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新盤供應激增降價兩成入市漸成主流部分區域掀起新一輪價格戰
雖然京城樓市的成交量隨著氣溫昇高逐漸火熱起來,也有不少開發商蓄勢漲價,不過截至目前,成交量響當當的樓盤中,依然有半數是降價盤。
記者統計發現,五一期間入市的8個樓盤大多數價格『超跌』,而上周位於北京最南邊的樓盤香溪灣甚至打出了五折的優惠。業內人士分析,眼下開發商漲價並不是明智的選擇,以價換量纔能吸引購房者。
市場
京郊別墅驚現五折房
『原價1.3萬,現在6500元,買別墅還送寶馬!快來看看吧』。上周末,位於北京最南端、緊鄰廊坊的香溪灣銷售人員對記者表示。據了解,該樓盤不僅有公寓還有別墅,而新開盤的別墅價格打了五折。
與以往開發商拿出幾套特價房來吸引眼球、作為噱頭不同的是,此次該項目的五折房足有50多套。當聽說記者感興趣時,銷售人員立刻對其同事大聲叫喊,『這邊還有客戶,給班車上留兩個座!』
記者在該項目售樓處看到,前來看房的人確實不少,銷售員接個電話都得大聲嚷嚷,而經過周末兩天的銷售,五折房僅剩十幾套。
價格跌兩成項目漸成市場主流
如果說五折賣房尚屬個案,並不足以證明樓市降價的基調,但可以肯定的是,五一期間,北京開盤的8個樓盤中卻大多數都呈降價趨勢。
亞豪機構統計數據顯示,五一期間,北京市共有8個項目計劃開盤,全部為老項目後期,開盤價格均繼續下探,其中降幅最高的3個項目分別是魯能[簡介最新動態]7號院、華業東方玫瑰、鴻坤曦望山。
降幅居首的是位於順義區的魯能7號院項目,五一期間推出二期溪園,起價10000元/平方米,而該項目前期曾推出的花園洋房產品雖然居住密度較低,但價格卻在16300元/平方米的高位,此番推出新樓座,價格降幅接近三分之一。
另外,通州的華業東方玫瑰計劃推出A8號樓,折後均價13500元/平方米左右,五一期間開盤價再降550元,相比項目去年7月成交價最高時的18928元/平方米,降幅接近三成。
繼去年通州區的『五折拋售』、大興區的『成本價賣房』之後,近日,價格下調幅度在20%左右的『超跌』樓盤開始在各個區域出現,逐漸成為新入市項目的主流。據記者了解,上月,位於昌平區的融創長灘壹號在本月初時的銷售價格由之前的19800元/平方米降至17000元/平方米,甚至推出特價房15000元/平方米,最高降幅為24%;而上周末開盤的北京風景12000元/平方米起,價格環比下調幅度為23%。
不僅如此,成交量一直在北京位於前列的北京城建徜徉集[最新消息價格戶型點評]項目依舊不滿足於現狀,日前開盤時再次降價14%,也創造了房山區域內的新底價。而這樣大幅降價的樓盤基本上在每個郊區都已經出現。
影響
『超跌』樓盤再掀區域價格戰
樓盤爆出『超跌』價格,不只是對自身的銷量有所促進,其進一步影響則是對當地房價造成威脅。近日,位於大興的保利[簡介最新動態]春天裡以1.1萬元低價入市,甚至比當時因成本價賣房名噪一時的龍湖[簡介最新動態]時代天街還要低。著實向大興樓市扔出了一枚重磅炸彈。
很快,駐守在大興最好位置的鴻坤理想城立刻在五一期間推出了新樓座,最低售價15800元/平方米,同時還可以享受開盤4萬元的優惠,而其在今年3月曾推出新樓座,開盤價仍然保持在21000元/平方米,本次開盤降幅接近兩成。
雖然目前理想城的低價房已經賣完,均價也都在1.8萬左右,但相比之前的售價仍可看出下降趨勢。
此外,從房山的長陽區域來看,徜徉集與稍遠一些的翠林漫步項目也即將把區域價格拉低至13000元/平方米左右,而通州區域的市場底價,根據距離八通線的遠近程度,也已穩定在12000-15000元/平方米不等。
目前北京市多個區域內的樓價再探新低,部分已經進入『築底』的階段,例如房山、大興、通州等,這些區域當中前期已經有一個或少數幾個項目探明區域『底價』,之後多個項目逐漸向此『底價』看齊,開始形成整個區域的底部價格區間,在此基礎上,區域成交量也開始出現大幅回昇。
熱銷項目半數均價下調
雖然價格下降對於老項目後期來說是名譽上的損失,但是市場成交給出的結論是在『要錢還是要臉』中必須選擇『要錢』。
