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當前,很多家長在購買商品房時基於規避稅收、爲子女上學提供便利、甚至是逃避債務等方面的考慮,選擇將房屋直接登記在尚未成年的子女或晚輩的名下,造成大批的未成人“被購房”、“被房主”,針對這一現象,記者採訪了北京市房山區人民法院法官,法官結合具體案例指出,將房屋直接登記在未成年人的名下,可能存在一系列法律方面的風險,而如果當事人這樣做的目的是爲了惡意逃避債務的話,還將會被法院認定爲無效。
家住房山區的張先生最近剛剛在海淀區購買了一套80平的房屋,辦理房產證的時候房主寫的是他5歲的兒子小兵的名字。當記者問張先生爲什麼選擇將房屋登記在兒子名下時,張先生說:“孩子馬上就要上小學了,海淀這邊的教學水平要更好一些,爲了讓孩子受到更好的教育,咬牙在這邊買了一套房,先把房子登記在孩子的名下,再把孩子的戶口遷過來,到時候他就可以到海淀這邊上小學了。”在採訪中,張先生還告訴記者,聽說爲了調低房價,國家要開始徵收遺產稅了,現在把房子登在孩子名下,到時候還可以省下一筆稅錢。
據瞭解,近年來,爲應對居高不下的房價,的確有一些專家建議開徵遺產稅,而目前世界上已經有100多個國家和地區對國民徵收遺產稅,我國雖然尚未開徵遺產稅,但有關部門正在研究起草有關遺產稅的暫行條例,很多長輩基於“房子早晚都要留給孩子”,如果能剛好少交一筆遺產稅的話豈非兩全其美的心理,紛紛選擇將房屋直接登記在孩子名下。
而在北京等大城市,由於對公民購買第二套商品房、第三套商品房均提高了首付比例,並在貸款等方面制定了更爲嚴格的條件,很多人因此將所購買的房屋中的一套直接登記在子女名下,從而讓自己有機會可以按少一套房的標準去購買另外的房。
同時,也有的人本身從事商業經營活動,面對生意失敗,資不抵債等風險,爲了給自己保留一部分東山再起的資本,或是爲了給未成年子女的生活、學習提供一定的生活保障,或是爲了惡意逃避債務等目的,選擇將房產登記在未成年子女名下。
房山法院法官結合具體案例指出:“娃娃房主”背後的法律問題,應當引起人們的重視。
房屋登記在孩子名下離婚時法院不予分割
張先生與李女士於2005年結婚,2009年二人花費50餘萬元在房山區購買房屋一套,並將該房屋登記在當時才3歲的兒子小雨名下,2011年二人因感情不合到法院離婚,二人均同意離婚,但在在處理二人共同財產時產生分歧,其中,二人均將2009年所購房屋列爲夫妻共同財產要求法院予以分割。
法院經審理後認爲,張先生與李女士在購買房屋時,自願將該房屋登記在兒子小雨的名下,應屬於民法中所規定的贈與行爲,根據物權公示的原則,應將該房產認定爲小雨的財產,依據《未成年人權益保護法》的相關規定,爲保護未成年人的合法權益,張先生與李女士不得對該房產進行分割。在小雨年滿十八週歲之前,該房屋暫由獲得小雨撫養權的一方代爲管理。
未成年子女名下的房屋父母不得隨意給予處置
王先生是一家規模較大的公司的老闆,2010年兒子小明五歲生日的時候,他一次性付款200餘萬元購買了一套房子作爲生日禮物送給兒子,並將該房屋直接登記在兒子小明的名下。2011年,爲進一步擴大公司的經營規模,王先生多方籌資,並向銀行申請貸款,爲此他提出用登記在兒子名下的這套房子作爲貸款的抵押擔保物,結果卻遭到銀行拒絕貸款的通知。
法官指出,未成年人的合法權益必須得到保護,我國《民法通則》第十八條規定:監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除爲被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。因此,在生活中,登記在子女名下的房產從法律上說是屬於未成年人的財產,如果要對其進行處置,首先應當徵得全體監護人的一致同意,其次要經過嚴格的公正程序,證明該處置行爲確實是爲了被監護人的利益——如求學、治病等重大事項所需,否則相關處置行爲應爲無效。
