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陳卿專欄·2012紙上樓事
地產百人會發起人杭州日報房產工作室資深記者
一年一次的人居展即將召開,在這個由春天進入真正意義上的夏季時刻,相信很多人都在密切關注,在傳統意義上“紅五月”舉行的這一屆人居展,究竟能給後市帶來怎樣的市場格局?
對於本屆人居展,我比較關注三點:首先,在經歷了“以價換量”的市場行情後,會不會還有企業和項目在人居展上繼續上演“揮淚大甩賣”;其次,在各地陸續釋放出的首套房新政大背景下,被壓抑許久的剛需羣體會否能在人居展上果斷出手;再次,數量驚人的庫存壓力面前,一些新亮相市場的新項目,在蓄客的同時,其開盤價格體系似乎尤其值得關注。
一個客觀的現實是,在遭遇了史上最嚴厲調控的樓市市場前提之下,本屆人居展也進一步打壓了開發商的參展熱情。區區41家房地產開發企業和房地產中介企業參展的數量,創下了人居展歷史上參展企業最少的紀錄。根據已經披露的信息顯示,包括萬科、朗詩、崑崙、金成、大華等歷來是人居展常客的企業,本次均成爲了人居展的旁觀者,究其原因,或許有二。其一、在以價換量,降價樓盤橫行市場的當下,以往以形象展示爲主的大批開發豪宅的項目,目前已無繼續參展的必要。其二、此前降價幅度驚人的不少剛需樓盤,則擔憂持續盛行的“房鬧”在人居展上“砸場子”。
從目前各大參展房產企業所確定的參展項目信息顯示,剛需樓盤已經成爲了本屆人居展最爲顯著的一個特徵。與慘淡的參展意願相比較,本屆人居展的人氣,我想應該是能夠得到保證的。畢竟,就房產企業而言,目前整體行業平均負債率已經高達創歷史新高的72.1%,全行業庫存市值突破5萬億元這樣高負債、高庫存的雙重壓力下,決定了在人居展之後,房地產企業“以價換量”的總體趨勢依然不會動搖。
最近一段時間,隨着市場上不少“以價換量”的樓盤紛紛開盤熱銷,包括單位裏不少同事以及房產行業從業人員在內的所謂消息靈通人士,確實已經激發出了強烈的購房意願信號。加之不少板塊低開的樓盤再次出現久違的排隊搖號的盛況,如此種種,不得不讓人引發本輪樓市調控已然探底的前兆猜想。
這樣的猜想自然有前車之鑑。
以2009年3、4月爲例,同樣曾經一度遭遇調控而冰凍的杭州樓市,正是因爲當時下沙板塊幾個項目,通過“以價換量”催熟封塵許久的市場激情。其後當年5月份的人居展一經召開,此後樓市回暖速度之快、力度之大,則大大出乎當時絕大多數人士的意料。一個人居展,可謂驚醒夢中人。此後,杭州樓市再度開始瘋狂,在市場非理性需求推波助瀾之下,樓市節節攀升進一步誘導購房大軍進入到了前所未有的投機、投資的狂潮中。直至遭遇史上最嚴厲的本輪房產調控政策的出臺。
在等待中煎熬與僵持,或許更是當下開發商日子的最爲真實的寫照。從整體宏觀經濟走勢來看,4月13日公佈的中國第一季增長數據顯示,GDP同比增幅爲8.1%,創下近三年來最低。而這一數據似乎也從側面表示,當前中國整體經濟增速放緩的信號已經非常明顯。就在今年4月頗爲疲弱的經濟數據出爐後,央行立即於近期下調存款準備金率的果斷舉措來分析,在接下去的大半年或者一年時間內,放鬆房地產緊縮政策,以及推出一系列減稅和刺激消費的政策也不是不可能的事情。從目前的行情觀察,如果沒有包括諸如調控政策的變化等外部因素的影響,純粹依靠行業自身的調整,那麼個人以爲,本輪的房地產行業調控的復甦期或將出現於明年。
正所謂行到水窮處、坐看雲起時。讓我們期待這一屆的人居展究竟給向市場釋放出怎樣的信號。