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『穩增長』的宏觀政策取向將如何影響樓市調控?
有政策部門人士向《第一財經(微博)日報》表示,『穩』字當頭的樓市調控,關鍵是要找到『三全其美』的辦法:既能降低房價,又能促進成交量放大,同時還能拉動投資增長。
而迄今為止地方政府房地產政策『微調』的33個案例,僅有5例涉及『限購令』被叫停,其餘均獲默許;這一態勢,似乎印證了中央正在為調控尋找均衡的市場猜測。
廈門『微調』懸疑
近日,廈門樓市政策有沒有『微調』,成了一件懸案。
有媒體報道稱,一份『微調』方案在廈門房地產企業中流傳,方案主要涉及對三類人放開限購:除與父母共同購買的住房外,無其他住房的;現有住房並非個人(家庭)獨立產權,系與他人共有的;現有住房來自繼承的;這三類購房者的現有住房不計入家庭擁有住房套數。
去年2月出臺的廈門『限購令』執行的是2-1-0限額:對於該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭前2年內在本市累計繳納個人所得稅或社會保險不足1年者,暫停售房。
如果坊間流傳的方案屬實,則意味著,廈門本地或外地家庭,只要其成年子女所擁有的,並非來自繼承的獨立產權住房未超過2套和1套的限制,該家庭就可以再購買相應數量的住房,等於將每個成年子女當做獨立的一戶來計算,其對限購的放松效果,亦將相當顯著。
然而,該『微調』傳言很快遭到官方否認。5月25日,廈門國土資源與房產管理局在其官方網站上發布公告稱,該市嚴格執行中央關於房地產市場各項調控政策,繼續實行限購不變,不存在『微調』說法。
難道是無風起浪?廈門究竟有沒有實質性的微調?
『最近是有這個說法,但還沒具體實施。』廈門同安工業集中區一樓盤銷售人員對本報稱。 『盡管政策上沒有正式通知,但實際上是可以這樣操作的。』廈門一房地產界人士則對本報稱,管理部門事實上放松了限購,但銀行並沒有放松貸款:『比如外地家庭,成年子女和父母原本共有一套房,如果再買就算兩套了,但現在房管局可以認定是子女的首套房,而銀行仍然認定是二套房,只能貸40%,不能貸70%。』
來自外地的陳文輝(化名)最近就以剛剛成年的女兒的名義,購置了這個家庭在廈門的第二套住房,首付比例為30%。
即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭,買房時只需補足一年的納稅和繳納社保證明即可,而且『實際上一直都是這樣做的』,上述房地產界人士告訴本報。
無論有沒有正式公布的『微調』,廈門的樓市已經出現了事實上的『回暖』。
『目前廈門樓市確實在回暖,主要是因為價格比較合理,促銷力度比較大,部分樓盤也會出現比較火爆的局面。』世聯地產[簡介最新動態]廈門分公司一名工作人員告訴本報,目前廈門的樓市成交量都在往上走,但價格有所回落。
剛在廈門杏林一樓盤購買了一套新房的陳先生告訴本報,本月初該樓盤開盤時,看房買房的人很多,現在好一點的便宜一點的戶型基本都賣完了。
據統計,4月廈門全市商品房成交4126套,其中住宅成交3095套,與去年的1150套相比多了1945套,同比上漲169.13%。5月首周(4月30日到5月6日)住宅成交達到759套,第二周達到1282套,接下去的兩周盡管有所回落,但也達到了958套和925套。
樓市調控謀求『穩定』
5月23日溫家寶總理主持國務院常務會議,提出要『穩定和嚴格實施房地產市場調控政策』,而此前,4月13日國務院常務會議所強調的則是『鞏固房地產市場調控成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復』。
有政策部門人士告訴本報,在房地產調控政策的思路上用到了『穩定』二字,與『穩增長』的政策取向是一致的,在當前嚴格實施房地產市場調控政策的基礎上,穩定房地產市場的政策,將在促進剛性需求上做文章。
『關鍵是要找到「三全其美」的辦法。』該人士強調了穩定房地產政策思路的核心:既能降低房價,又能促進成交量放大,同時還能拉動投資增長。
該人士指出,能夠在這三個方面同時實現的政策方向,即是促進房地產市場剛性需求的釋放,並圍繞此,研究房產調控政策新組合。這種政策組合包括:
第一,要嚴格執行差別化的購房信貸政策,對首套購房家庭確保商業銀行按照優惠的首付款和利率水平給予支持,對合理的改善型住房家庭給予一定支持,對購買多套住房的家庭不予支持。
第二,支持開發商降價換量和兼並重組。
第三,要求地方政府適度下調土地出讓價格。
第四,有效增加普通商品房住宅的供給,同時配以保障房,以及政策安排政府回購等措施。
上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經濟形勢座談會上對房地產政策的精神一致。溫總理當時指出,穩定房地產市場調控政策,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,采取有效措施增加普通商品房供給,繼續推進保障性安居工程建設,促進房地產市場平穩健康發展。
2011年下半年以來,國家諸多會議、文件、領導講話,均強調房地產調控不動搖。不過,在不同的時間點,提法略有變化。在今年兩會時,強調『房價遠未回到合理水平』;4月13日表示要『鞏固房地產調控成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復』,到5月19日六省經濟形勢座談會時則改為『穩定房地產市場調控政策』。
漸進放松?
