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蕪湖、佛山、中山……在這些個別城市的樓市新政遭遇“一月挺”、“三日遊”甚至“朝令夕改”之時,其實更多的樓市微調已經悄然通過。有報道稱,去年8月至今,全國共有30餘城市出臺樓市新政,其中超八成通過。分析人士表示,“首套”、“自住需求”是目前微調的紅線。
八成地方新政過關
有媒體報道稱,從去年8月至今年5月10日,全國共有33個城市出臺樓市新政,其中28個獲通過,5個被叫停。也就是說,在少數地方新政破產同時,超八成新政已悄然通過執行。涉及城市包括北上廣這樣的一線城市,也有增城、象山、從化等三四線城市。
從地方微調的內容看,包括免或減徵購房契稅或退稅、調整首套房貸利率恢復基準利率、改變普通住房價格標準、提高公積金貸款額度、重啓購房入戶政策、補貼首次置業、放鬆限購條件、土地鬆綁八種。
21世紀不動產上海區域分析師羅寅申告訴記者,33個城市微調政策,八成獲得通過,這樣的數據看起來驚人,但其實不盡然,“單是前段時間普通商品住宅標準調整和公積金貸款政策調整,就有十多個城市,加起來30多個也是很有可能的。 ”
也有分析人士指出,將房貸利率恢復基準等歸爲地方新政有些牽強,而調整普通住宅標準是因爲舊的標準已經明顯過時,不得不調。
地方政府博弈調控底線
2012年一季度,中國指數研究院監測的100個城市住宅用地平均溢價率降至歷史低位,爲1.9%,環比再次下降,已低於2008年三季度的階段性低點2.7%。
同策諮詢研究中心總監張宏偉分析稱,房地產市場成交量低迷,開發商資金面相對緊張,拿地意願降低,地方政府土地財政收入減少,這可能導致地方政府出臺“救市”措施,挽救土地財政面臨的尷尬。
除佛山、蕪湖等少數城市,多數城市出臺的新政得以通過,在羅寅申看來,這是地方與中央進入更深度博弈的結果,地方政府以前是“想調不敢調”,如今學會在可行範圍內適度調整。
“而且,現在很多城市的微調屬於‘跟風型’,某個城市的一項政策順利出臺後,其他城市也會效仿,現有的公積金政策調整、普宅標準調整等皆是如此。上週,江蘇揚州打出發展成品住宅旗號來補貼購房者,如果這項政策還不叫停,很可能引來其他二三線城市跟風。 ”羅寅申說。
世聯地產華南區首席分析師曹取也預測,以後會有越來越多的地方政府會在中央允許的範圍內充分利用可放鬆的空間。
不過,羅寅申也指出,上海、北京這樣的一線城市,起着風向標和價格信號的作用,出臺微調政策會愈發謹慎。從目前調控形勢和官方表態看,今年底以前不會有政策層面的鬆動。
“首套剛需”爲微調紅線
從全國範圍的政策變化情況來看,樓市調控已經呈現出定向寬鬆或局部放鬆的跡象,但是,在地方政府頻發“微調”信號的同時,中央層面關於調控的態度並未出現實質性鬆口。瀏覽各地微調政策,不難發現,近期全國各地所有政策鬆動跡象,多爲以保護首套房自住需求爲前提的差異化信貸和稅收政策。
對此,羅寅申表示,“首套”、“自住需求”是目前調控的紅線,也是政策適度放鬆或是“擦邊球”可能的對象,如果擅自擴大這個範圍,就可能出現蕪湖等城市被叫停的情況。
張宏偉認爲,當前在政府、開發商、購房者市場博弈過程中,各地方政府與其找藉口出臺救市政策,不如迎合現在中央調控以“自住需求”爲主的市場大局,在這樣的市場背景下出臺刺激剛需入市的政策,在政策層面給予自住需求購房者更多的支持,以維持房地產市場健康平穩發展。
他還建議,在存款準備金率降低之後,各地可以針對自住需求進一步出臺差別化信貸政策,在公積金貸款、商業貸款對於首套房置業者的進一步的定向寬鬆,還可以採取對首套房置業者給予一定的稅費補貼、對人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優惠政策等措施鼓勵自住需求入市。
呼籲更多信貸支持
“給首次置業的買房人利率85折優惠,銀行的確賺的很少,但這些折扣優惠對於首次置業者來講十分重要。”中原地產華北區域董事總經理李華傑在個人微博呼籲,“政府工作報告也講過說‘滿足居民合理住房需求’,我認爲應該恢復給予首次置業的家庭房貸7折利率優惠,纔算真正的支持。 ”
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍也認可銀行讓利的方式;“政府直接的讓利有可能會被開發商‘借利’,銀行利息方面的長期優惠無法在買房時直接截取,不易被開發商借利。 ”
羅寅申雖然預言上海政策年底前不會鬆動,但也同時明確,“不排除信貸方面的變化”。他表示,只要是符合“首套自住”這個基調的,信貸方面的支持值得鼓勵。“有有效直接的辦法是降低首付成數,但這個對市場的影響太大,必然謹慎。利率打折這種遠期優惠還會逐步擴大,7折的貸款優惠利率作爲金融危機的產物很有可能已經一去不復返,但是8折優惠在未來還是可能出現的。 ”
張宏偉則指出,由於大多數自住購房者預算有限,能夠促使他們決策入市的還是短期內能夠使之達到入市門檻的政策和市場行爲,從市場效果而言,儘管首套房貸利率優惠可以爲購房者帶來長期性的優惠,各地方政府也出臺一些購房補貼性措施鼓勵購房者入市購房,但相都沒有降價來得直接有效,可以短期內促成購房者入市。
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