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如果揚州市鼓勵個人購房政策能夠存活,或將開啓一個新的“微調時代”。
5月7日,揚州市財政局與揚州市住房保障和住房管理局下發了名爲《揚財建【2012】23號》(下稱23號文)的文件,主要內容爲獎勵購買成品住房。
官方解釋稱“成品房”的含義爲:套內所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間基本設施配備等全部完成,已具備基本使用功能的住房。揚州市房管局副局長孫蔚的解釋很簡練:“就是精裝房。”用於獎勵的資金將由市區兩級政府各承擔50%。
文件在網上發佈第二天,立刻引起觀察家和房地產業界的關注。但隨後23號文被從揚州市住房保障和住房管理局撤下。當天下午5點鐘左右,該份文件再度被公開刊登。
揚州鼓勵購房政策的發佈存活期已經超過數月前的蕪湖新政。儘管有觀察家認爲揚州新政已觸及國家宏觀調控底線,但似乎國家部委及以上決策部門對此並未在意。
部委知悉,未定性
這樣的政策誕生在揚州,並將於大約一個半月後生效。
江蘇省人民政府參事室主任宋林飛在接受《中國經濟週刊》記者採訪時分析,這個政策的產生背景無外乎揚州新建商品住房難以盤活,銷售不暢,房地產商拿地積極性低迷,導致政府財政困難,因而出此計策。
“我認爲這個政策並沒有觸及宏觀調控的底線,沒有與國家在一線城市限購和限價的政策相違背。個人認爲不會受到上層干預。”宋林飛說。
來自揚州住房保障和住房管理局的房地產數據顯示,1~4月,市區商品房批准預售面積49.09萬㎡,同比下降36.71%;其中商品住宅32.12萬㎡,同比下降47.61%。4月,市區商品房批准預售面積11.05萬㎡,同比下降63.84%,環比下降25.21%;其中商品住宅10.16萬㎡,同比下降63.9%,環比下降31.18%。似乎可以證明宋飛的判斷。
揚州23號文提及的財政補貼並非首創。早在2008年就有城市嘗試,不久前,出臺三天就被秒殺的蕪湖新政曾經準備採取的就是契稅補助和購房補貼的方式。
本輪揚州市的手法則更直接——現金返還獎勵。根據23號文標準,若以90平方米80萬元、120平方米100萬元、144平方米140萬的合同房款爲例,以6‰、5‰、4‰爲獎勵額度可以計算出所得貨幣獎勵分別爲4800元,5000元,5600元。
返還現金也不新鮮。陽光100集團副總裁範小衝接受《中國經濟週刊》採訪時回憶:“2008年,中國房地產市場較爲艱難,長沙就制定了買房現金獎勵的制度。”
伴隨銷售持續冰冷,存貨問題讓揚州大傷腦筋。自2011年下半年以來,市區商品房銷售持續低迷,受此影響,市區商品房存量逐步走高。截至2012年4月底總量達286.81萬㎡,其中商品住宅庫存量160.05萬㎡,市場去化壓力較大。
其實,每個“擅自行動”的二三線城市都有類似的境況。無論更早的佛山、中山還是三個月前的蕪湖,“存貨積壓、銷售遇阻”的難題都讓政府感同身受,這纔出現了各種政策和各種政策的夭折,甚至還有部委下派了工作組。
5月8日,一位接近接近住建部的人士向記者透露:“上午住建部便知道了揚州的舉動。但是並未有明確的指示和表態。按此前蕪湖等地的情況來看,部裏早就該內部表態了。”
幾乎所有接受本刊記者採訪的人士都給了揚州三天的“危險期”:如果揚州的政策可以度過三天,那麼這個政策將得以存活。
政策背後有漏洞
5月8日下午,揚州市房管局副局長孫蔚在媒體發出聲音:“目前,揚州中心城區新建住房中成品住宅的比例僅5%”。
孫蔚說,揚州作爲一座中小型城市,生活節奏較慢,人們習慣買毛坯房自己裝修,開發商也不願意提高成品住宅在房地產開發中的比例,當地政府在推進省住房城鄉建設廳政策中遇到了較大的困難。
孫蔚所說的“省廳政策”是指印發於2011年2月18日名爲《省政府轉發省住房城鄉建設廳等部門關於加快推進成品住房開發建設實施意見的通知》。這份文件在8日隨被恢復的23號文一同出現。
這份文件要求,到2015年,蘇南城市中心城區新建住房中成品住房的比例達60%以上,其他地區達40%以上。文中還有這樣的內容:對購買新建成品住房且屬於第一套住房的家庭,由當地政府根據本地實際情況,給予相應優惠政策支持。
大約8個月後,揚州制定了更加細化的《關於加快推進揚州市區成品住房開發建設的實施意見》。其中第四條爲“加強成品住房建設的政策支持”。該條目下分別爲基礎建設配套費、金融機構的信貸支持的簡單說明。其中最後一款便是關於購買成品房的獎勵說明,其大意爲確定爲普通住房的成品房,對購房人進行適度獎勵,獎勵政策一年一定,具體政策由財政局和房管局制定。
