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由於獨特的旅遊資源以及開發商號稱的巨大的升值潛力,旅遊地產項目近幾年成爲投資客的“新寵”,以三亞爲例,雖然從今年2月份開始,新建商品住宅的銷售均價開始呈現下降的趨勢,但投資規模卻不減反增,顯示了投資客對旅遊地產項目的熱衷和看好。
但理智一點來看,如果買房僅僅用來自住和度假,是否真的有必要?
自住、出租均不划算
以三亞的大東海區域爲例,這裏大多數海景房的銷售均價已經超過2萬元/平方米,個別樓盤甚至已經達到3萬元/平方米。如果購買一套面積爲100平方米的房屋,總價爲200萬到300萬元。
如此高的投入換來的是什麼?按照大部分的假期安排,恐怕一般人1年時間最多隻有7天會前往三亞度假,選擇入住一家3000元/晚的酒店,1年的住宿費用也僅爲2.1萬元,這就意味着買一套海景房的投入足夠去三亞100次,每次可以待上一個星期。
這樣的估算或許太過絕對,以《每日經濟新聞》記者在三亞瞭解到的情況來看,多數業主選擇在房屋空置的時候將房子充當“家庭旅館”或者出租房,以獲取一定的投資收益。記者瞭解到,旅遊淡季時,帶海景的家庭旅館每晚的住宿費用在300元左右,依此計算,即使每晚都可以出租,1個月的收益在9000元,1年下來可以獲得10萬元的租金收入。即便如此,一套總價爲200萬或者300萬的房子也需要20年到30年才能收回成本。
與家庭旅館出租率的不穩定相比,整體出租給租客獲取的收益或許更爲穩定,但早在去年,就有相關統計顯示海南房屋的空置率高達80%以上,而大東海等區域更是高達90%,“沒人住”其實就意味着整體出租並沒有市場空間。
投資客能否等到升值空間?
當然,更多的投資客還是寄希望於房價上漲帶來的升值空間。在海南省國際旅遊島規劃獲批之後的2009年,海南各地的樓市開始“騰飛”。據官方數據,那一年三亞的新建商品住宅均價爲1.3萬元/平方米左右,截至今年3月份,這個數據已經飆升至約2萬元/平方米,這就意味着如果在2009年以1.3萬元/平方米的價格買入一套100平方米的住房,到今年3月份賣出,3年時間即可淨賺70萬元。
與自住或者出租相比,等待漲價後賣出的獲利顯得更爲驚人。
但就目前來看,形勢卻不容樂觀。
地產海南統計顯示,雖然成交量居高不下,但三亞樓市的銷售均價卻顯露跌勢,今年2月份以及3月份,三亞市新建商品住宅的成交均價分別環比下跌了6.54%和10%。
反觀二手房價,據國家統計局的統計,截至今年4月份,三亞市二手房價格指數環比下降0.2%,同比下降7%,同比價格連續9個月出現下跌。
有分析認爲,在樓市調控的情況下,三亞未來的房價走勢不會出現大跌或者大漲,將保持平穩。
對於大多數旅遊地產項目而言,由於一般處於較爲偏遠的地區,早期推出的產品銷售均價不會太高,確實蘊藏着可觀的升值潛力。但等待漲價或者升值也是一個較爲漫長的過程。除此之外,由於配套不足,人氣不旺,空置率過高,無論是選擇出租還是持有,都有一定的風險。每日經濟新聞
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