『穩』字當頭,或許意味著中央對各地『微調』的容忍度將有所提高。
事實上,在嚴格執行調控的大方向下,各地的一些『微調』已獲得默許。本月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%。~6%。,以及此後遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房的『微調』均尚未見叫停。
截至目前,全國已有33個地方政府嘗試了『微調』,內容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標准、稅費優惠以及購房補貼等,其中除了涉及放寬限購的5個城市外,其他28個城市的『微調』均獲得了某種程度的默許。
北京中原地產三級市場總監張大偉對本報分析稱,地方政府『微調』的辦法有很多,但不能觸及限購這根紅線,從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過的。
興業銀行首席經濟學家魯政委(微博)對本報指出,從5月23日國務院常務會議精神來看,房地產政策已由2011年的決不允許放松,更多開始在『支持首套自住』、『支持成品房(全裝修房)』、『金融支持實體經濟』等各類名目下,出現了漸進放松。
而上述政策人士亦強調,房地產政策總體方向肯定不放松,但近期各個省市『微調』有所加快。有研究顯示,我國房地產市場調整對經濟增長的影響主要不是表現在當時,而是存在滯後性,即房產調控對當年經濟影響相對較小,但對第二年影響則有放大效應。地方政府通過各種政策,促進剛性需求,可以理解為『必要的、適時適度的調整』。
城市
時間
類別
促進樓市持續健康發展的相關措施
馬鞍山
2011-8-18
稅費優惠
發布《進一步加大住房供給鼓勵合理消費保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》。個人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房;或具有本科以上學歷或相應職稱者購買家庭唯一普通商品住房,可享受市財政給予所納契稅100%的補助。
常州
2011-9-27
公積金放寬
家庭最高貸款額度由40萬調整為50萬元;個人最高貸款額度由24萬元調整至30萬元。
佛山
2011-10-11
松限購條件
發布《關於進一步加強我市房地產調控有關問題的通知》,宣布放寬限購條件,當日即被叫停。對符合市、區人纔引進政策的非本市戶籍人員,購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制。佛山市戶籍居民家庭在現行限購政策和住房套數的基礎上,允許增購一套7500元/平方米以下的住房。
南京
2011-10-28
公積金放寬
家庭最高貸款額度由40萬調整為60萬元;個人最高貸款額度由20萬元調整至30萬元。
杭州
2011-12-1
購房補貼
啟動《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》。在經濟開發區(下沙)注冊、納稅和經營的企業員工(主要是企業管理層)首套購房發放補貼。
成都
2011年11月
資格審核
成都市房管局宣布,將放松對購房者的資格審查。迫於輿論壓力,該項舉措最終宣告流產。准備僅在房產證登記發放時核查購房者的資格,而原本網上簽約時對購房者的資格審核,將轉交由開發商和房產中介執行。
吉林市
2011-11-9
公積金放寬
公積金貸款90m2以下首套房可申請二套房公積金貸款
長春
2011-11月
購房落戶
對申請落戶者的經濟能力和購房面積不再要求
北京
2011-11-25
住宅標准
對普通住房的價格標准進行了調整,使得更多剛需享受到契稅減半優惠。
重慶
2011-11-15
購房補貼
重提購房退稅,強調對首次置業補貼
武漢
2011-12-1
稅費優惠
對普通住房的價格標准進行了調整,使得更多剛需享受到契稅減半優惠
合肥
2011-12-1
公積金放寬
家庭最高貸款額度由35萬元調至45萬元;個人最高貸款額度由25萬元調整至35萬元。
上海
2012年2月底前
住宅標准
上海市普通住宅的新標准為:內環線以內總價調整為330萬元/套以下,內外環之間調整為200萬元/套以下,外環以外調整為160萬元/套以下。意味著減稅優惠
中山
2012年1月
調住房價格
1月22日開始,住房限價由去年的每平方米5800元上調至6590元,在這個標准之下成交的商品房均可正常進行網上備案。
從化
2012年2月
購房入戶
