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在成交環比下滑近三成的4月,新增供應卻達到了88萬平方米。這並非偶然,而正是開發商搶收5月的開始。
新盤集中入市項目蓄水期縮短
縱觀整個4月,供應量的推高主要由於月末房企集中申領預售證而致。據統計,4月份新增供應量高達88萬平方米,其中大部分集中在“五一假日房展”前夕,4月23日—4月30日的新增供應面積高達近40萬平方米,這8夭的供應面積就壟斷了4月總量的4成以上。
4月後兩週,正是房企搶先入市的開始。
與之前一些項目,拿到預售證到實際開盤尚有一段漫長的時日不同,對於4月末拿到預售證的項目而言,入市表現積極。
4月30日—5月6日這周浦東張江板塊的張江湯臣豪園成交搶眼,網上房地產顯示,其網上開盤日期爲4月23日。
“以前,樓盤蓄水往往要4—5個月時間;目前,樓盤的蓄水期不超過一個月。即使未達到滿意的蓄水情況,房企依然會選擇在5月開盤。”新聚仁機構地產研究院副院長沙立鬆如是說。
對於何爲蓄水的開始,上海荒島工作室副總經理黃欣偉認爲,“從售樓處開放之時,蓄水已經開始,正式蓄水也可以說從對外形象出街,也就是從廣告、圍牆等外展開始。”同時他還告訴筆者,高端項目的蓄水通常會比較長,“對客戶資金實力、意向真實度的瞭解”會拉長蓄水時間。
所謂的蓄水截止也需要“大致蓄到了甲方滿意的人數”,而這樣的人數,往往是甲方自己認定的“推出房源數對應需要的客戶數”。
而在這個5月,開盤和繼續蓄水之間,更多開發商選擇開盤。沙立松明確表示,“很多項目樣板房推出,到正式開盤不到一個月時間。樓盤蓄水一個月,即使只有十幾組客戶,也要開盤將這十幾組拿回來,開發商擔心等則生變。”
一位代理機構相關人士也告訴筆者,某地王項目就在上月下旬拿到預售證後,緊急尋找代理,並於5月公開房源,開始銷售。該人士表示,其“從售樓處開放接待,到正式開盤僅僅20夭時間,但‘必須開始’”。
錯過小陽春5月成交被期待
對於爲何必須在五月開盤,上海搜房數據監控中心分析師湯正魏認爲,“紅五月”作爲樓市的傳統旺季,加上近期市場有再度回暖的趨勢,大部分開發商勢必不會放棄這一消化房源的良機,供應量或將持續放大。
如其所言,5月7日—5月13日,上海市商品住宅市場新增供應14.7萬平方米,環比增加10.0%。共有9個項目新取得預售證:現代華庭、合景領峯、維羅納貴都、新城碧翠、富辰花苑、嘉寶紫提灣、嘉怡水岸、靜安藝閣、新浦江城。
但項目特性不同,採取的方式也不同。一位業內人士就告訴筆者,“有些樓盤不缺錢,開盤期一拖再拖,如某位於奉賢的項目,從去年底拿到預售許可證到現在一直未開盤”。開發商也許沒有資金壓力,但項目價格卻在這段時間內降了幾千元/平方米,還錯過了三月小陽春。
對於在小陽春踏空的開發商來說,5月則充滿期待。
因爲“5月過了,6、7、8月就是傳統的銷售淡季,而且開發商面臨資金困境,5月不搶會失去機會。”沙立鬆如是說。
對於5月的成交,用沙立鬆的話講就是“有其規律性”,去年5月樓市達到92萬平方米的成交量,到了6月,就只有78萬平方米,之後更低。
市場需要的是信心,信心和市場表現有着良性的互動,5月顯然是這樣的集合體。
對於6月,分析人士則並不樂觀,“6月份之後,供應量放不出來,在售項目又處於滯銷期,購房者的衝動購買空間也隨之變小。”所以,對於資金鍊緊張的大多數開發商而言,5月不能被錯過。
但沙立鬆也表示,“樓市還是與政策密切相關,如果之後沒有大的調控政策,而又有一些小的針對剛需的所謂‘救市’政策,6、7月倒也有機會。”
業績壓力激增5月尋求突破
除了5月的傳統熱銷形象,對於面臨業績壓力的開發商而言,5月入市也有其必然性。
對於過半的二季度,房企的業績壓力開始激增。去年大多數房企就因爲對市場形勢過於樂觀,實際上37家銷售額超百億元的企業中僅有30%完成銷售目標任務。面對今年調控的持續不放鬆,房企形勢更爲嚴峻。
CRIC研究中心分析人士就表示,6月份,房企將進入半年業績的衝刺期,預計相當一部分今年以來價格策略相對保守的企業將出現集中的跑量需求,在此推動下,屆時市場需求有望出現新一輪的集中釋放。
但從實際的入市情況來看,更多房企似乎並不願將成交突破放在二季度的最後一月,而更看好在有傳統熱銷概念的5月即出擊市場。
上海搜房數據監控中心截至4月20日統計,2012年5月上海市場預計將有39個住宅項目開盤(公寓項目28個,別墅項目11個),環比4月份28個的預開盤量(截止4月20日統計)飆升近四成。而4月的實際開盤並不高,更多樓盤轉入5月開盤的可能性增大。馮燕
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