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5月7日,揚州市財政局、房管局聯合發出通知,今年7月1日起的一年內,該市個人購買成品住房將獲得房屋合同價款4%。至6%。的政府獎勵。
揚州房產新政一出,立即引起各方熱議和猜測:有人認爲,當前正處於房地產調控關鍵期,揚州新政很可能起到間接託市的作用,這與國家調控精神相悖;還有人猜測,揚州新政也會像佛山、蕪湖新政一樣,很快被撤消……揚州出臺這一新政究竟出於怎樣的考量?
雖然揚州市相關部門負責人澄清,該市出臺房產新政決非“救市”,而是旨在推進成品住房開發建設,不過“新政”依然擺脫不掉“放鬆”、“微調”的評價。
爲什麼說揚州“新政”是救市?
5月7日,江蘇省揚州市財政局、房管局聯合發出通知,對個人購買成品住房進行獎勵。按照通知規定,購房人最高可得到房屋合同價款6%。的獎勵。這也是繼今年佛山、蕪湖、上海之後,又一地方政府對房地產市場採取“行動”。
首先,相似背景將決定相同“救市”目的。北京中原市場研究部總監張大偉在接受媒體採訪時認爲,揚州出臺“救市”政策的原因之一,是應對房價下調和商品房成交量持續萎縮的現狀。
放鬆限購、稅費優惠、獎勵購房……雖然上述城市所出臺的微調措施各不相同,但其出臺的背景卻十分相似:市場銷售低迷、房屋成交量萎縮、土地收益減少。今年年初,揚州市相關統計數據顯示,2011年該市商品房銷售面積578萬平方米,比上年下降8.1%,與此同時,市區商品住宅庫存量目前已高達158.57萬平方米,同比增幅達88.1%。而“2015年要實現市區中心城區新建住房中成品住房比例達到40%的目標”壓力,更令揚州市政府存在拉昇銷量的“救市”衝動。
其次,以“剛需”之名,掩耳盜鈴。此次揚州所採取的政策爲“階梯式”獎勵辦法,其中購買90平方米及以下住房的獎勵幅度最大。這也被業內人士認爲是揚州樓市政策向剛需羣體傾斜的有力證據之一。其實,多個地方政府進行的樓市微調小動作均以支持剛需爲名,但是否真正支持卻有待考量。
從表面上看,現金獎勵可減少購房者購房負擔,更貼近支持之名。不過考慮到揚州市未在實施限購城市之列,獎勵對象有可能是剛需,也可能是投機購房者。同時,以總價100萬元商品房爲例,按照獎勵幅度最大的6%。計算,購房者也只能獲得6000元的獎勵,減負的意義不大。不過,“獎勵”信號一出會產生“政府指導”效應,在很大程度上改變購房者的購房預期,進而刺激成交。成交一旦回升,將會對尚不牢固的調控局面形成衝擊,房地產市場也將會再次偏離健康發展軌道,而這將有損剛需的長期利益。
最後,“微調”示範效應明顯,“停”而不懲,救市將“前仆後繼”。5月8日,蕪湖市再出“新政”,進一步提高了住房公積金最高貸款額度。這距蕪湖上一次新政被“叫停”不足百天。
新政一出再出凸顯地方政府對“微調”的執着。住建部此前曾表示,“玩小動作露頭就打”。但蕪湖的實例卻說明,在“土地財政”、“經濟增長”的壓力下,地方政府放鬆調控的願望依然強烈。簡單地叫停不足以令地方政府放棄微調的努力,更不會改變他們的“救市”初衷。新政的頻頻被叫停,只會令他們採取更加迂迴的策略進行“曲線救市”。
據記者瞭解,日前,先後有武漢、南昌、鄭州、瀋陽等多個城市採取調高住房公積金最高貸款額度政策,且上調的幅度在15%至25%之間。由於提高公積金額度的做法,符合國務院和住建部提出的“要支持居民購房的合理需求”,便可躲過“叫停”危險。但考慮到部分地方政府的救市初衷未變,就需要警惕這一政策演變爲開啓救市通道的鑰匙。
一方面,在一輪輪房地產成交量呈現“小陽春”中,剛需羣體逐漸成爲低迷樓市的成交主力軍;另一方面,最具代表性的一線熱點城市核心區域房價未見實質性回落,在這一複雜局面中,如何既支持剛需購房需求,又能繼續保持樓市調控不動搖,面對部分地方政府的躍躍欲試,中央政府應牢牢把好關。
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