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在房企紛紛到商業地產中淘金的時候,商業地產的開發額不經意間已經接近萬億。但如何解決商業地產長期的資金的來源,卻始終困擾著開發商。5月26日花樣年[簡介最新動態]華宣布,未來將轉型為商業綜合體開發商,而為配合轉型,將在集團層面成立基金管理公司,首期將發行3只基金解決資金問題。
然而,在近年出現的地產的私募基金潮中,真正的私募基金有多少?建銀精瑞董事長李曉東便指出,現在市場上真正的地產私募基金只有5%左右,其它多數私募基金都可以理解為“變異”的地產信托。
為解決資金的困局,開發商進軍地產私募基金領域,也因此成為今年業內最熱門的焦點話題。
5月26日,花樣年華CEO潘軍表示,公司將完成一項大轉變:退出三四線城市,並轉型為商業綜合體的開發商。
為了配合此戰略的轉型,花樣年華將成立私募基金管理公司,以謀求在金融上有所突破。據潘軍透露,花樣年華首期3只基金計劃融資10億元,未來3-5年爭取達到100億元的規模。
謀求房地產的私募的開發商絕不止花樣年華一家。
在花樣年華宣布做地產的私募之前,復地集團[簡介最新動態]旗下的地產基金管理公司復地[簡介最新動態]共贏資本的復邦II期基金在5月23日募得6.3億元的房地產基金,主要用於投資北京和上海的商務綜合房地產項目。
受住宅不景氣影響,開發商紛紛轉戰商業地產,據中國商業地產的聯盟統計,2011年全國商業地產的開發投資額已經近萬億,達到了歷史的最高水平。北京和上海商業地產的銷售額,也創下自2007年以來的新高。
“房企開發商業綜合體,使商業項目的開發量驟然增加。可是2010年當開發商紛紛轉戰商業地產時,可能沒有想到兩年後的今天,資金卻成了大問題。”共贏資本董事總經理丁亞明在接受記者采訪時表示,在銀行貸款、信托和上市融資等渠道均被堵住的時候,商業地產開發商融資的需求在地產私募基金上得到了集中爆發。
“變異”的地產私募基金
事實上,專業人士指出,現在真正意義的房地產的私募基金實在少之又少。更有資本界人士笑侃,現在中國地產私募基金已經發生了“基因變異”,它在某種程度上成了變種的高利貸。
對於“變異”的地產私募,平安資產管理公司投資事業部元磊表示,房地產私募基金一般在3-5年,長一些的約有7年。但現在很多地產私募的基金只有2年左右,短一些的甚至只有1年。
“這樣短的周期,對開發商來說遠不能滿足長周期的需求。而且,這些的私募基金的投資者每年的回報率都要求在20%以上,與房地產信托差不多了。”元磊說。
對於地產私募基金“基因變異”的誘因,李曉東指出,這與投資人結構有很大關系。
“現在市場上真正的機構投資者佔比太小,多數是個人投資者。那些手中持有幾百萬或幾千萬的個人投資者,一般只願意投一年;即使較長的投資,周期也就在兩年左右。”李曉東表示,而出於安全性的考慮,在中國房地產政策多變的現實情況下,個人投資者對長期投資天然有著一種不安全感。因此也縮短了地產私募的周期。
中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者,也正是由於地產私募中以個人投資者居多,很大程度上使得現在的房地產私募基金,變異為另類的房地產信托或變相高利貸。
“名股實債”的投資模式
“多數私募只是"名股實債",只是簡單的借貸,而沒有與開發商進行深度合作。”李曉東感慨,開發商只是將私募基金看成一種融資手段,而不是合作伙伴。
業內人士透露,現在市場上一種地產私募基金的投資模式就是以債權融資的形式設立的。
據了解,這種操作方式為:地產私募基金把錢借給開發商後,開發商要保證私募基金每年的回報,但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。而私募基金在投資期滿進行結算的時候,開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購,或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。
“私募基金的人擔心樓市下滑造成資產縮水,更擔心開發商跑路,不願與房企共同承擔風險。而開發商則堅信樓市低迷不會持續太久,差錢也只是短暫的,也不願將項目股份或企業利潤拿出來與基金一同分享。”一家投資公司的高管告訴記者,正是由於這種不信任,使得伙伴關系變成了債權關系。
業內人士告訴記者,除了私募基金對風險的擔心,開發商並不希望對地產私募基金分配項目收入或企業利潤,也提高了地產私募的融資成本。
“如果房地產私募基金能入股到項目或成為公司的參股方,那麼地產私募基金每年要求的回報也未必要高到20%以上。因為基金還可以從項目或公司中獲得股息或部分利潤,而且還能夠建立長久的合作,以獲得更長期的回報。”盛勢投資副總裁簡宏洲表示。
地產私募解圍資金短板