓力之大可想而知。
“要更好更快的推進徵收工作,必須儘量多給老百姓優惠,儘量把工作做得更細緻、更周到。”趙永利說,徵收拆遷遇到問題很正常, 90%以上的棚戶區居民都很歡迎棚改,對政府現行的補償政策也很認同,並且十分配合有關部門工作。這就給徵收工作的推進奠定了良好的基礎。市政府針對目前徵收存在困難的實際,不斷研究有效辦法,相信這些困難和問題能夠克服解決。
趙永利表示,今年起,補償政策將進一步讓利於民,如回遷房不再結算新舊差價;針對從平房到樓房後公攤面積增加的情況,按一定比例免費補償建築面積等。在工作方法上,動員基層力量,從各區機關抽掉了近400名優秀幹部充實到棚改一線,與居民多溝通,宣傳解釋政策,挨家挨戶的耐心交流。並且加強現場管理,杜絕強拆一類的情況再度發生。
另一方面,隨着棚改擴大到更大範圍、更多片區,棚戶區的情況也更加複雜多變。原來改造集中連片的棚戶區時,住戶大多是棚戶區原住民,改造的需求比較迫切。但現在改造的棚戶區中,一部分房屋已經出租,難以和房主直接溝通。此外,近兩年的棚改項目中,涉及拆遷的企事業單位、摻雜其中的集體土地也越來越多,產權情況複雜,需要溝通協調的環節和部門多,也增加了徵收的難度。
實際上,哈爾濱棚改遇到的拆遷徵收難,已經成爲全國棚改乃至保障房建設的大難題。可以預見,隨着保障房建設量不斷增加,拆遷徵收難的問題將進一步凸顯。在記者的採訪中,部分一線棚改工作人員也表示,在補償標準提高、工作更加人性化的同時,對極個別明顯漫天要價、影響多數居民利益的不合理現象,希望通過做好政策宣傳和深入細緻的羣衆工作得到解決。
堅持市場化,探索融資新模式
在人們的印象中,棚戶區改造是不缺資金的。在市場化的棚改模式下,政府只需要墊付拆遷徵收和安置的費用,通過土地招拍掛和商品房銷售的回款,可以實現資金平衡。對房地產開發商而言,參與棚改項目能獲得各種稅費優惠,開發建設的回遷房不愁銷售,又能加深與政府部門的合作溝通,因此參與的熱情也很高。
然而,這種模式運轉順暢的前提是房地產市場比較正常甚至火爆。去年以來,在國家嚴厲的房地產調控政策影響下,哈爾濱樓市成交低迷,開發商看淡後市。加上哈爾濱目前所攻堅的棚改項目,多數是地段、配套都較差的虧損項目,開發商拿地的意願就更低。
以往如果出現土地流拍的現象,可由國有背景的“好民居”公司“兜底”拿地,繼續推進項目。但據棚改辦副主任劉凱仁介紹,好民居目前已經“兜底”了4個項目,但現在需要錢的數額還較大,全部指望這一家公司兜底不現實。
原來不差錢的市場化棚改模式,一下就變得捉襟見肘起來。
據劉凱仁介紹,2012年哈爾濱市棚改資金總需求約420億元。其中市級38個棚改項目需徵收資金150億元,65個歷年未淨地項目約需徵收資金165億元,資金壓力空前大。
在哈爾濱最大的棚改項目民生尚都,項目負責人告訴記者,整個項目一期啓動資金12億元,由哈爾濱地方融資平臺哈投民生公司籌集。另外籌得住房公積金閒置資金貸款10億元,目前已經通過銷售回款歸還了3億元。“現在還有20億元資金缺口,主要是商品房銷售的回款不行,怎麼算都平衡不了。”
這種情況下,哈爾濱仍然提出了棚戶區改造仍然要堅持市場化的運作模式,最大限度地滿足資金需求。首先是抓緊落實合作伙伴,讓更多開發企業瞭解優惠政策,落實好這些政策,降低棚改項目的開發成本。同時,推進好民居公司發行企業債券,並藉助好民居這個實體搭建保障性安居工程融資平臺。
劉凱仁告訴記者,在目前的情況下,爲了多渠道籌集資金,還在研究推進項目融資新模式。如正在探索採用企業墊資建設——政府分期回購的BT模式籌集建設資金,通過公開招標方式選聘投資方,項目建成並通過竣工驗收後,政府按約定回購。
“還要積極爭取信貸,現在國家有政策、銀行也有意願,有很大的空間。”劉凱仁表示。
令劉凱仁稍感寬心的是,目前市級38個項目中36個已經與開發企業達成了初步意向,並且已落實資金約15億元,算是開了個好頭。
“棚戶區改造會是一項長期工作,大片的改完了,還有中小片、零散的。棚改將來還會遇到各種困難”劉凱仁說,“但是對我們來說,千難萬難,只要看到棚戶區百姓居住條件那麼差,改造的需求那麼迫切,再難的事情也就不難了。”
據瞭解,哈爾濱市正在積極採取市委常委包區、抽調幹部充實一線、集中力量解決徵收難,通過多方籌措資金和區政府成立國有公司參與解決建設問題。目前,哈爾濱保障房綜合開工率已達44%。(記者王煒)
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