孩子成年後私自處置房產父母起訴無效被駁回
2005年,趙先生與妻子將所購買的房屋登記在自己15歲的兒子趙強名下。2010年,未能考上大學急於創業的趙強私自持該房屋的產權證,到銀行辦理了抵押貸款手續,將該房屋抵押給了銀行,從銀行貸款60萬元,後趙強未能按期償還該筆貸款,被銀行起訴到法院,法院依法作出判決,判令趙強按約償還貸款及利息。案件到了執行階段,趙強的父親提出該房屋是二人出資購買的,趙強並非實際的購房人,自己與妻子纔是房屋的實際所有人,兒子趙強未經二人同意即將該房屋抵押給銀行,該抵押合同應爲無效,並與妻子一起訴至法院。
法院經審理後認爲,趙強爲民法上認可的完全民事行爲能力人,對自己名下的財產擁有完全的自行處分權,銀行與趙強所簽訂的抵押合同是平等主體之間正常的民事行爲,銀行作爲善意一方當事人,按照約定向趙強發放了貸款,其與趙強簽訂的抵押合同合法有效,最終法院駁回了趙強父母的起訴。法官指出,登記在孩子名下的房產,在孩子成年後,如果在未經父母或長輩同意的情況下,其私自將該房屋抵押、出售,這些行爲都可能會給老人的居住、養老等造成重大影響。
爲逃債將房屋過戶給孩子法院認定轉讓行爲無效
王女士在與北京某商貿公司進行業務往來的過程中,累計拖欠該公司貨款100餘萬元,經多次協商未果後,該公司將王女士告上法庭。在法庭上,王女士很痛快的同意與原告公司調解,承諾將在三個月內如數歸還欠款,並由法院出具了民事調解書。三個月後,王女士未按約定還款,該商貿公司向法院申請強制執行,結果發現王女士名下無可執行財產,原來在與商貿公司達成調解後,王女士將自己名下的二套房產全部過戶到了自己年僅12歲的兒子名下。商貿公司再次將王女士告上法庭,要求確認其將房屋轉讓給自己兒子的行爲無效。
法院經審理後認爲,王女士在與商貿公司達成調解協議後將自己名下房屋轉讓給自己兒子的行爲,是一種惡意逃避債務,拒不執行法院已生效的民事裁判文書的行爲,應屬無效。法官指出,王女士有能力履行已生效的民事裁判文書,卻拒不執行,並採取將房屋過戶到自己未成年的兒子名下的手段逃避債務,如果拒不改正,將會因拒不執行法院生效裁判文書罪而被追究相應的刑事責任。經法官批評教育,王女士認識到了自己的錯誤,最終自覺償還了商貿公司的欠款。
綜上所述,將房屋登記在未成年的孩子名下,讓“小鬼當家”,看似避免了一些經濟上可能會發生的損失,但也可能會造成很多意想不到的法律風險,應引起各位家長和長輩的足夠重視。
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處置登記在未成年人名下房產的法律程序:對於登記在未成年名下的房屋。當監護人想轉讓、抵押該房產時,首先必須提供全體監護人簽名保證其具有監護人資格、出售房產是爲了未成年的被監護人利益的保證書;其次需要提供有相關部門出具的未成年人需大額消費的證明、醫療證明等書面材料;同時,還需要由公證機構對處置房產是爲了未成年人的利益這一事實進行公證。而在現實生活中,一些部門往往不願意或者是不能及時的出具相應證明;離婚後的夫妻一方想要處分登記在未成年的孩子名下的房產,還需同爲監護人的另一方提交證明手續,如果另一方因心存怨恨而在提交證明手續上加以阻撓,將會讓處分房屋變得更加艱難複雜。
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