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近日樓市的微調風聲甚囂塵上,其引爆點來源於近日湖南召開的全省經濟形勢座談會。
據各大知名網站率先披露,湖南省發改委在召開全省經濟形勢座談會時聲明,傳遞中央精神,明確國家層面有“兩個不可能”:不可能出臺像2008年底那種大範圍、大規模的4萬億投資政策;不可能鬆動房地產政策,現在只會預調微調。但與此同時強調穩定房地產調控,增加普通商品房供給,通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費等措施支持居民購買首套普通住宅。有序釋放剛性需求,促進房地產市場健康發展。
微調風颳到30多個城市
實際上在此之前,地方已經啓動了這一微調措施。例如,5月8日,揚州出臺購買成品房的獎勵政策:自7月1日起執行,揚州市市民購買90平方米及以下給予所購房屋合同價款6‰的獎勵,90到120平方米5‰,120到144平方米4‰,執行期暫定一年。
5月28日,重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會,放寬首套房公積金貸款政策,重慶公積金貸款的單人貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額由40萬元提高到80萬元。
根據重慶市住房公積金新政,貸款首付由30%降低到20%,貸款額度由20萬元提高到40萬元;允許夫妻參貸,一個家庭最高可貸80萬元;可貸額度由賬戶餘額的15倍提高到25倍,並允許貸款職工補繳賬戶餘額;可貸額度期限由20年提高到30年,並延長至退休後10年。公積金新政令當地低迷的房地產市場深受鼓舞,認爲此舉對剛性需求拉動很大。
像重慶這樣利用公積金這一信貸調節手段的城市超過10個。而且從今年1月的廈門開始,到4月蔓延至濟南、南昌市、鄭州、武漢四市。
事實上,自2011年下半年以來,北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、瀋陽等30多個城市就出臺了不同角度的樓市微調政策,政策微調內容涉及放鬆限購條件、土地出讓鬆綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。到目前,只有蕪湖、佛山、成都、上海等5個城市的鬆動政策出臺幾天後被叫停。
業內人士表示,只有房地產供需矛盾得到有效緩解、房價迴歸到合理區間、長效調控機制得以構建、相關配套政策到位之後,才適宜逐步淡化房地產限購、限貸等行政色彩較濃的調控手段,最終實現完全市場化調控。短期內,具有風向標意義的限貸、限購等調控政策不能動搖。
對此,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文表示,種種跡象表明,本輪全國房地產市場調整,正在進入新階段。如果說2010年屬於高位盤整,基本未見成效;那麼2011年屬於振盪下行,效果初顯。而進入2012年以來,加速調整,同時也正在探底、築底,最糟糕的時點將在年內現身。
放棄沉默,積極入市
進入4月份以來,清遠不少開發商爲了取悅剛需客,紛紛推出各種各樣的促銷活動,特價房、團購、秒殺等手段層出不窮。市區重現3字頭樓盤,包括城中央的華府花園、嘉興花園、清遠奧園等項目。江邊樓盤同樣有特價,像凱景中央首座震撼價4988元/平方米,懿峯雅居小戶型33萬起等誘人價格。
市場低迷,以價換量成了不少開發商積極謀變的策略之一,正如某開發商所言“等死不如找死”。與其被動的等待。不如積極尋找出路,通過各種策略以求突圍而出。
但是仍有不少清遠開發商在死扛。大多數樓盤沉默,既不採取積極措施應對,也不選擇拋棄項目,而是靜靜等待,或放緩工程甚或停工。有某開發商的老總髮短信稱,“鑑於目前政治形勢和經濟形勢,廣告對房地產銷售幫助不會有作用”。
“死扛”不但擠壓存貨,嚴重浪費土地利用率,最終造成的是開發商資金鍊的緊繃欲裂。一邊是資源的閒置浪費,一邊是國家用地指標的大幅縮減;一邊是大量現房無人去住,一邊是大批人羣無房可住。空置房不僅是開發商心頭揮之不去的巨痛,於政府也是一分難言的尷尬,同時空置房造成的資金積壓,也爲銀行的開發貸款帶來一定風險。
開發商的這種被動等待態度,從長遠來說對買家也不公平。項目在無盡的等待中停工或放慢工程,真正熬過“寒冬”迎來到“春暖花開”,項目上市時候,房子的產權年限減少;購房者最終買到的房子年限變短。
買方市場,特別是部分項目熱銷之後,很多置業者翹首期盼等待更優惠的價格出現。從目前市場反饋看,清遠市場上,公務員是購房主力軍。
大多數買家依舊觀望。對此,有業內人士認爲,“期待清遠房價大幅下跌幾乎是不可能。”清遠的房子相比一線城市理性得多,因此回調空間有限。目前市場上的各種折扣優惠幾乎已經到了成本界限,有剛性需求的買家確實應該出手。
仍然被動等待的衆多樓盤,也要趕快醒來,再不趕緊搶客,結果就是有限的目標消費羣體被瓜分殆盡。記者陳步上黃劍琴
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