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土地出讓收入銳減跌至年內谷底
目前,全國樓市成交已經連續3個月回暖,分析人士稱觸底反彈趨勢已經確立
受供應增加和降價促銷的共同影響,5月份全國主要城市的新建住宅成交量預計將刷新2011年1月調控後的新高。而在住宅成交復甦的同時,土地市場卻仍在低谷徘徊,5月的出讓金收入更是刷新了年內新低。
樓市成交創新高
據中原集團研究中心對30個重點城市監測數據顯示,5月份新房成交量預計約爲1631萬平方米,環比上升20%,同比上升28%,與今年3月的高點相比微增3%。如果去除4月首尾兩個小長假的影響,新房成交已經連續3個月保持在穩定的相對高位。其中,截至5月30日,北京新建住宅簽約10164套,也是年內第一個新房成交突破萬套的月份。
而隨着住宅成交量的回升,近期大幅降價的標杆房企也開始減少,但降價依然在部分城市或區域蔓延。繼此前北京、上海等一線城市的房價出現下滑後,近期杭州、常州等地也出現了明顯的降價,同時,降價也從知名發展商向普通發展商蔓延,一些城市的本地開發商接過了降價的大旗,但是整體來看,由於成交回暖目前房價的下跌空間相對有限。
此外,雖然近期新房銷售復甦,但前5月整體銷售量同比依出現下滑,受此影響房地產的開發建設速度已經顯著放緩。2011年10月以來,全國商品房的新開工面積和購地面積同比出現了大幅回落,隨着調控滯後效應的逐步顯現,中原地產研究部預計2季度全國房地產新開工面積及開發投資額等指標或將持續出現增速明顯下滑的態勢。
土地出讓收入銳減
相比於新房市場的回暖,土地市場則依然處於嚴冬的狀況。據中原集團研究中心監測的13個城市數據顯示,截至5月30日,5月居住用地總成交面積82公頃,是今年以來單月的最低值,較前四個月平均成交量大幅縮減近7成;成交金額約21.88億元,較前四個月均值大減約87%。
同時,1~5月13個城市居住用地成交面積共計1170公頃,同比下降37%,成交金額共計約680.62億元,同比下降48%,均是近五年中同期較低的成交水平。另據數據顯示,截至5月30日,5月份全部用地出讓金107.54億元,較前四個月均值縮減約62%。1~5月,13個城市全部用地出讓金共計約1243.06億元,同比下降44%。
而截至5月30日,5月一線城市居住用地的平均地價約爲4151元/平方米;二線發達城市居住用地的平均地價約爲1518元/平方米;二線發展中城市居住用地的平均地價約爲1368元/平方米。
中原集團研究中心表示,近期土地價格走勢較爲平穩,今年以來部分郊區宅地價格已出現明顯下跌,中心區域宅地價格則較爲堅挺。
對於今年土地出讓金的銳減,中原地產張大偉認爲,主要源於大部分開發商壓縮拿地額度,緩開工不拿地,成爲開發商市場常態。其次地方政府放緩供地節奏,地方政府爲避免流標過多,放緩了土地上市節奏,特別是住宅類土地供應明顯減少。他指出目前土地價格依然比較高,在房價已現下調的情況下,大部分地方政府的土地定價依然比較高,使得土地市場流標數量不少,影響了整體市場成交情況。
針對政策方面出現的微調,張大偉表示,目前的政策微調主要包括提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準、降低首套住房貸款利率、實施購房落戶政策等。從實際影響來看,這些措施不會對市場產生根本性的影響,但是這確實從一定程度上影響了部分購房者的心態,其中也包括近期揚州新政對市場心理預期的影響。部分剛需購房者在這種環境下提前了購房時間。未來在不改變限購、限貸的大方向下,地方的政策微調仍將繼續,尤其是對首套住房的貸款政策未來將是政策關注的熱點,同時何時放開改善性住房也將逐步進入討論範圍。在政策逐步放鬆的情況下,房地產市場將探底回升。
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