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衆所周知,夫妻關係存續期間購買的房屋屬於共同財產,單方不可未經另一方同意隨意處置。但若房產證只登記在一人名下,具體情況將會有所變化,海口中院不久前就根據我國物權法的規定作出了有利於善意第三人的判決。
2009年5月,海口市秀英村周某將其名下一套房產,以市價賣給了張某。張某按照協議付完首款後入住。時至今日周某都未遵照協議約定將房產過戶給張某,無奈之下張某將周某起訴至法院要求其履行協議約定,不料周某反訴購房協議無效,反訴理由爲該房子爲婚後購買,應屬於夫妻共同財產,當初賣房之時未經得其妻同意,據此其單方與張某所訂協議無效。2012年3月海口中院作出終審判決,周某與張某之間的購房協議有效,雙方應繼續履行。
該判決的法律依據是什麼?想必很多讀者關心的不僅是周某與張某之間的協議,還包括了未經配偶同意就能把共有房子賣掉這一事實。其間有幾個關鍵要素,讓海口中院支持了張某的訴訟請求。
首先,該房產只登記在周某一人名下,張某對周某已婚事實並不知情,當時房屋的售價也與市場價格相適應,按照法律規定,張某對該房產屬於善意取得,周某就不得以房屋共有權人——也就是其配偶不知情爲由對抗善意第三人張某。
其次,買受人張某與周某訂立購房協議後已實際入住該房,根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”該條明確了購房者在未取得相關產權證明情形下,購房協議依然有效,受到法律保護,雙方應繼續履行協議約定。據此海口中院作出了保護善意第三人的判決。
海口中院提醒消費者,當遭遇賣房人以配偶不知情爲由主張合同無效時,善意第三人受法律保護,遭遇糾紛的消費者應懂得恰當運用法律武器維護自身權益。同樣值得注意的是,若夫妻婚後共有房產只登記在一人名下,這類房產可能會被他人善意取得。不知情的配偶雖無法取得房產,但可依據婚姻法司法解釋(三)第十一條的規定,向另一方請求賠償損失。(記者毛雷通訊員敖日丹楊陽)
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