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進入2012年,滬天價豪宅市場吆喝依然起勁,成交量卻可能不及兩年前76套的2009年以來最低值。
房價下行之時,上海16萬元超豪宅入市--新鴻基濱江凱旋門[最新消息價格戶型點評]3月23日開盤,開盤均價為16萬元/平,最高價達26.4萬元/平,堪比湯臣[簡介最新動態]一品。截至截稿時,只有一套成交記錄。
近期整個上海的天價豪宅市場成交走勢亦不樂觀。
從上海單價10萬元/平方米豪宅的成交情況來看,同策諮詢研究中心數據顯示,2011年累計成交124套,相比2010年全年的76套,逆勢實現成交量大幅上漲,表現出富裕階層尤其是富豪階層對於天價豪宅的增值及保值屬性的認同感。
在2011年的124套天價豪宅成交中,別墅豪宅成交66套,以上海紫園成交佔據主力,達到36套。華潤外灘九裡[最新消息價格戶型點評]苑、翠湖天地嘉苑、尚海灣豪庭[最新消息價格戶型點評]均達到10套以上,中建府邸後來者居上成交7套,湯臣一品表現稍微遜色,成交6套。
然而進入2012年,在滬天價豪宅市場"炒得熱"卻賣得冷。同策諮詢研究中心數據顯示,2012年1月~4月10日,單價10萬元/平方米豪宅項目成交量只有14套,其中別墅豪宅6套。從數據上推算,2012年天價豪宅市場的成交量可能不及2010年76套的2009年以來最低值。
究其原因,我認為主要有三方面:
其一,從全國范圍內政策的變化情況來看,盡管樓市調控已經呈現出定向寬松或局部放松的跡象,地方政府頻發"微調"信號,但是,在經濟增速預期放緩的市場背景下,中央層面關於調控的態度並未出現實質性松口,"去投資化"的政策仍將影響2012年豪宅市場尤其是天價豪宅市場的走勢。
其次,多數天價樓盤不願意通過價格方面的調整來實現銷售目的。這也是天價豪宅2011年下半年以來成交量驟降的原因之一。
最後,天價樓盤成交更多的是企業或樓盤有針對性的"圈層營銷"的結果。既然天價豪宅項目准備開盤逆勢迎接市場的挑戰,應該來說,對於首批低價開盤房源的客戶積累也已做到心中有數。當前天價豪宅只是開盤沒有成交量或者成交量很少,或是作為一個市場炒作點,為其後期樓盤推廣成交做鋪墊。