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作爲北京房地產市場的風向標,通州樓市正出現以價換量後的微妙轉折。一份北京中原市場研究部的數據顯示,伴隨着通州樓市成交的回暖,其成交均價也出現了明顯的止跌態勢。今年3月,通州普通住宅成交均價爲15747元/平方米,4月則微漲至15875元/平方米。截至5月上半月,成交均價更是回漲至16728元/平方米。
這是自去年以來通州樓市首度出現明顯的止跌態勢。
不過,記者調查發現,通州房價數據止跌的背後,是幾個老項目後期的價格上調以及個別項目特價房優惠的取消。與統計數據的明顯止跌相比,目前通州樓市的主流仍是以價換量。
“目前,對通州區域止跌的判斷仍爲時尚早。更爲準確的表述是,前期降價幅度比較大的項目在換取市場成交量後,試探性地進行價格回漲。”亞豪機構市場總監郭毅說,但伴隨着開發商以價換量策略的持續實施,市場價格的底部已經開始顯現。
試探性漲價
根據北京市住建委自去年下半年以來的統計數據顯示,與2011年6月至今年年初通州區域市場價格一路下跌、成交量漲跌互現的膠着不同,2012年3月至4月,通州樓市成交量單月均突破700套,且佔全市成交量的11%,兩個月銷售金額總計超過24億元,成爲本輪調控以來的最高值,並且是通州時隔一年後,單月成交金額首度迴歸10億級陣營。
隨着成交量的回升,通州樓市的價格也在發生變化。
在通州新城區域,目前有十餘家在售項目分佈在運河兩岸以及周邊區域,包括京貿國際城、K2百合灣、新華聯運河灣等熱點成交項目。
作爲5月份通州區域首家重回均價20000元/平方米的項目,新華聯運河灣被視爲此輪通州的領漲典型。
記者在新華聯運河灣售樓處瞭解到,該項目在5月份推出了3號樓觀河樓王房源,新房源的開盤均價比前一期產品每平方米漲了兩三千元。
不過,銷售人員告訴記者,在推出新樓王房源的同時,該項目前幾期的剩餘房源也在銷售,均價仍爲18000元/平方米,起價16500元/平方米。
對於漲價質疑,該銷售人員表示,新推出的房源緊挨着運河,是整個樓盤中位置最好的一棟樓。作爲老項目後期,由於產品不同,定價當然也就不同,“這不算漲價”。
“起價13400元/平方米的房源一推出就賣完了,現在在售戶型最低價格14600元/平方米,但也沒剩幾套了。”京貿國際城的銷售人員告訴記者。
該項目最高時曾賣到26000元/平方米,去年一度跌至13000元/平方米左右。在最近幾家機構的統計數據中,其也被指爲價格上漲的典型。
記者到售樓處瞭解到,這是由於該項目新推出的特價房源比前期活動優惠縮水造成的。據悉,該項目曾在4月份推出5號樓部分大兩居和小三居的特價房,起價13400元/平方米,均價14600元/平方米,總價110萬元起/套。目前這批特價房已經基本銷售殆盡。現在該項目新的特價房較前期優惠力度減小,其中3號樓特價房位於9層以下,面積爲87~94平方米,均價15800元/平方米;4號樓特價房源主推92平方米,10~20層房源均價17000元/平方米;20~34層均價18000元/平方米,頂層均價16500元/平方米。
而與京貿國際城一橋之隔的東亞逸品閣,雖然對外的最新報價是均價13100元/平方米,但同時仍有115平方米三居特價房銷售,特價房均價12400元/平方米。
顯然,價格明顯回漲的項目多是老項目後期,或是新產品優惠力度減小。
但在業內人士看來,這並不能成爲判定通州止跌的依據。郭毅表示,這只是前期降價幅度比較大的項目在換取市場成交量後,對樓市進行試探性回漲。
市場的成交量也驗證了這一點。近期,幾乎所有漲價的項目都出現了成交量的環比下降。以曾勇奪去年下半年通州樓市銷冠的K2·百合灣爲例,自4月份該項目售價每平方米上漲千元以後,其成交量已出現6成以上的下滑。
對此,鏈家地產市場研究部陳雪認爲,對於部分熱銷項目來說,這種價格上調的策略可以說是開發商的試探性漲價,如果成交量下滑嚴重,漲價項目未來也許還會在壓力下回調價格。
以價換量仍爲主流
實際上,目前市場上新一輪漲價的樓盤並不止於通州。
北京中原市場研究部統計數據顯示,在4月份,北京銷售超過30套的項目合計有50個,總簽約套數爲3318套,佔剔除保障房總簽約6201套的53.5%。一些前期通過降價取得較好業績的房地產項目,也紛紛開始了試探性的漲價。近半項目都出現了不同幅度的提價,其中均價出現較明顯上漲的項目接近10個。
在微漲項目的從分佈上看,朝陽區漲價項目最多達到9個,大興區則達7盤,通州、昌平分列三、四位。
“雖然成交均價逐漸平穩,有的項目甚至回漲,但是通州實際銷售價格遠低於統計數據。”對此,北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,從該區域熱銷的幾個項目看,K2·百合灣贈送的面積較多,富力金禧花園爲精裝修。實際摺合的均價大約在每平方米1.3萬至1.4萬元。以這個價位看來,通州大部分項目還是在走以價所換量的路線。
儘管如此,但市場價格的底部似乎已經逐步顯現。
張大偉表示,雖然通州市場特別是二手房市場,積壓了大量的低成本房源,由於地鐵6號線年內開通在即,利好在逐漸兌現,這可能會使得區域內包括二手房業主及開發商惜售,價格再次大幅下調的可能性不大。另一方面,伴隨着前期的大幅降價,通州樓市的成交量已明顯回升,市場整體的價格底部已被成交量試探出來了。
“可以肯定的是,在通州區域,對於部分前期採取以價換量策略、且成交量已經回升的項目而言,價格再次下行的可能性已經很小。”郭毅說。徐妍
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