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今年的樓市特別有意思。這邊廂,跌聲一片,5月中上旬的降價樓棟超過半壁江山,那邊廂,卻是住宅均價一路走高,甚至出現了8821元/平方米這一史上最高的月度房價。
研究機構分析稱,豪宅均價提高、城區(含四大城區及松山湖,下同)成交量走高、城區精裝房集中籤約促使均價與行情唱反調。
下半年,庫存高企,供應放量,而剛需市場蓄客時間較長。業界據此認爲房價仍會小幅下降,並沒有那麼容易反彈。
【現象】 月度均價創史上最高
半壁江山一片綠
2011年以來,東莞房價坐上了“過山車”。
東莞中原地產研究中心監測數據顯示,一手住宅均價先是從2011年1月的8395元/平方米跌至2月的7696元/平方米,而後逐步攀升,7月提至全年的最高點8581元/平方米,然後逐步回落,跌至12月的7789元/平方米。
到了今年,儘管樓市跌聲一片,但是統計數據上,住宅均價卻是屢創新高,大部分時間在8500元/平方米上下的高位運行。1月驟然衝高至8424元/平方米,此後3個月居高不下,從2月的8583元/平方米到3月的8447元/平方米,到了4月,更是達到8821元/平方米,創下了東莞房價有史以來的最高月度紀錄。到了5月,前20天的均價終於回落到8000元/平方米的關卡以內,爲7987元/平方米。
硬幣的另一面是,降價促銷的樓盤日益增多。據東莞中原地產研究中心監測數據,在去年1月1日——今年5月20日這一統計期內,今年5月前20天的樓棟價格相比開盤首月的價格下降的有295棟,佔全市所有有成交樓棟的52.49%,超過半壁江山,並以小幅下降爲主。
梳理2011年以來的房價走勢,大體可以劃分爲兩個階段。2011年9月之前,漲價的項目比降價的樓盤多,東莞房價以上漲爲主。而9月及之後,降價的項目多於漲價的樓盤,東莞房價進入了下行通道。
由於供應偏緊、需求火爆,2011年1月至8月,房價主基調是小幅上漲。期間,全市共有91個項目入市,合計269棟樓有成交記錄。8月房價,與開盤首個月的成交價格相比,價格持平的樓棟共有60棟,所佔比重爲22.30%。價格上漲的樓棟共有125棟,所佔比重爲46.47%,以小幅上漲爲主,漲幅在10%以內的樓棟佔比全市所有樓棟中的比重爲36.43%。價格下降的樓棟共有84棟,所佔比重爲31.32%。
到了去年9月,受供應放量、宏觀經濟疲軟、全國樓市走弱三因素的綜合作用,一片火紅的形勢急轉直下,房價走入下坡路。
去年1月1日—2012年5月20日,全市上市126個項目,合計562棟樓有成交記錄。今年5月1日—20日的房價,與開盤首個月的成交價格相比,價格持平的樓棟共有61棟,所佔比重爲10.85%。價格上漲的樓棟共有206棟,所佔比重爲36.65%。價格下降的樓棟共有295棟,所佔比重爲52.49%。其中降幅在0%—5%的樓棟共有155棟,佔比27.58%;降幅在5%—10%的樓棟共有72棟,佔比12.81%;降幅在10%及以上的樓棟共有68棟,佔比12.1%。
東莞房價在經歷2011年9月之前的小幅上漲後,從9月開始又出現回落。一些在2011年9月之前漲價的項目也逐漸跌回開盤時期的價格。
【分析】豪宅成交比重並不高
三因素促使均價背離行情
對於均價與個盤的背離,有觀點認爲,其原因在於豪宅成交比重提高了。但是統計數據卻表明,今年以來豪宅成交量大幅下降,比重也並未明顯上升。
目前東莞市場上,豪宅產品大體可以分爲別墅、大平層洋房兩類。今年以來,東莞豪宅成交面積總體呈下降態勢。據東莞中原地產研究中心監測數據,1月、2月僅分別成交3.99萬平方米、4.45萬平方米,幾乎爲2011年以來的月度最低水平。儘管3—4月豪宅成交水平對比1—2月有所回升,但總體而言,豪宅成交水平仍然偏低。2012年1—4月,全市豪宅成交面積25.31萬平方米,與去年同期的40.44萬平方米相比,大幅下滑37.41%。
而從豪宅成交面積佔商品住宅成交面積的比重來看,從2012年開始,這個數值也呈逐月下降態勢。1月由於去年第四季度成交的豪宅產品延緩至當月簽約,因此豪宅成交比重升至28.79%的高位。然而,2月後便迅速下跌至20.73%,4月也僅有20.6%。這一數值與2011年相比,並不算突出,僅處於中游水平。
