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自2012年6月1日起,按照石家莊市政府辦公廳文件,市區國有土地基準地價將進行調整。調價後,石市一級居住用地的基準地價將從目前的2802元/平方米調整爲4002元/平方米,上漲近43%。
土地基準地價上調會不會引起房價的上漲?對以後的土地市場又會帶來什麼影響呢?
基準地價上調近43%
此次下發的石家莊市區國有土地級別及基準地價表,按照商業、居住和工業三種用途分類,確定了七個土地級別。在居住用地中,價格最高的一級居住用地基準價格爲4002元/平方米;價格最低的第六級居住用地基準價格爲989元/平方米。平均地價水平整體呈上升趨勢,不同級別商業、工業用地基準價格也有不同程度上漲。
“就像麪粉價格提高了,會影響麪包價格上漲一樣,這是市場傳遞出來的一種信號。”石家莊市西美房地產開發有限公司副總經理劉樹偉說道。劉樹偉認爲,從短期來看,由於開發商之前的拿地價格沒有改變,所以不會影響到房價。但是從遠期來看未來幾年,石家莊房地產市場房價肯定還會上漲。此次土地基準地價上調,更多的是傳遞了這樣一種信號。
上調對房價影響不大
業內分析,在市場化出讓方式爲主的土地市場上,開發商會按將來商品房的銷售價格測算拿地成本。基準地價主要體現了政府對土地市場的價格指導,是政府對一定時期一定地塊的一個綜合評估價格,和市場價有很大差距。所以基準地價趕不上房價、地價真實的市場價格,也不會對土地市場乃至房價產生太大影響。
據業內人士崔傑介紹,土地出讓成交價格是由基準地價和市場評估價兩個因素決定的,而其中以市場評估價爲主。所以基準地價上調不會對房價產生很大的影響。房價的漲落關鍵還是取決於市場調節,由房屋的供求關係決定。在市場既定的前提下,基準地價上調可能會使得開發商的收益減少,但基準地價調整不會直接推高房價。
土地交易以市場爲準
基準地價上調,雖然對房價不會有直接的影響,但是這個信號帶給人們的預期不可忽視。土地基準地價上調,對以後的土地交易會不會有影響呢?
劉樹偉認爲,土地交易價格會隨着基準地價上調而水漲船高。“比如說二環邊上的地,以前基準地價是三百萬每畝,而上調43%以後大概是420萬每畝,那麼以後再拿這個地就不會低於420萬每畝。即便是底價成交,但是不能低於基礎地價,這和之前比平臺是不一樣了。”
但劉樹偉還認爲,土地交易與市場大環境有關,開發商拿地的熱情取決於自己預期的房地產市場情況,而不是土地價格的高低。“市場好的情況下,高價拿地的熱情不會減弱,而市場不好的情況下,低價也不會拿地。”
崔傑表示,土地基準地價上調,可能對大型的工業項目引進帶來影響,外地大型企業進駐石家莊建立新項目時,建廠房是其考慮的一個重要因素,如果基準地價上調,會增加其成建廠房購買土地的成本。
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記者通過對石家莊市第一季度土地招拍掛數據調查研究發現,石家莊市區範圍內,共有9宗土地交易,所涉總面積432535.4平方米,摺合648.8畝。其中成交7宗,2宗流拍。成交土地中,除了【2011】062號地溢價20%成交外,其餘6宗均以底價成交。土地出讓成交面積366515.1平方米,摺合549.8畝,成交總價款爲197850萬元,摺合土地成交單價爲359.9萬元/畝。
以成交情況來看,流拍現象依然存在,大多數成交地塊最終以底價成交,表明開發商依然以謹慎的態度進行拿地,獲取土地的熱情依舊不高。
在2月7日出讓的【2011】061~066號地塊,均有10%的保障房配建要求。這些地塊的面積均不大,再增加保障房的配建,更加壓縮了開發商的利潤。
而2月21日出讓的【2012】001~003號地塊,均位於石家莊市的東北區域。之前,東北部區域已經有保利地產、恆大地產、北京城建、北京中鐵景旭等外來開發強企進駐。而【2012】001號地塊項目“紅星?鑫順城市綜合體”,已經於5月11日正式簽約,將成爲石家莊繼萬達之後,另一個擁有全國性商業資源品牌的大型商業企業主導開發的城市綜合體。
業內人士認爲,東北區域有北翟營改造、南翟營改造、南高營改造、北高營改造、東古城改造等項目,這些改造都將陸續釋放出大量土地。伴隨全國地產大鱷和商業綜合體的進入,東北部樓市商業配套也將隨之而起,沉寂多年的東北區域有望成爲樓市新勢力。
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