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『促銷售,緩開工,不拿地』,這是目前嚴峻市場環境下,開發商保證資金鏈的唯一方式。而今年年初,不拿地現象愈演愈烈,多家大牌房企連續4個月沒有新增土地儲備。業內人士認為,目前市場已經逐漸出現底部特征,剛需購房者可以考慮入市。
標杆房企買地錢支出少六成
今年以來,開發商的購地意願明顯下降。
根據中原集團研究中心監測,今年前4個月,十大標杆房企的權益購地總金額為189億元,較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看,十大標杆房企權益購地金額與銷售金額的比值僅為12%,這一水平是自2008年以來的最低位。
在銷售不暢的市場大背景下,開發商在土地拓展方面愈發謹慎。富力[簡介最新動態]、華潤、金地[簡介最新動態]和綠城[簡介最新動態]等大牌房企,都已經連續4個月沒有增加新的土地儲備。同時,萬科的土地拓展速度也明顯放緩。
今年前4個月,萬科累計銷售金額為385億,而權益購地金額為26億,購地金額與銷售金額的比值僅為7%。即使在深受金融危機影響的2008年,這一比值亦維持在約30%的水平。
4月份,萬科年內首次在土地招拍掛市場拿地,共花費11億元,於唐山、青島、貴陽和南充補充5宗土地儲備。若以當年的銷售面積計算,萬科的土地儲備消化周期僅為3.3年,明顯低於標杆房企7至8年的平均水平。
重點城市
土地收益少四成
開發商不買地,直接影響的就是當地財政收入。
中原集團研究中心對13個重點城市的土地市場監測數據顯示,4月份居住用地供求持續低迷,開發商購地保持謹慎。供應方面,除重慶大幅放量外,其餘城市供應量依然偏低,延續今年以來的低迷狀況。而成交則繼續低位徘徊,較今年前3個月均值縮減超過4成。
前4個月,13城市宅地供應量及成交量同比分別縮減約25%、30%,均處於近5年中的同期低位。受土地成交量顯著萎縮影響,前4個月13城市土地出讓金同比大降約40%。
北京中原市場研究部分析認為,樓市調控逐漸見效,而開發商正常地緩開工不拿地,對很多之前過分依賴房地產的地方政府壓力更大。
底部漸現剛需購房可入市
中原地產市場研究總監張大偉分析,目前市場已經逐漸出現底部特征,降價項目在此價格段已經換來成交量,再降價的可能性不大。但是其他未降價項目為了銷售量,必然會跟進降價。在政策底部已經出現的情況下,部分剛需盤也出現了相對較高的性價比,剛需購房者可以考慮入市。
而從目前整體市場來看,依然存在繼續降價的空間,調控政策依然執行力度很大,之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。在市場方面,由於開發商的庫存依然偏大,同時未來潛在供應依然處於較高水平,整體房地產市場仍將呈現供大於求的局面。
雖然3-4月成交出現高位,但持續性不容樂觀。近期主要城市二手房市場已出現放緩預兆,二手房報價以及客戶來訪量等指標未能延續增長。因此,在需求受限的情況下,未來房價仍有下行空間,成交量短期內難有明顯放大。