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隨着各區公立小學開始招生報名,樓市中關於“學位房”的話題也在升溫。記者調查發現,爲子女入讀名校,不惜花重金購買“學位房”的市民大有人在。但家長買了“學位房”,子女入讀名校受阻的情況也時有發生。一種情況是招生政策變化導致“學位房”變成“非學位房”,這是普通市民無法預料和把控的。另一種情況卻是由於交易過程中一些細則約定不明或者情況瞭解不清,致使“學位房”名不符實。記者連日來收集到一些相關案例,並請專家提供一些意見和破解辦法,供市民參考。
案例一
●買了二手“學位房”
舊業主不遷戶口
在佛山工作生活了十幾年的胡先生是江西人,他本來在張槎有一套100多平方米的房子。但考慮到張槎的教育資源不是很豐富,想讓兒子到城南名校同濟小學讀書,同時一家人把戶口遷到這裏來。
“同濟廣場的房子面積大、比較新,但總價貴,資金上一時週轉不過來。”胡先生告訴記者,他最後看中了同濟新村一套71平方米的兩房單位,房子樓齡差不多有20年了,但總價只需41萬元左右,自己負擔得起。而且全家過來後,孩子每天上學、放學接送都很方便。
經過多次諮詢中介和學校後,胡先生確定只要買下這套房子,並且戶口遷過來之後,就有學位了。去年,胡先生簽了購房合約,並且賣了張槎的房子,一次性付清了這套房子的房款。房子過戶後,胡先生有點懵了:之前的業主沒有把戶口遷出去,他們一家人包括兒子的戶口遷不來。更讓他追悔莫及的是,雖然前業主和中介都稱這套房子有學位,但這都只是口頭約定,學位的調控以及限期遷戶口等事項,並沒有寫入購房合同,胡先生的兒子能否入讀名校成爲一個問號。
胡先生最近到居委會諮詢報名事宜,被告知按照慣常的招生政策,年齡在六週歲以上(即今年入讀必須是2006年8月31日前出生),身體健康、有正常學習能力的適齡兒童,以實際居住地爲依據,按照“人戶一致”的原則,免試就近入學,如“人戶不一致”,統籌以居住地爲原則在附近學校安排就讀。“如果小學報名這段時間內,我們的戶口還沒有遷過來,兒子可能被調配到其他學校就讀,爲孩子讀‘名校’折騰一場,可能竹籃打水一場空。”想起這一切,胡先生很懊惱。
破解招式:
將“遷戶口”細則
寫進合同裏
記者調查發現,胡先生遇到的麻煩並不是特例。“前幾年有不少這種情況,原來的業主賣了房子,沒有把戶口遷走。”禪城區同華西二路信約地產的房產中介樑豔芬告訴記者。
廣東寶慧律師事務所律師藺存寶表示,按照我國的戶籍的相關規定,房產證應該戶口一致。所以,前業主賣了房子後遷出戶口,是其必須要履行的義務。但因爲胡先生與對方沒有約定履行這個義務的時間,以及未在規定時間內履行義務應該承擔的違約責任,處理起來就會比較麻煩。“如果前業主遲遲不遷戶口,胡先生可以向法院提起訴訟。”藺存寶說,通過法律途徑解決,會對原業主有一定震懾力,估計這樣原業主辦起戶口來會快點。
針對像胡先生這樣,購房目的非常明確的購房者。藺存寶提醒,在購房合同裏,就應該將自己購房的目的寫清楚,比如由於該房屬於某學校的“學位房”,購房爲了讓孩子入讀某學校,並約定原業主遷出戶口的時間,由於原業主沒有遷出戶口給現業主造成的損失(比如孩子無法入學等),對方應該承擔相應的違約責任。“有時候家長的損失沒有辦法量化,所以違約責任最好在購房合同裏以違約金的形式固定下來。”藺存寶說,違約金金額雙方可以協商,但最好保證可以達到三個效果,一是對前業主遷移戶口起到震懾作用,二是可以彌補現業主的損失,三是可以附帶懲罰一下前業主。
