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時隔半年,又見房企在區縣大規模拿地。5月3日,就在金科股份宣佈耗資11.99億元在長壽、開縣等區縣拿地的同時,碧桂園也宣稱在黔江獲得約293畝的優質土地。這兩個消息再次將人們的目光聚焦在了開發商是否轉戰區縣的焦點上。業內人士認爲,轉戰區縣是房企佈局“大重慶發展戰略”,順應城市化發展潮流的結果。
開發商區縣蜂擁拿地
5月3日,金科股份發佈公告稱,公司獲得重慶四宗地的土地使用權。其中北碚蔡家、長壽各一宗,均爲底價成交;而開縣的兩宗,溢價率也僅約爲3.6%。值得一提的是,金科股份所獲地塊中,長壽和開縣的三宗地塊總地價爲7.3億元,佔據此次拿地總額的60.88%。
從金科股份此次土地成交價的數據看,除了底價成交的兩宗地塊外,其他兩宗地塊的溢價率也很低,幾乎可以忽略不計,金科股份此次出手可謂“抄底”了。
在金科股份“抄底”土地市場的同時,一直在重慶長壽開發的碧桂園,也於近期在黔江獲得了約293畝的優質地塊。
對於金科股份、碧桂園近期“抄底”區縣土地市場的行爲,世聯地產重慶市場諮詢與戰略研究中心總監王波分析認爲,目前由於樓市調控,政府土地出讓難度較大,因此加大了開發商與政府談判的籌碼,這使得開發商更願意進入區縣房地產市場,也有了抄底的機會。
利潤可達30%
近年來,隨着樓市調控的延續以及重慶城市化的發展,已經有超過100家來自重慶主城和全國的知名開發商進入區縣進行房地產開發,其中比較搶眼的有金科、恆大、綠地、萬達和隆鑫。
區縣市場低廉的土地價格,是吸引衆多房企進入的核心因素。以璧山爲例,重慶同景置業有限公司於2011年5月競得璧山縣璧城街道12萬平方米土地,成交價55398萬元,樓面地價爲1516元/平方米。然而,區縣城市的房價穩定增長,多個城市住宅均價已達到5000元/平方米,部分城市的濱江高端住宅更超過了7000元/平方米。
“事實上,品牌開發商早就開始進入區縣了,而且利潤也比較可觀。”重慶中原地產副總經理何偉堅說道,目前,在永川、涪陵、合川、長壽等區縣中的城市黃金地段,大多樓面地價不足1000元/平方米。但是房價卻大多都在四五千元每平方米,而且賣的是建築面積,其利潤比較可觀。
對於區縣項目的利潤,甚至有業內人士認爲:“到區縣開發項目,土地成本低,政策環境也相對較鬆,開發成本比主城要少很多,利潤率一般能做到30%。”
不過王波卻表示,至於區縣房地產項目的利潤究竟有多少,不是很好估算,這和開發商與政府談判的條件有關。(記者甘劉林)
一季度區縣樓市成交佔半壁江山
就在金科股份、碧桂園等抄底重慶區縣之時,重慶區縣的房地產市場也表現得欣欣向榮。綠地在涪陵的項目———綠地·海域3月底開盤,均價爲建面4000元每平方米左右。截至4月底,綠地·海域銷售房屋200多套,銷售金額爲8000多萬元。
根據重慶市統計局公佈的數據,一季度重慶全市商品房銷售面積爲891.73萬平方米,而來自重慶市開發辦的統計數據則顯示,重慶市主城一季度的商品房銷售面積爲382萬平方米。根據這兩個數據可以得知,今年一季度重慶區縣的商品房銷售面積爲509萬平方米,多出了主城127萬平方米。
與此同時,隨着地鐵、輕軌等軌道交通以及其他利好因素的促進,以璧山、江津等地爲代表的重慶衛星城市的房價也逐步上升。
房企掘金區縣
佈局大重慶戰略
“品牌開發商進入區縣,可以給當地帶去更人性化的房地產開發模式與更優質的產品”,綠地集團重慶公司營銷總監黃鼎對於重慶的區縣市場充滿了信心,區縣的剛性需求和改善型需求很旺盛,尤其是隨着重慶主城周邊衛星城市的集中化,開發商由主城向區縣擴展是未來發展的趨勢。
不過王波卻認爲:“進入區縣發展,與企業的發展戰略更有關係”。事實上也的確如此,金科股份在2010年就制定了“1030”的大重慶戰略,即用10年時間以涪陵、黔江、永川、合川和江津等“六大區域中心城市”爲佈局重點,進入重慶30個區縣城市。此外,據瞭解,恆大也制定了相應的“大重慶戰略”。
金科股份之所以在2010年就制定出了拓展區縣的戰略,那是因爲它看準了房地產未來的發展趨勢。“品牌房企將戰線拓展到二、三線城市,一方面是因爲一線城市受調控政策影響較大,中心城區土地不好拿;另一方面也是城市化進程的必然趨勢。”金科集團副總裁李戰洪認爲,因此就多數本土房企來說,未來競爭的輸贏關鍵是看“大重慶戰略”。
“相對大重慶3000萬人口,目前只有700多萬人口的主城相比還是太少了,所以‘大重慶戰略’是市場競爭的產物”。李戰洪如此分析重慶城市化未來的發展。
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