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[提要]豪宅在調控市場中的獨樹一幟讓許多業內人士始料未及,按照調控最初的思路以及後來政府的連續表態,始終貫穿的一個思路就是鼓勵合理的剛性需求,打壓投資投機以及不合理的過分住房需求。
豪宅在調控市場中的獨樹一幟讓許多業內人士始料未及,按照調控最初的思路以及後來政府的連續表態,始終貫穿的一個思路就是鼓勵合理的剛性需求,打壓投資投機以及不合理的過分住房需求,但是在今年5月樓市卻出現了反彈,不僅剛需的普通住宅走熱,一些售價在4萬元/平方米以上的高端項目也出現了銷售看好的趨勢,對此一些業內人士表示,豪宅此前由於政策打壓基本上拿不到預售證,從今年開始纔陸續出現了供應,這種非本意的“飢餓”營銷反而受到了市場的追捧。
“紅五月”再現
5月20日被稱為網絡上的愛情表白日。就在這一天,位於慈雲寺橋東北角的凱德錦繡開盤,當日推出的228套房源吸引了近500組客人到場,開盤3個月銷售了4億元。
“其實這已經在意料之中,銷售100套左右就已經達到了我們的預期目標,本來去年下半年就准備入市,當時一直拿不到銷售證。”凱德置地華北區總經理韓維向記者表示。
記者了解到,連日來出現銷售火爆的項目不止凱德錦繡一個。
5月6日,華潤橡樹灣C1區1號樓開盤,當日銷售12.12億元;5月12日,北京城建[簡介最新動態](600266,股吧)·世華泊郡6號樓開盤,當日銷售4.4億元;5月19日,魯能[簡介最新動態]7號院溪園以1.05萬元/平方米的超低價格開盤,505套房源銷售一空。這在調控以來一年多的時間裡是首次出現。
在這些熱銷項目的帶動下,5月中上旬,北京新建住宅簽約套數6180套,比上月同期上漲幅度為20.5%,比去年同期則上漲了31.1%,二手房住宅簽約為6940套,也有明顯上漲,住宅類物業總簽約量5月上旬為13120套,比上月同期上漲17.8%,環比漲幅達到35.2%。
中原地產研究部負責人張大偉認為,出現樓市反彈的主要原因還是在於信貸政策的放松以及項目自身的價格下降。
鏈家地產市場研究部綜合全國十大重點城市的樓市銷售數據顯示,5月前三周(4.30-5.20)包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都全國十大重點城市新房成交量(包含保障房)為56513套,比4月同期上漲22.6%。
豪宅因“飢餓”走火
在市場轉暖之時,北京豪宅項目的異軍突起特別引人注意。
與上海、廣州等地豪宅價格接連“跳水”有所不同,北京高端項目扛住了一年多的限購壓力,價格依然穩健,只是減少了供應量,而這種惜售行為反而在一定程度上產生了“飢餓”營銷的效果,成為改善型客群回流的推手。
從悶頭兒賺大錢的姜莊湖家園到門頭溝頂級豪宅中駿[簡介最新動態]綠洲莊園,北京樓市從今年4月開始走出了因釣魚臺7號院30萬元/平方米天價豪宅的影響,逐步恢復了供應量。
亞豪機構統計數據顯示,4月北京22個計劃開盤項目中高端項目明顯增多,其中單價每平方米在3萬元以上的項目將近四成,包括了冠城大通(600067,股吧)瀾石、金茂府、橡樹灣、會城國際、正源廣場、龍湖長楹天街[最新消息價格戶型點評]等。從已公布的擬售價來看,4月開盤擬售均價為22013元/平方米,相比3月18647元/平方米成交均價,環比上漲18%。
麗茲行對北京市101個高端公寓存量房項目今年1-4月成交監測的數據顯示,首次置業戶型主要集中在150平方米以下的中小戶型,佔比達到49%,而置業昇級戶型主要集中在面積260平方米以上、總價上千萬的大戶型,佔比高達25%,這一數據在去年1-4月為20%。從今年1-4月成交情況來看,高端公寓成交量共計469套,其中千萬豪宅成交112套,佔比達25.6%。
曾經操盤盤古大觀的房地產營銷人士韓樂向記者表示,“細分高端市場,近段時期頂級豪宅如售價在10萬元/平方米的項目目前狀況並不好。比較火的項目主要集中在四環區域的一些城市高端項目,如凱德精修、西山壹號院、華潤橡樹灣、金茂府等。一方面這些項目佔據了稀缺的地理位置;另一方面依然是低價戰略,如凱德錦繡這次開盤的均價為4.2萬元/平方米,如果全款再加上一些優惠政策,均價只在3.6萬元/平方米左右,相比上一次開盤價格基本沒變”。
相比2009年熱銷的華潤紅山世家、太陽公園、遠洋萬和城[最新消息價格戶型點評]、星河灣,現在這些城市高端項目的價格與當時基本持平,也就是說調控一年多來城市高端住宅項目的價格並沒有發生明顯變化。
6月高端盤供應佔半
亞豪機構的監測數據顯示,北京6月計劃入市的33個項目中,包括別墅、公寓、花園洋房等類型均價4萬元以上的中高端項目有16個之多,佔到了總開盤量的一半左右,繃了一年多的豪宅項目價格戰一觸即發。在這16個中高端項目中,4個總價超過千萬元的高端別墅項目,如華潤置地·潤西山[最新消息價格戶型點評];6個單價超過4萬元的公寓豪宅,如華潤西堤紅山、公園1872;另外還有6個低密度的花園洋房項目,如融創西山壹號院等。高端項目在一個月集中上市,且佔比近半,是近幾年罕見的現象。