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位於朝陽區東四環慈雲寺橋東北角的凱德錦繡,是緊鄰CBD的一箇中高端樓盤。其1號樓在2010年1月開盤時,曾創下7.9億元的銷售佳績。最近,凱德錦繡打出了“超值一成首付”的銷售新策略,從而引發了人們對這一策略是否違反首付30%的關注。
一成首付實爲分期首付
5月12日,本報記者來到位於朝陽區東四環慈雲寺橋附近的凱德錦繡售樓處現場,發現售樓處異常繁忙,記者等待了近1小時纔得到銷售人員的接待,和記者同樣等候的還有幾位看房人。他們表示,都是衝着凱德錦繡“一成首付”的優惠措施來的。
一位銷售人員向記者介紹了該項目“一成首付”的規則:購買首套住宅,無論採用商業貸款還是公積金貸款,購房人現在和開發商簽約僅需要支付10%的首付。剩下20%的首付可在此次銷售的3號樓封頂的前後,也就是10月1日前付清,逾期不付者,將收取滯納金。
記者詢問:“10月1日前要付清的20%首付,是否由開發商墊付?”銷售人員表示,這20%的費用並不是開發商爲購房者墊付的,“銀行抵押放款一般從樓盤封頂開始,所以我們選擇在3號樓即將封頂的10月1日前收取剩下20%的首付款,因此對銀行放款並無任何影響”。
由此可見,所謂的“一成首付”並不是真正意義上的降低了首付的比例,而只是給了購房者幾個月延期付款20%首付的時間,並未真正降低首付壓力。
首付延期存在政策風險
從某種意義上講,近期樓市不斷出現的所謂“特價房零首付”、“分期首付”等,都是開發商迫於出貨壓力的營銷噱頭,不過,凱德錦繡的銷售人員解釋該項目所實行的“一成首付”,除了給消費者更多籌措資金的時間以外,主要是由於“開發商資金實力雄厚,因此並不急於通過銷售快速回籠資金”。
對此,本報記者採訪了北京中原地產有關人士。該人士表示:“這種說法只是一種表象。從目前看來,採取‘分期首付’的往往都是銷售比較困難、銷售壓力比較大的開發商,希望通過降低首付這一手段吸引客羣,加快銷售。所謂‘資金不緊張’僅僅是一種面對消費者的說辭。”
亞豪機構一位研究人士則認爲,這種做法確實可以讓購房者在前期嚐到“甜頭”,因爲這種做法“增加了購房者選到自己心儀房子的機會,也獲得了相對長的籌集首付款的時間”,但該人士同時認爲,這種做法目前處在一種灰色地帶,對開發商和購房者都存在風險。“對於開發商來說,雖然加快了銷售業績的增長,但勢必面臨部分購房者到期無法支付或需要延遲支付、甚至退房的問題;而對於購房人而言,在這一階段拉長了預售的等待期,如果遇到房屋價格發生較大波動,或政策對首付的要求發生變化等情況,購房人可能會承擔一定損失。”
外埠相似做法曾被叫停
近期由於樓市出貨壓力大,北京、廣州、合肥等地,都出現了這類和打政策“擦邊球”的分期首付行爲。
據媒體報道,在不久前,廣州市國土房管局曾特別針對部分開發商提倡的“分期首付”行爲發佈風險提示,提醒購房人不要以分期首付方式購房,以規避風險。在更早的2008年五一期間,廣州還出現由官方叫停分期首付,定性爲違規促銷的事件。由此可見,選擇“一成首付”的消費者有可能面臨潛在風險。
在售樓處現場,記者詢問銷售人員:“如果簽訂了‘一成首付’的預售合同,但政策發生變化,首付成數需要增加,超出了購房人的支付能力,購房人能否解除合同?”銷售人員表示,合同中規定,如果遇到此類情況,開發商會盡力幫購房人協調延長支付時間,如經努力仍無法支付,由開方商提出解除合同的,購房人須支付12%的違約金;而如果購房人提出解除合同,則需要支付20%的違約金。
對此,有業內人士表示,“分期首付”更大的風險仍在消費者一端,這是因爲:“一方面,由於預售時間過長,消費者與開發商訂立分期首付的合同後,要面臨政策變化的風險,如被叫停、或銀行方面因爲政策變化的因素調高利率、甚至調高首付比例等;另一方面,過低的首付容易讓購房人對自己的償付能力產生不正確的預估,還將有可能讓購房人面臨籌集首期款和還貸的雙重壓力。”
該人士說:“對於銀行方面,‘分期首付’也存在潛在風險。因爲‘分期首付’實際上拉低了銀行對購房人經濟能力考量的門檻,可能把不少本無足夠承擔和保障能力的購房人拉進了信貸困境。表面看來,風險是在首付之初轉嫁給了開發商,一旦原本不具備足夠承擔能力的購房人出現斷供,銀行仍將承擔風險和損失。”(記者胡喆)
律師觀點
籤分期首付合同應增加補充條款
中允律師事務所律師商宏冬表示,目前關於購房款首付比例的相關規定,均系政策性、行政性規範,從法律的角度來說,“法無明文即不禁止”。開發商爲用戶墊付全部首付款(即“零首付”)或部分首付款(即“分期首付”)的做法,並未違反現有的法律規範。
但這並不意味着以上兩種行爲不存在法律風險。以“零首付”爲例,由於開發商代替購房人墊付房款,一定程度上可以掩蓋或影響對購房人支付能力的考察,從而爲銀行發放貸款增加了法律風險,在特定條件下,甚至存有騙貸嫌疑。
而“分期首付”除了包含以上風險之外,還存在一個預售期過長,期間可能發生政策或市場環境變化的問題。例如,在購房合同簽訂之後、銀行放貸之前,政策法規對首付比例進行了調整,就可能出現購房人因對支付能力預估不足而造成違約的行爲。根據絕大多數合同規範,這類違約將由購房人承擔違約責任,而支付高昂的違約金。因此,在購買“分期首付”的房產之前,一定要正確評估自己的支付能力,並儘量在合同中增加補充條款,以便使購房人在政策法規發生變化的情況下,可以根據情況解除合同或免除部分責任。
鏈接
土地使用權僅剩62年
記者現場查閱凱德錦繡的土地權證時發現,該項目的土地是2004年獲得,土地使用權的到期時間爲2074年8月。也就是說,該項目的土地使用權到目前爲止僅剩62年,而其商業和車位的土地使用權到期時間分別是2054年和2044年。
均價已明顯低於兩年前
記者在現場瞭解到,凱德錦繡3號樓的銷售均價爲42000元/平方米。銷售人員以一套100.32平方米的兩居室爲例,計算出的結果爲:如果全款購房,可享受9.2折優惠,若再參加2萬減8萬的促銷活動,該兩居室實際均價爲37838.3元/平方米,低於兩年前開盤的2號樓的均價39800元/平方米。
據瞭解,凱德錦繡的2號樓業主對3號樓的售價可能低於2號樓的問題非常敏感,論壇上亦曾出現召集業主抗議的相關帖子。這是因爲該項目一套住宅的總價畢竟在四五百萬元左右,因此早期業主出於對物業的保值,一直對後期的銷售價格極爲關注。(記者胡喆)
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