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成交均價低,是目前促成樓市成交量明顯放大的直接原因。
來自北京市住建委網站統計數據,在北京樓市近3個月(2月25日至5月24日)的銷售排行榜中,大興區以3242套的總成交量位居北京各區縣之首,其中受關注度較高的則是以鴻坤·理想城、龍湖·時代天街以及保利·春天裏爲代表的降價、低價樓盤。
近半數剛需置業首選大興
隨着地鐵4號線的開通,大興便利的交通和成熟配套優勢吸引了市場上多數剛需的目光,上下班有地鐵,佈置新房有宜家,購物有各類商場和超市……據某機構統計調查,目前市場上近半數剛需購房者選擇在大興置業。
記者發現,大興樓市受地鐵核心帶動效應明顯,由4號線串起的高米店區域、黃村區域和天宮院區域都已經成爲剛需置業的熱選之地。記者在住建委網站看到,價格優勢明顯的天宮院區域項目盤踞成交榜上游,而黃村區域和高米店區域項目雖然單價相對較高,但憑藉傳統商圈優勢也有不俗業績。
分析人士認爲,剛需上下班出行對於地鐵的依賴性較強,天宮院是地鐵4號線南端總站,相比半途站來講,更具“總站優勢”,避免了中途擠車和上車沒座位的煩擾,而且目前天宮院區域是大興區的價格窪地,單套兩居總價不到130萬,優勢明顯。
記者瞭解到,目前該區域主力項目有龍湖·時代天街和保利·春天裏,三季度即將入市的金融街·融匯將被打造成更加經濟實用的一居到三居小面積套型,並以大興唯一精裝小戶型姿態亮相,對於剛需客羣針對性更強。
三季度大興純新盤亮點減少
在亞豪機構最新公佈的6月北京33個新入市項目中,單價超過4萬元的高端項目佔據1/3以上,新盤均價爲23767元/平方米,剛需項目比重開始降低,單價15000元以下項目不足十個,大興區域6月針對剛需的純新盤不到3個。
2011年,在限購政策影響下,大興區域成交量不佳,受資金等多方面因素影響,土地一級開發進度緩慢。據瞭解,在全區上報的房地產土地一級開發項目中,只有兩個項目於今年內竣工,全年新上馬一級開發項目也只有4個。
隨着華潤·公元九里、鴻坤·曦望山、龍湖·時代天街等新盤紛紛放量,大興迎來了剛需購房高峯期,但伴隨去年的拿地低潮,今年下半年純新盤亮點將逐漸減少。區域內只有金融街·融匯以及水電旗下新項目等少數幾個亮點樓盤。
據瞭解,金融街·融匯位於4號線天宮院總站,是區域內唯一精裝小戶型產品,總價優勢明顯,並引進北京師範大學附屬小學及中學,教育資源雄厚,北側2.5公里是萬畝綠地的大興溼地公園,預計今年8月開盤,作爲中國房地產上市十強的金融街控股旗下項目,目前已經被業內人士及購房人密切關注。
對於三季度市場走勢,上海易居房地產研究院綜合研究部楊紅旭判斷,預計下半年市場築底後試探性復甦,今年第三季度將是一個重要的時間窗口。“對購房人而言,較好的購房時機不再遙遠”。
區域精裝產品稀缺
綜合市住建委及亞豪機構的統計數據,目前大興熱點區域中價格最低的爲天宮院及生物醫藥基地板塊,均價14000元左右。
雖然天宮院區域價格優勢明顯,但缺少精裝產品仍是難以掩蓋的遺憾。在中關村上班的80後購房者吳先生表示:“考慮到地鐵便利,我已經觀望大興樓市半年之久,但區域內基本都是毛坯房,因爲距離遠,以後裝修很成問題。”一些購房者在論壇中表示:“我們只要兩居,面積大小倒無所謂,只要功能劃分合理,總價合適就行。”
即將入市的金融街·融匯則彌補了這一產品類型的缺失,據金融街相關人士介紹,融匯計劃推出戶型爲50-58m2一居,主力69-78m2微兩居,95-118m2舒適三居,基本比同區域龍湖·時代天街和保利·春天裏的戶型單套平均小10-30平方米,也就是說,在總價相當的前提下,購房者能買到精裝產品。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析,價格戰對於開發商來說,是市場競爭初期最簡單而有效的戰術。而到了品質戰,就不那麼容易了,這中間包括產品類型定位及資源佔有等多方面的對決。
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