由於房地產調控不見放鬆,市場對房地產的信心大受影響,尤其是非剛需市場的豪宅產品受影響更大。
同時,去年下半年以來,全國經濟下行壓力逐步加大。東莞經濟形勢更是糟糕,今年一季度GDP僅增長1.3%,增速全省墊底。由於豪宅屬於頂級高端物業,對資金需求量龐大,經濟不甚理想,豪宅市場自然走弱。
此外,去年下半年以來,全國通脹水平回落,CPI從2011年7月同比增長6.5%的高位逐漸回落至今年4月的3.4%,比一年期定期存款利率低0.1個百分點,負利率時代宣告結束,使得豪宅產品抗通脹的優勢不復存在,豪宅產品需求下降自然也在情理當中。
均價與個盤唱反調,儘管與豪宅成交比重無關,但是卻與豪宅的成交價格不無關係。
據東莞中原地產研究中心監測數據,自2011年第3季度以來,東莞豪宅成交均價連續上升,從去年第3季度的13399元/平方米上升至今年第2季度的15408元/平方米。貢獻的項目主要有厚街的海逸豪庭、萬江的北大資源·御灣、松山湖的錦繡山河和塘廈的萬科·棠樾等別墅項目。以上別墅項目成交均價均在20000元/平方米以上,萬科·棠樾的均價更是超過30000元/平方米。豪宅成交均價的上揚,是導致今年東莞房價偏高的首要原因。
其次,城區樓盤成交突出,是拉高今年均價的重要原因。2011年12月,東莞城區住宅成交面積佔比重爲37.4%,而到了2012年1月,這一比重便迅速攀升至44.61%。今年1月到4月,城區住宅成交面積比重始終保持在40%以上。這個數值遠遠超出了2011年度除了4月以外的其餘11個月份。衆所周知,同檔次的樓盤,城區的售價比鎮區要高出不少,從而拉高全市均價。
再次,城區精裝修樓盤的集中成交,是導致今年東莞房價偏高的又一個重要因素。價格一向遙遙領先的萬科項目絕大多數都帶有精裝修發售。而隨着恆大、保利等品牌開發商陸續進駐東莞,今年東莞樓市帶精裝修發售的項目有所增多。今年1-4月城區樓盤成交面積排行榜中,排前5名的除了中信森林湖·蘭溪谷,其餘4個項目全部帶有精裝修發售。其中,萬科·金域華府成交496套、萬科·金域鬆湖成交408套、保利紅珊瑚成交238套、恆大雅苑成交228套。
【展望】價格仍將小幅下降
供求影響價格。從數據來看,今年下半年,樓市仍將處於買方市場,價格仍將小幅下降,並不像有些房地產界人士所稱的已經觸底反彈。
據東莞中原地產研究中心監測,截至5月20日,今年東莞住宅供應面積僅有153.21萬平方米,明顯低於去年同期181.1萬平方米的水平。由於今年東莞住宅潛在供應面積近650萬—700萬平方米,從中可以看出,下半年的供應量是個非常龐大的數字。而從目前住宅庫存面積來看,截至4月30日,東莞可售面積仍然高達457萬平方米。自從2011年11月以來,已經6個月處於450萬平方米以上的高位運轉。高庫存以及天量的潛在供應,將成爲抑制東莞房價上漲的重要力量。
從成交方面來看,自從去年四季度東莞步入下行階段以來,東莞樓市並沒有完全恢復正常成交水平,樓市觀望氛圍依然存在。而成交取得良好成績的樓盤,大多數採用以價換量的策略,犧牲部分利潤來推動走貨,未來漲價的動力並不強。截至年5月20日,今年東莞樓市成交金額爲155.55億元,大大低於去年同期199億元的水平,開發商銷售回款情況仍然不容樂觀。這也使得部分開發商只能繼續實施以價換量的策略,推動成交來增加銷售回款力度。5月樓市對東莞而言稱得上是“紅5月”,樓市成交比去年同期還高。但隨着5月旺季的逐漸過去,壓抑的需求逐漸釋放完畢,新一輪需求有待累積。5月過去,傳統淡季6—8月的到來,樓市成交不免再次回落。
從開發商資金鍊情況來看,儘管今年以來存款準備金率先後兩次下調,但新增貸款仍然低於市場預期,4月新增貸款更是隻有6818億元,開發商資金短缺的狀況並沒有得到明顯的緩解。就東莞市場而言,本土開發商融資渠道較爲豐富,資金狀況相對而言較好,但外來開發商的資金就比較匱乏,降價走量的意願也相對較強。
東莞中原地產研究中心相關負責人稱,未來數月,東莞房價仍將維持目前小幅下調的態勢,短期內上漲的可能性並不大。
三正地產副總經理李啓清也說:“今年房價還是會小幅下降。”記者曾德軍胡國球
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