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昨天,昆明市地稅局房產交易稅收征管系統開始試運行,將依托主城區標准房價數據庫,對所交易的二手房進行估價。二手房交易價格將全面進入『機評』時代,並以此作為過戶繳納稅費的基數。該舉措可打擊此前意在逃稅的『陰陽合同』。
7月1日前各縣(市)區全面上線
此前二手房交易過程中,買賣雙方為逃稅向交易中心提交的合同價,會低於真實成交價(即所謂『陰陽合同』)。未來隨著『機評』全面鋪開,『陰陽合同』再無用武之地。在二手房過戶時,合同價高於電腦估價的,以合同價為征稅基准;低於電腦評估價的,以電腦評估價為征稅基准,即『就高不就低』。
市地稅局副局長馮磊介紹,通過市場調查,在獲取房地產基礎數據和政府部門公布的基准地價標准和房屋建安造價標准等指標數據的基礎上,引進專業評估機構、評估專家參與工作,根據全市的實際,制定統一的評稅技術標准,依托計算機評稅軟件系統,對房地產市場中發生的存量房交易行為,進行計算機評估,從而最大限度地防止和制止交易雙方低報、瞞報成交價格逃稅的行為。
『其實,市地稅局的工作人員,如果沒有相關的操作權限也不可能查到某套房子的評估價,這也是為了保障公平納稅的良好環境。』馮磊表示,昆明市地稅局房產交易稅收征管系統將於7月1日前正式在全市各縣(市)區范圍內全面上線運行。
據實申報成交價格即可通過系統審核
『只要房屋交易時據實申報成交價,就能一次通過昆明市房地產交易稅收評估征管系統。』
據馮磊介紹,稅務機關應用房地產估價方法,按照規定的程序對納稅人交易的存量房進行市場價格評估,得出存量房交易價格估值,將估值下浮一定比例後,形成存量房交易價格評估值,與納稅人申報的交易價格進行比較,判斷申報價格是否真實。
在存量房評估工作中,所用到的估價方法主要有四種:市場法、收益法、成本法和特征價格模型法。由於每種估價方法的適用對象有所不同,而存量房交易包括住宅、寫字樓、商鋪、標准廠房等多種類型的房地產,依據昆明市存量房的類型和交易特點,昆明市地稅局采用特征價格模型法進行估價。特征價格模型法是通過樣本[最新消息價格戶型點評]數據的采集、整理和模型擬合,建立反映房屋價格與各影響因素(特征)之間的定量關系,然後運用這一定量關系測算確定每一套房屋的基准價格。
對於為何將『存量房交易價格估值下浮一定比例後作為交易價格評估值』,馮磊解釋說,主要是考慮有兩方面原因可能會導致稅務機關的估值偏離房地產的實際交易價格。
一是,由於房地產交易價格是動態變化的,而稅務機關評估房產的時點不同,且無法做到按照每個納稅人交易的時點調整評估標准,這樣就可能發生評估價格與實際價格不一致的情況。
二是,由於稅務機關應用的房地產估價技術標准,暫時只考慮了影響存量房交易價格的主要因素。比如,在評估對象為住房時,技術標准只分析了樓房位置、樓層、朝向、建成年份、建築結構等影響價格的主要因素,但未考慮該住房的評估價格與實際交易價格會出現一定偏差。
市地稅局相關人士介紹,今後為了讓市民對轉讓交易的住房評估價有個參考,將按照大環(一、二、三環)、片區(17個片區)及小區(4000多個小區)的先後,在昆明市地稅局網站上公布評估價均價。
●溫馨提醒
昆明市地稅局工作人員提醒,有些房產中介為了中間牟利,會忽悠購房者,說:『現在相關稅率提高了,但我可以幫你降下來,只是少繳稅率的部分要分一半給我。』為了防止不良房產中介忽悠分錢的情況出現,購房者可以事先撥打12366稅務諮詢熱線,也可到昆明市房產交易中心的地稅窗口進行諮詢。