由此更細化的《關於對個人購買成品住房進行獎勵的通知》才得以誕生。隨後面對輿論壓力,揚州房管局又在網上張貼出關於此《通知》的說明,解釋出臺政策的意義、背景以及澄清被誤讀的“獎勵範圍”。
當天,46個限購城市都不約而同延長了限購期限。而很多地方都在支持剛性需求的環節上做出了政策傾斜。繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度後,今年樂山、連雲港(3.70,-0.01,-0.27%)、信陽、日照、南昌、鄭州、南寧等13個二三線城市調整公積金政策,提高公積金貸款額度。
此舉被研究機構解讀爲“爲購房者緩解了一定的購房壓力。對於限購城市,可以刺激剛性需求;對於非限購城市,將促進市場活躍”。
不過,也有人給揚州提出了“善意”的提醒。一位要求匿名的中國房地產協會高層人士對記者說:“揚州的政策如果存活,對刺激交易應該具有良好的作用。但是在獎勵範圍等問題上還有一些死角。只對精裝房交易進行獎勵,就會有暗箱操作的可能——比如爲相關房企提供銷售便利。
揚州新政不屬“救市”,尚需完善
江蘇省人民政府參事室主任宋林飛
揚州對於購買普通成品房進行獎勵的措施,不應指責。
目前我國繼續實施的房地產市場宏觀調控,目的是遏制投機性購房,促進房價合理迴歸,擠資產泡沫,既可以讓更多的居民買得起房,又可以消除國民經濟的隱患。揚州剛剛出臺的獎勵政策,是鼓勵成品房供應與消費,沒有觸及國家房地產市場宏觀調控的底線,不屬於“救市”。
現在,我國房地產市場上主要供應毛坯房,放幾年都沒有關係,特別有利於炒房。
在全國兩會上,我多次建議:爲了遏制投機性炒房,我國商品住房開發建設應配建裝修的成品房,並且逐步增加,最終全部供應成品房。因爲裝修的成品房可以“拎包入住”,適宜自住或者出租。
供應成品房,有利於投機性炒房變成投資性租房,有利於培育租賃市場。發達國家也只有45%~60%左右的居民有自住產權房。我國在產權房以外增加20%的保障房,還解決不了“居者有其屋”的問題,建立“產權房、保障房、租賃房”相結合的住房供應與消費體系,是我國房地產市場健康發展的長效機制。因此,揚州決定加快推進成品住房的開發建設,到2015年實現市區中心城區新建住房中成品住房比例達到40%的目標,我是支持的。這個目標與我的政策主張一致。採取一定的獎勵措施鼓勵成品房供應,對於提高房地產開發建設水平、推進住宅產業現代化、促進資源節約利用的意義,也值得肯定。
揚州對於購買成品住房的獎勵力度並不大,更多的是引導與象徵意義。從鼓勵居民住房消費的角度看,政府減輕居民購房負擔可以促進城市居民首套房剛性需求的消費,也有利於改善性需求的滿足。
同時,揚州的政策還不完善。差別性獎勵不同面積的普通商品住房是合理的,但在一線城市實施“限購”政策的階段,二線城市政府部門更應該獎勵首套自住房與改善性住房的消費需求。另外,必須防止開發商在購房升溫後提高房價,配合國家促進房價合理迴歸的宏觀調控措施。
揚州獎勵普通成品房消費的政策,近期不會引起省內其他同類型城市甚至其他省市的廣泛效仿。目前,存量房數量較大、有些開發商資金鍊日趨緊張甚至面臨斷裂,這是我國房地產市場一個普遍問題。因此,開發商地方政府關心的主要是如何儘快消化現房、“以價換量”、促進房市升溫,而不是增加成品房供應的問題。以後效仿者會多起來,有利於轉變房地產市場的供應結構,是好事。
2010年房地產宏觀調控政策發佈以來,29個城市樓市政策微調,25個城市獲得通過。
調
調整首套房貸利率恢復基準利率,利率優惠9折、8.5折。
如北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。
免
免或減徵購房契稅或退稅。
如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州。
變
改變普通住房價格標準。如天津、增城、中山、上海、南昌。
提
提高公積金貸款額度。
如合肥、吉林、南京、常州等。
戶
重啓購房入戶政策。
如從化、長春。
補
補貼首次置業。
如青島、重慶、杭州、蕪湖。
放
放鬆限購條件。
如佛山、重慶、成都、上海。
綁
土地鬆綁。
如北京、廣州、杭州、成都、昆明。
(亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓整理)
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