案例二
●銷售強調“學位”配套
樓盤售罄配套泡湯
市民黃小姐一年前在廣佛交界處的南海里水買了房。按照銷售人員的推薦,這個樓盤性價比較高,還有小區地段小學——省屬一級學校裏水中心小學的學位。近日,當她爲孩子辦理入學報名手續時,卻被告知自己樓盤的業主子女將被調整到另一所市屬小學入讀。“雖然市級小學也不錯,但當時買房就是衝着省一級小學的學位去的,所以心裏還是有點不舒服。”她表示。
黃小姐的孩子至少還能拿到學位,算是比較幸運的。“買房的時候,銷售人員就跟我們介紹,以後會在樓盤裏建一所省一級幼兒園和省一級小學,供業主的子女就讀。三年過去了,樓盤都快賣完了,學校連個影子都沒看到。”家住三水區西南涌沿岸某小區的網友“鴨鴨”向記者訴苦,三水的教育資源不算豐富,自己買房時以爲買了個“學位房”,現在看來這學位是要泡湯了。記者調查發現,很多新盤在銷售時,會強調未來的教育配套,比如省一級學校等,但這些配套一般很難實現,如果要實現至少也需要三五年的時間。
破解招式:
把開發商的承諾寫進合同
藺存寶律師表示,針對開發商推售借力“學位”的做法,購房者最好先去學校瞭解是否與開發商承諾的一致,爭取把開發商的承諾寫進購房合同,並註明違約責任及處理辦法。“如果開發商不願意把承諾寫進合同裏,也可以讓房地產開發商或者銷售代理商在相關宣傳材料上蓋章確認。如果將來開發商沒有履行這個義務,這些蓋章的資料也可以作爲法庭證據。”藺存寶表示,如果開發商或銷售代理商以上兩項都不肯履行,而購房者買這個房子就是爲了未來的學位,那就建議最好別買。
TIPS
招生政策變化
開發商也搞唔定
記者瞭解到,將開發商的承諾寫進購房合同,還可能會遇到一個問題:招生政策的變化。由於招生政策的變動是開發商也無法把控的,有時候會出現樓盤業主子女之前可能劃分到某小學,但政策變動後又劃分到另一小學的情況。比如,根據桂城教育局最新公告,今年原本應進入桂江小學入讀的南海大道以東,海四路以南,燈湖西路以西,海三路以北片區的居民子女,將改爲入讀桂城中心小學;購房入戶新樓盤怡翠世嘉的居民,其子女學位被劃分到桂園小學;而南海中心小學則新增了利海尖東半島、保利星座、中海萬錦東苑樓盤居民子女的學位。遇到這種情況,估計找開發商也沒轍。所以,購房者在購房時也要掌握佛山市教育局公佈的信息,瞭解心水學校的學位地段。
毗鄰名校≠有名校學位
記者瞭解到,有些銷售人員在對外推介時,會着重強調樓盤毗鄰名校這一賣點。但購房者需要注意的是,毗鄰名校、有名校資源,並不等同於就有名校學位。
一方面,佛山不少公辦民助或民辦公助的小學就近入學“學位”有限制,比如,南海實驗小學是不少人心目中的“名校”,但該校屬於民辦公助小學,可以自費就讀,和就近入學的公立小學、初中有不小的區別。在南海教育資源最爲豐富的桂城東片區,像南海實驗小學這種性質的“名校”不少,學校周邊的樓盤雖擁有名校資源,卻並非屬於這兩所學校的學位房。
另一方面,在佛山很多樓盤的對外推廣中,會把樓盤周邊的學校資源全部寫進樓盤周邊配套中,看似樓盤擁有就讀很多學校的機會,但其實真正屬於該樓盤的優質學位,可能就沒有。記者曾豔珠陳楓