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國務院總理溫家寶在5月23日主持召開的國務院常務會議上,提出把“穩增長”放在更加重要的位置。同時,會議繼續重申:“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。”如何正確看待和理解“穩增長”與房地產調控兩者之間的關系?交通銀行(601328,股吧)金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉在接受本報記者采訪時表示:“房地產調控不等於打壓房市。”房地產調控和國民經濟的穩步增長並不矛盾。
房地產行業作為傳統的支柱行業,產業鏈長、關聯度高,涉及到鋼鐵、水泥、建築業等數十個相關制造業和服務業的發展,其乘數效應惠及上下游諸多產業和相關行業,能夠直接或間接引導、影響經濟的增長速度和運行質量。房地產對經濟發展的貢獻不可小覷,合理的調控可以引導該產業的健康持續發展。房地產調控的預期是使房價合理回歸,構建健康的房地產市場,進而促進整個經濟的平穩持續發展。
的確,今年以來,盡管“調控”從未放松,但房地產市場仍然獲得較快發展。一方面,合理的剛需得到鼓勵,政府出臺了一系列政策刺激剛需,比如,首套房房貸利率優惠、公積金貸款額度上調等,實實在在地降低了首次置業者的購房成本。在此刺激下,首套房保持了一定的交易量。
另一方面,國家積極引導和加快保障房的建設。數據顯示,截至今年4月底,全國已開工城鎮保障性安居工程228萬套,基本建成150萬套,完成投資2470億元。
“事實上,房地產調控同"穩增長"並不矛盾。”中國人民銀行金融研究所所長金中夏表示。調控的目的是保持房地產平穩健康發展,保持經濟可持續增長,應該說,兩者相輔相成。
專家表示,說房產調控與“穩增長”並不矛盾,是因為房地產調控對於當前抑制投資、投機購房,雖然減少了商品房的建設、銷售,但保障性住房的大量增加,並沒有使房地產總量和投入減少。去年是調控最嚴格的一年,但房地產投入還比2010年增加了一萬億元,並不影響對鋼鐵水泥等建築材料的需求,沒有影響經濟的正常發展。
而保障房的大規模建設本身可以對衝房地產調控對於投資等的負面影響,從而減輕了經濟增長對商品樓市場的依賴。房地產調控是促進房價合理回歸、調整經濟結構、轉變經濟增長方式的需要,也有利於進一步擴大內需、穩定經濟增長,二者可從更長遠角度上實現統一。
當前,如何繼續堅持房地產調控?對此,有專家表示,房地產市場是一個多層次的市場,在堅持宏觀調控的總原則下,實行差別化的調控方針可以滿足不同消費群體的需求。其中,一方面保障房作為商品房的有效補充,繼續推進住房建設;另一方面通過信貸、利率、稅收等政策充分體現“差別化”的調控特征。
“差別化就是要有保有壓。”清華大學中國經濟研究中心高級研究員韓秀雲表示。同時還要著力支持剛需,可以通過降低首套住房的交易稅、貸款利率、首付比例等政策來支持首套房需求;對於二套、三套則繼續執行較為嚴格的措施。加強對房地產市場規律的研究,形成系統化的房地產政策,並保持政策的穩定性,以穩定市場預期。
業內分析師認為,2012年房地產市場的消費主體是普通居民的自住型需求。這就需要通過“差別化”措施來滿足居民自住型需求,其中包括城市內首次置業的剛性需求,以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業需求。同時,要防止信貸、稅收等調控政策“一刀切”,過多地提高這部分群體的購房者成本,抑制自住型需求。
有效滿足剛性購房需求,對於維護百姓民生、保持社會穩定具有重要作用。從信貸、利率等金融政策上著力加強引導,有效保障普通商品房的供給,尤其是加大中低價位、中小套型普通商品住房建設,增加有效供給用以滿足剛性需求的住房供給。實施差別化的房地產政策可以有效的引導房地產朝著健康穩定的方向發展,正如唐建偉所言“此舉可以有助於防止市場供給失衡,遏制價格新一輪反彈性上漲,謹防2009年房市暴漲輪回。”