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“地鐵上蓋,不限購,絕版,低總價……”您的手機裏是否收到過類似的樓盤廣告?
用商業、辦公項目報批,以住宅形式銷售,“商改住”的LOFT戶型曾經作爲單獨產品在樓市暢銷了很多年,但宏觀調控深化,政策制定越來越有針對性,隨着一則《通知》的頒佈,北京市開始清理商業立項住宅銷售的樓盤。
LOFT被拒的政策,到今天已經實施一年,政策實施前報批的項目,在市場上還有不少待售,由於不再可能有新產品面世,這些單元將成爲“絕版”,購房人如何看待這最後的商改住?
回顧
調控深入北京對“商改住”說NO
2004年,北京廣安門外一個叫“榮豐2008”的樓盤,讓皇城居民第一次知道了什麼是LOFT,這種銷售面積不大、使用面積不小的戶型,可以讓很多小白領節約購房資金,同時上下層居住的方式,又給很多有年輕心態的人帶來生活情趣。
由於總價相對較低又有複式躍層概念的戶型,LOFT戶型一經面世就受到少壯派購房人的關注。
LOFT剛開始曾經多爲住宅立項,土地使用權70年,隨着房地產發展市場越來越好,很多商業立項的房地產項目將LOFT產品作爲住宅銷售,雖然理論上土地使用權限只有40或50年,但由於總價遠遠低於普通住宅項目,尤其在宏觀調控之後,商業立項的房地產項目不受“限購”的限制,類似產品一直銷量不錯。
但是2011年一紙政策,從“廁所”管起,讓熱衷於把商業辦公項目當住宅賣的開發商無法再打擦邊球,市場上LOFT的產品不再供應。
2011年5月16日,北京市住建委等五部門聯合出臺《關於加強部門聯動,完善商業、辦公類項目管理的通知》,嚴禁“商改住”等違規行爲,《通知》從2011年6月1日起執行。
該《通知》規定,商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間;若開發商自己打隔斷,分成多個房屋當做住宅出售,將不能辦理房產證。
通知要求,嚴格按照規劃,商業、辦公類項目應採取公共走廊、公共衛生間式佈局,不得采用單元式或住宅套型式設計。
市場
LOFT:樓市寒冬期保持一定成交量
從上述政策頒佈之後的一年裏,在北京樓市普遍房價看跌的走勢中,LOFT產品卻由於其“不再生產”和“不限購”的理由,面對很多產品都無人問津的市場現狀,“商改住”一直保持着平穩的成交量,雖然不能跟前些年相比,但終歸沒有讓開發商進入資金鍊的窘境,因此價格上也沒有大的降幅。
保持一定的成交量,不是開發商拼命吹“絕版”和“不限購”造成的,購房人在嚴控高房價的嚴厲政策下還能夠掏錢買房,有其固有的原因。
購房人張宇沒有“連續五年納稅證明”等手續,無法取得購房資格,但年近三十的他不肯再住合租房,未婚妻總覺得夏天出入臥室遇見其他房客很不方便,於是兩人選擇了中弘北京像素一套總價80萬的LOFT。
4月份以來,中弘北京像素推出新房源,總價不高兩人能承受。
他們確實不是因爲“絕版”而出手,本身買這個戶型不是爲了投資,“絕版”導致升值不是他關心的事兒,相反,“地鐵上蓋”和園區綠化卻是使用功能最強的兩項。
他倆一個在國貿的某銀行做數據管理工作,一個在通州某商場擔任樓層經理,在這裏長住,除了總價,交通和環境是最緊要的。
LOFT戶型,買一層得兩層,這是購房人普遍的認識。總價低於相同面積的平層戶型、不限購和交通便利造成了在“地產寒冬期”,“商改住”保持一定銷量的理由。
心態政策打壓不影響購房者搶購
嚴打“商改住”,既沒有造成購房者對LOFT敬而遠之,也沒有造成購房者“逆反”搶購。
購房者張宇在對記者說起他對政策的認識時說,他認爲“嚴打”只是調控手段“落地”的一種表現,既不能造成LOFT就此絕版升值,也不會產生新的歧視性政策跟進。對於“商改住”會不會被政策“搞臭”、市場上不讓流通、居住者後期費用增加,購房人一點也不悲觀。
很多購房人在剛接觸LOFT的時候,都因爲其商業、辦公的身份而擔心使用費用的鉅額超支,“水、電都是工業的,貴死你!”不知情的親友曾經這樣勸告購房者,而一些人也確實被嚇住了,徘徊不敢出手。
法晚記者在對幾個“商改住”項目的調查中發現,不少項目在開工之後通過各種政策和手續,給整個小區辦理了“民水”、“民電”,只是由於此舉屬於政策“擦邊球”,不便拿出來寫在購房合同或物業合同中,但業主實際入住之後,享受到優惠是確實的。
中弘北京像素營銷總監龍坤給記者算了一筆賬,看似很昂貴的商業用電、用水,其實對於一個家庭來說,相比民用水電超支並不多,按三口之家來計算,每個月使用200度電和10噸水,這裏面的差價只有108元。無論居住面積有多大,用水用電是固定的,單價看起來確實有差距,但由於基數比較小,總價其實差距並不大。
“商改住”LOFT,既不是十全十美的住宅替代品,也不是“沒房票一族”的無奈選擇,它的存在,彌補了住宅產品的空缺,爲很多鍾情於“樓上樓下、多得面積”的買家提供了更多選擇。
如何買得值要看具體項目
雖然購買LOFT的購房人並不把投資收益放在首位,但保值增值是房地產產品不可迴避的考覈指標,購房人在考慮購買資格、交通和使用費用之後,“值不值”是另外一個參考要素。
張宇購買了中弘北京像素,社區環境給他的感覺也起了作用。由於項目早期業主已經開始入住,張宇在簽訂購房合同時已經看到了社區的園林和服務配套,40%超高綠化率、科技感十足的園林,在這種高密度小區是很難見到的。
中弘北京像素的園林核心特別設置WIFI中心和成人遊樂廣角,量身定製了攀巖牆、成人滑梯、鞦韆、露天影院等遊樂設施,核心區之外利用景觀圍合出7種主題休閒空間,可供業主進行籃球、網球、乒乓球、斯諾克、燒烤、藝術觀摩、感受沙灘情趣等娛樂活動。
而位於南三環方莊附近的方恆偶寓,卻由於近城的地段優勢,顯現出LOFT的價格優勢。
方恆的營銷負責人算了一筆賬,按方恆偶寓的建築面積80平方米的戶型來計算,使用面積是120平方米,總價是320萬元。而購買周邊項目平層住宅,同樣120平方米使用面積的戶型需要購買150平方米的建築面積,按周邊均價3萬來計算,這需要花費450萬元,價差是很明顯的,這也爲保值增值打下了基礎。
現場人氣較旺成交穩健
法晚記者在中弘北京像素、方恆偶寓等正在銷售的項目走訪時發現,LOFT產品的銷售現場表現出了穩健和理智的狀態,既沒有前幾年排隊瘋搶的現象,更沒有其他滯銷項目購房者寥寥的情景,成交不斷,但不冒進。
方恆偶寓營銷負責人坦言,雖然LOFT項目沒怎麼受到衝擊,價格趨穩銷售不愁,但也不能期望像樓市瘋狂的年代那樣有多少賣多少,中國樓市越來越像發達國家的房地產現狀,如果依然是賣方市場,反而對產業發展沒什麼好處,有顧慮存在,企業纔會更思進取,整個市場纔會更健康。
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