要說現在的樓市,賣得好的項目還得是打折樓盤。據中原地產統計,4月份,北京銷售超過30套的項目合計有50個,總簽約套數為3318套,其中均價環比出現下調的項目達到了25個,佔據一半;而成交套數則達到了1616套,佔比達到了48.7%。
其中,位於房山的徜徉集在連續幾個月成交都排名三甲之後,在4月份,其成交均價又從原來的14940元/平方米下降到13199元/平方米,降幅11.7%,其和通州的新華聯運河灣一起位於降價排行榜的狀元和榜眼位置。
在這種情況下,4月北京樓市成交均價為19622元每平方米,環比3月均價19087元輕微上漲2.8%。不過,這已是北京樓市成交均價連續4個月保持在2萬以下。
分析
低價是主流漲價或滯銷
新晉超跌項目開始擠佔排行榜位置,4月新登月度排行第二的北京城建徜徉集項目,當月共實現成交184套,成交均價13199元/平方米,下調幅度高達15%左右。
亞豪機構副總任啟鑫分析認為,在『價格為第一要素』的市場現狀下,漲價項目容易出現『二次滯銷』,其他超跌項目會輕易取代漲價項目的位置。因此在目前降價成為市場主導的情況下,降價項目雖然已取得不錯業績,但漲價仍需謹慎。
任啟鑫分析認為,從目前來看,超跌類項目已經開始在北京的各個區域內出現,並且隨著其換量的效果明顯,也逐漸吸引區域內其他項目開始向底價看齊。從樓市未來發展情況來看,由於受到客觀原因的限制,項目入市數量近期不會再出現大幅的增長趨勢,但新入市項目價格『超跌』已逐漸成為趨勢。
5月供應增加出貨是關鍵
亞豪機構副總任啟鑫分析,目前北京正在上演『3月供應提速、4月沈默醞釀、5月集中爆發』的推盤攻堅戰,對於現金流趨緊的開發商來說,出貨是關鍵,而開盤是前提。
只不過在房價全面下行趨勢難以逆轉的形勢下,開發商意識到與其推盤後再被動降價,不如直接低價入市,這樣既能夠快速收攏『抄底出手』的剛需購房者,也可以最大限度地減少『擠牙膏式』降價所造成的一次次品牌傷害。
而作為傳統置業旺季,5月供應量預計大幅增長,而這個苗頭已經在4月底有所體現,4月27日一天,就有理想家園、華潤九裡、首邑溪谷嘉園、天竺新新家園等項目入市,而在預售許可項目中,也有8個項目入市,其中熱點項目有:保利春天裡、東方玫瑰、運河灣家園、興業嘉園、倚山庭苑等項目。
據中原地產預計,5月全市新盤供應量將超萬套。
4月京城熱銷樓盤價格分析
樓盤名稱3月成交3月均價4月成交4月均價價格環比
套數(元/平方米)套數(元/平方米)變化
徜徉集37 14940 184 13199 -11.7%
富力金禧花園[最新消息價格戶型點評] 131 15946 110 15859 -0.5%
天通苑114 14717 114 13536 -8.0%
綠地·國際花都89 9144 94 8755 -4.3%
首開·熙悅山98 13410 83 13295 -0.9%
長陽半島90 15198 79 15168 -0.2%
華業東方玫瑰101 14204 77 14065 -1.0%
保利中央公園86 39899 74 39482 -1.0%
融創長灘壹號52 18401 71 17614 -4.3%
芭蕾雨·悅都74 15057 66 14477 -3.9%
富力盛悅居104 21266 62 20706 -2.6%
中國鐵建青秀城[最新消息價格戶型點評] 38 28445 62 28354 -0.3%
首開·常青藤80 22128 59 21827 -1.4%
北京蘇活38 13775 52 12689 -7.9%
金色漫香林121 22625 53 20847 -7.9%
翠林漫步40 14404 44 13943 -3.2%
遠洋東方73 13124 41 12857 -2.0%
國際花都2 14789 40 14680 -0.7%
海怡莊園41 7790 40 7396 -5.1%
新華聯運河灣46 19538 39 17394 -11.0%
首開鉑郡55 33075 38 32783 -0.9%
世華泊郡127 22569 35 22157 -1.8%
龍慶·望都佳園57 5709 34 5563 -2.6%
北京新天地26 20566 33 20285 -1.4%
領秀慧谷7 19618 32 18632 -5.0%
奧林匹克花園39 22486 32 23066 2.6%
(注:數據由中原地產提供)
本版文/記者張媛