從化市常住農業戶口在當地購買商品房的產權者和直系親屬可以申請辦理非農業戶口,非本市戶籍也可以購房入戶並實施購房辦證期延緩兩年(購房辦證截止2013年12月31日)規定。
天津
2012年2月
住宅標准
自2月1日起同時滿足建築面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低於市場指導價三個條件,屬於普通住宅。 二手房交易 中涉及的營業稅、契稅等稅費的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關。
蕪湖
2012年2月
購房補貼
2012年買房契稅全免;購90平米及以下房子,給予50至150元/平方米不等補貼;根據不同學歷給予實用專業人纔額外購房補貼;購房入戶政策等。
上海
2012年2月
限購變化
居住證3年以上可購二套房,(一星期後叫停)
沈陽
2012年2月
公積金提高
沈陽上調個人公積金貸款額度夫妻可合貸50萬,之前為40萬
廈門
2012-1-21
廈門市住房公積金管理中心
單職工繳交住房公積金的,住房公積金個人住房貸款最高可貸額度由原30萬元提高到40萬元;雙職工均繳交住房公積金的,住房公積金個人住房貸款最高可貸額度由原60萬元提高到80萬元。可貸額度的計算公式:由原按職工申請貸款時前12個月住房公積金繳交額的60倍提高到80倍。
沈陽
2012/3/1之前
暫未下發文件
申請人一方繳存住房公積金,貸款的最高額度由過去的25萬提高至30萬,夫妻合貸最高限額由40萬提高至50萬。
山東濱州
2012-3-27
濱州市住房公積金管理委員會全體會議
濱州將住房抵押貸款的最高額度及最長期限由現在的25萬/15年提高至30萬/20年。新政將於今年4月份實施執行。
今年將穩步提高繳存基數和繳存比例。公積金擴面增額特別是推進民營企業建繳,是今年的工作重點。
安徽省
2012-4-1
蚌埠市住房公積金管理委員會
蚌埠市住房公積金管理委員會審議通過了《關於提高蚌埠住房公積金最高貸款額度的意見》。從4月1日起,職工夫妻雙方均連續足額繳存住房公積金,公積金貸款額度上限由30萬元提高到35萬元;購買二手住房及在市轄三縣購買住房的,公積金貸款額度上限由25萬元提高到30萬元。
蚌埠市
新疆克拉瑪
2012-4-1
《克拉瑪依住房公積金歸集管理辦法》
1、最高貸款上限由50萬元增加到70萬元;
2、『申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內有效』調整為『2年內有效』;
3、繳存職工『為沒有經濟收入的子女購買住房的,可以申請提取公積金』,調整為『為直系親屬(僅限父母和子女)購買住房』可以申請提取公積金。
濟南
2012-4-1
濟南住房公積金管理中心
濟南上調2012年職工住房公積金最高和最低繳存工資基數,最高繳存基數由12757元調至 14652 元。最低基數,部分區縣從950元調至1100元。此次調整執行時間為今年4月1日至2013年3月31日。
河南信陽
2012/4月
信陽住房公積金最高貸款額度由原來的個人16萬元、夫妻雙方28萬元分別提高到26萬元和38萬元。
呼和浩特
2012/4月
單身職工貸款額度由30萬元提高到40萬元,雙職工家庭貸款額度由40萬元提高到50萬元。
南昌
2012-4-17
南昌市公積金管理中心
1、對購買普通住房的雙職工(僅指夫妻雙方)繳存戶,適當放寬貸款最高限額,市城區增加10萬元,南昌縣、新建縣、安義縣、進賢縣、灣裡區增加5萬元;2、2012年度住房公積金月繳存額上限為2300元,下限由原160元上調至260元,住房公積金繳存比例統一按照單位、個人各12%執行。職工住房公積金月繳存額上、下限的執行年度為2012年7月1日-2013年6月30日。
鄭州
2012-4-20
鄭州市住房公積金管理中心
即日起,該市將公積金貸款最高額度上調5萬元,市民最多可以貸款45萬元。
武漢
2012-4-23
武漢市公積金管理中心
單方繳存的職工購買90平方米以下一手房,最低首付由三成調低到兩成;月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上昇到45%;以前需夫妻雙方繳存纔能申請最高60萬元的貸款,現在單方繳存人就可申請最高額度60萬元。
揚州
7月1日起
購房補貼
建築面積在90平方米及以下的,對購房人給予所購房屋合同價款6?的獎勵;對90平方米以上、120平方米以下的,給予所購房屋合同價款5?的獎勵;對120平方米及以上、144平方米以下的,給予所購房屋合同價款4?的獎勵。