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以冬運會名義建設的“國際滑雪中心”直到冬運會閉幕尚未完工,並被指借“滑雪”之名建高爾夫球場和別墅區;滑雪場施工破壞植被,導致泥石流同村舍民居“擦肩而過”;這種種爭議的焦點都直指萬達集團[簡介最新動態]牽頭在長白山西北麓圈地幾萬畝所開發的旅遊地產項目。
記者的調查更進一步發現,爲了招徠地產資本,一些地方政府不惜“另闢蹊徑”,被指化整爲零提供上萬畝土地,並且動用融資平臺爲開發商擔保。這種權力和資本的共生關係,正在以旅遊地產的形式,迅速改變着中國名山大川的面貌。
萬畝土地優惠出讓
位於長白山西北麓的吉林省撫松縣,除了享有中國人蔘之鄉的美名之外,也許還創下了一項紀錄——根據國土資源部網站公示信息,在2010年3月到5月間,該縣向“長白山國際旅遊度假區”(下稱“長白山度假區”)這一個項目,出讓了至少109塊土地。之所以會出現針對單一對象如此密集的土地出讓,客觀上可以繞開國家的土地出讓規定。
2009年國土資源部和國家發改委發佈的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》規定,商品住宅項目宗地出讓面積,小城市(鎮)不得超過7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。
而大連萬達[簡介最新動態]集團(下稱“萬達集團”)牽頭開發的長白山度假區項目,項目佔地18.34平方公里,規劃建設用地達到10平方公里(摺合1000公頃或15000畝)。在近年土地市場持續調控的大背景下,如此大面積的拿地實屬罕見。
即使已經化整爲零,該項目仍有個別宗地出讓面積超出上限,如2010年5月17日出讓的“長白山國際旅遊度假區南區B1-1地塊住宅用地”,單幅土地出讓面積達到32.4公頃。
鑑於2005年~2009年,撫松縣平均每年的住房供地量僅爲17.59公頃,向長白山度假區提供這1000公頃的建設用地,當地政府可謂“傾囊相與”。
更體現誠意的是,價格上也相當優惠。本報查閱出讓資料發現,多數地塊出讓單價在10萬元~20萬元/畝,大部分土地的出讓價格接近基準地價,相當一部分地塊的出讓價格甚至低於基準地價。此外,據一家曾到撫松縣考察的開發商透露,當地政府可能還會通過各種途徑變相返還土地款。
位於長白山度假區北區的公寓項目“北緯41度”目前在售均價爲每平方米3700元,若地價按15萬元/畝計算,土地成本僅每平方米225元。
融資平臺出面擔保
長白山度假區項目的投資方,是一個陣容豪華的民企聯盟。
2008年東北亞博覽會期間,萬達集團董事長王健林等120名國內民營企業家到吉林省考察,成爲萬達集團與撫松縣合作“結緣”的開始。2009年年初,萬達集團、泛海集團[簡介最新動態]、巨人集團、復星集團、一方集團等五家民企地產巨頭同撫松縣政府簽署投資框架協議,2009年8月,上述除巨人集團和復星集團之外的三家企業聯合新加入的夥伴——億利資源集團同當地政府正式簽訂長白山度假區項目投資協議,成立項目公司——長白山國際旅遊度假區開發有限公司,項目投資額高達230億元。
此後,該項目公司經歷一次股權變更,聯想控股、用友科技和聯想控股全資子公司——融科物業投資有限公司三家公司入局,到2010年5月,該項目公司的股權結構爲:萬達集團28%、泛海集團27%、一方集團20%、億利資源集團10%、聯想控股6%、用友科技5%、融科物業投資有限公司4%。2009年8月28日,長白山度假區開工奠基。
230億元的巨型項目,融資是一個大問題。抵押貸款、信託、債券、嘗試土地經營,爲了籌措這筆巨資,投資方几乎用盡了手段,甚至採取了擡高抵押土地估價,高估項目收益等灰色手法;而撫松縣地方政府,也不惜動用政府融資平臺爲其擔保。
2010年5月10日登記抵押的該項目37塊土地,分別抵押給了農業銀行撫松縣支行和工商銀行白山分行,共獲貸款6.2億元。根據國土部網站上所能查詢到的數據,其中至少有31塊地塊的估價,高於購地時的成交價;而且其中至少有21塊地塊,抵押後所獲得的貸款,高於當初的購地價。距離這批地塊簽訂出讓合同的2010年3月14日不到兩個月,且在由於環評等因素而部分未開工的情況下,這批土地何來如此明顯的增值?
某銀行貸款部人士對本報表示,按照其所在行的慣例,如果土地出讓日期與抵押日期間隔在三個月以內,通常不會對土地重新估值,而是直接參照出讓價格;一名房地產律師也爲本報分析稱,在這麼短的時間內,同一地塊的抵押估價相對購地價格大幅升值的情況並不常見,兩個價格可能採用了不同的估值方法。
也許是因爲難得引來這樣的大項目,當地的融資環境也表現得相當友好。上述銀行貸款部人士認爲,相關銀行對該項目貸款的審批“顯得相當寬鬆”。據《長白山日報》2009年的一篇報道,作爲撫松縣政府融資平臺的恆信投資管理有限責任公司,曾經承辦了6億元的《長白山國際旅遊度假區投資擔保函》。
名山大川,誰的後花園?
這種“政府搭臺,企業唱戲”,甚至政府“上陣伴奏”的模式,在招商引資乃至地產開發中並不少見,但是旅遊地產的行業屬性決定了其規模的巨大和影響的複雜性。
就在長白山度假區南區旁邊的果鬆村,滑雪場等設施項目的建設引發泥石流,令居民終日生活在住房可能被泥石流沖毀的擔憂下,而圍繞該村51名村民被徵收196.37畝土地的補償糾紛,至今沒有平息。
事實上,中國的名山大川,已經淪爲開發商“最後一輪瘋狂圈地”的戰場。本報此前報道的部分開發商在西雙版納白象湖擅自填湖造地,以及萬達集團在長白山圈地幾萬畝,只是寥寥數例而已。
中信建投研報顯示,截至2010年底,國內已有超過50家房企涉足旅遊地產,涉及項目金額超過3000億元,旅遊地產項目的投資佔2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%。
2012年一季度,全國旅遊地產上億元投資簽約項目就有近70個,例如中坤集團擬投500億元開發雲南普洱;中弘股份先後有近300億元投向3個旅遊地產項目;恆大地產擬150億元建哈爾濱太陽島西區旅遊項目;陝西旅遊集團100億元打造延安“聖地河谷”等,總規模達2600多億元。
儘管開發商都宣稱進軍旅遊地產是多元化拓展戰略,但這些所謂的旅遊度假區、旅遊綜合項目、文化產業園等項目,幾乎無一例外地包含房地產開發,甚至是項目的主要盈利來源。有開發商私下對本報稱:“明明可以吃肉的,誰會去喝湯?”
在地方政府如此熱衷配合開發商的情況下,人們不得不擔心,過度的旅遊地產開發,甚至是以旅遊項目爲名、商業地產爲實的開發,會不會破壞旅遊景區的自然、人文生態。
旅遊資源在某種意義上是全社會的公共財富,但旅遊地產項目針對的通常是高端市場,從公平性的角度來看也存在爭議。2010年4月,建在大理洱海公園內的“洱海天域”被媒體曝光,輿論紛紛批評“世界級的旅遊景點變成富人的後花園”,隨後紀檢、監察機關介入調查。2010年5月,“洱海天域”項目被責令停工。
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