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當時針再次臨近5月12日,哀傷不由地襲來,而讀者諸君一定知道哀傷所在。4年前,那場大地震令山河破碎,多少旖旎家園化為烏有,也令國人內心的傷痛揮之不去。如今,又一年祭奠到來,所幸逝者安息、生者自強不息,昔日廢墟已落成新的家園。而中國房地產報記者也於近日踏上了這片曾經承載了無數悲慟的土地,探尋她的重生路徑。在這裡,我們看到了新生活的美好願景,也見證了其間的艱辛與困惑。
-實習記者陳祥李楠成都報道
這裡是天府金彭、蜀漢名區,這裡是災情最重的10大區域之一。作為成都面積第二、人口第三的縣級市,彭州的受災地區主要集中在農村,其農房重建一直被作為重點工程而備受關注。
據悉,彭州在災後需要重建的農房總量約6.8萬戶,總規模近800萬平方米,其農房重建工程在成都市災後農房重建中體量最大,比例高達49.85%。而在2008年以前,彭州農房一年的建設量還不到100萬平方米。
值得注意的是,在體量龐大的重建工程中,彭州率先開展了土地銀行試點。此舉不僅促進了農民集中居住後生產方式的轉變,也破解了彭州災後重建自籌資金的難題。
求解自建房質量隱懮
據了解,彭州市農村住房重建共計67043戶。如今,459個農房重建點、總建築面積778萬平方米、總投資121億元的農房重建工程已經全面完成。
在重建農房的模式選擇上,彭州市主要采取統規統建和統規自建兩種方式。統規統建指的是由政府統一規劃建成小區,村民按人均35平方米無償分得住房;統歸自建則是政府統一規劃自建點,再以戶均2萬元的補貼扶持村民建房。
據悉,約有80%的村民選擇統規自建的方式進行重建。這些規模龐大的自建房對政府部門在施工監管和質量把關方面提出了挑戰。
此前,彭州市曾針對自建房屋專門出臺了“創新自建房質量安全監督體系”,並在《彭州市關於加強農村建房質量安全管理的意見》中規定,實行統規統建的中心村和農村居民點,均由具備法定資格的設計和施工單位承擔設計和建設任務,並應委托監理。實行統規自建的中心村和農村居民點,經統一立項、統一報建後,由鄉鎮政府按規劃審批,並對開工條件進行審查。鄉鎮政府須向建房農戶提供房屋設計圖,審查施工單位(或技術工匠)的資格和能力,並與質監機構加強銜接,統一受理施工合同備案、質監備案。
但有知情人士透露,由於統規自建房屋數量大、規模分散,在具體執行過程中,監管不力的情況時有發生。“鄉鎮政府承擔著審批、審查、設計甚至質檢等多重角色,一職多能很容易造成監管失效,自建房質量問題也由此而生。”上述人士說。
為此,彭州市專門開通針對農房重建過程中質量問題投訴的渠道,明確和公開投訴處理的責任主體和處理程序,發放到全市每個重建戶,並由紀委不間斷抽查投訴的受理情況。
土地銀行的融資杠杆
在政府統規統建的重建點,制度的創新讓其中一些重建點成為明星工程,磁峰鎮鹿鳴荷畔便因土地銀行這一模式變革而備受關注。
鹿鳴荷畔推出的土地銀行運作模式是農戶將土地以一個合理的價格存入土地銀行,再由土地銀行盤整和改造後租給龍頭企業和種植大戶,然後對農戶實行保底分紅。
土地銀行最早由鹿鳴荷畔試點,目前已在小石、湧華等五個村推廣。據悉,彭州市農房重建加上基礎設施配套共需資金逾100億元,通過土地銀行,彭州節餘近3萬畝宅基地,籌集了約55億元的重建資金。
然而,值得注意的是,由於重建資金需求的急迫性,地方政府在融資過程中往往急於求成,由此導致租賃企業頗為強勢,土地銀行在一定程度上缺乏對利息定價的話語權。
一位西南財經大學專注於研究土地權益的教授表示:“農民、土地銀行和企業在短期利益上已達成一致,但長期利益的衝突是未來土地銀行能否持續發展的重要隱患。隨著CPI的不斷攀昇,租金購買力不斷下降,農民的‘存地’意願將大幅度下降,但企業的土地使用合同卻長達二三十年。如果不能找到一條處理土地銀行、農民和企業三方長期利益衝突的途徑,土地銀行難以大規模推廣。”
不過地方政府也意識到了這一弊端。一方面對多家土地銀行進行聯合和重組,以形成規模效應;另一方面增加“存地”農民的收益。目前,彭州部分試點土地銀行地區的農民除了可以獲得“存地”的利息收入外,還能夠成為土地承包方的員工,獲得額外的勞務性收入。