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5月7日上午,何阿姨拉著裝滿藥品的小購物車,頂著烈日步行20多分鍾,從上海軌道交通3號線長江南路站回到了位於新江灣尚景園[最新消息價格戶型點評]的家裡。
新江灣尚景園是上海首批兩處市級統籌公租房項目中的一個,周圍配套還不是很完善,菜場較遠,附近也沒有大型超市。居民出入主要依靠3號線,但小區與車站之間沒有短駁巴士,出門要麼步行,要麼坐5元錢的摩的。
當天,新江灣尚景園和同為首批市級統籌公租房項目之一的華涇馨寧公寓正式開始常態化供應。但是,記者在尚景園選房現場看到,前來選房的人並不多。
事實上,進入常態化供應階段後,相關政策已做進一步的調整:供應對象范圍統一擴大到工作單位或戶籍地在浦西各中心城區和閔行區的家庭及單身人士,單身人士也可自願組合承租二居室或三居室。
公租房『遇冷』
上海首批兩處市籌公租房累計房源為5100套,受理申請總量約2000戶,佔供應房源總量的四成左右。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生5月4日在參加『2012上海民生訪談』時說,『比我們預期要差一點』。
公租房『遇冷』的現象不只在上海,近期各地都爆出類似現象:武漢市去年在洪山區推出首批899套公租房,目前只有217戶入住,入住率僅有24%。
鄭州去年底面向社會公開配租1551套公租房,截至今年3月底遞交公租房申請的僅有628戶,不足一半。
租金、房型、交通配套、准入門檻過高被普遍認為是各地公租房遇冷的因素。何阿姨告訴記者,自己相信配套肯定會慢慢好起來,但『關鍵是租金不便宜,70平方米要2700元左右』。
不過,雖然申請量不如預期,但目前公租房的建設籌措步伐並未放慢。業內人士告訴記者,各地急於完成中央下達的保障房建設數量指標,目前依然在積極籌措房源。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑表示,公租房遇冷,很大原因是各地急於完成指標,而對如何利用保障房卻沒有給予足夠的重視,導致對公租房的布局沒有規劃統籌、項目沒有經充分的科學評估和『市場調研』就匆匆上馬。
『准市場租金』
根據上海確定的公租房租金『略低於市場價格』的原則,馨寧公寓每平方米月租金為42元多,尚景園為39元多。比如,新江灣尚景園一居室的建築面積約為50平方米,月租金約為1970元。兩居室的建築面積約為67?72平方米,月租金約為2540?2930元。
一位徐姓租客稱,雖然住在尚景園感覺穩定、乾淨,小區環境好,物業保安都挺好,但是作為公益性項目,租金實在有點高了。
漢宇地產高境二組的白城豐告訴記者,長江南路車站旁的美岸棲庭[最新消息價格戶型點評],其中65~68平方米的一房兩廳,租金在2600元左右,『今年租房市場並不太好,而且這附近出來的房源特別多,因此尚景園的租金水平並不佔優勢。』白城豐說,公租房貴在穩定,但目前對該門店的租賃業務並沒有產生影響。
但劉海生在上述訪談中強調,兩個公租房項目的經營公司都沒有降低租金的打算。原因就在於,上海市公租房運營管理實行『政府主導、市場化運作』,政府在前期已經有大量的資金、土地、優惠政策的投入,建成以後的長期運行要可持續,不能建得越多,政府補貼得越多。
陳傑認為,要求公租房提供比市價更優惠的租金,是對公租房的定位認識不清,把公租房當廉租房、福利房。在他看來,公租房必須堅持『准市場租金』,且至少不低於成本租金,以確保能夠回收投資成本。
租金補貼
但是准市場租金顯然對部分目標群體造成了壓力,陳傑表示,可以通過住房補貼撬動需求,補貼有不同來源、不同數量之分。
比如,對於高校、科研院所、醫院等單位的員工,如果收入較低,可以由單位出一些補貼。而具有戶籍的低保困難戶、失業或就業不穩定家庭,則由政府主導貨幣化租金補貼政策。
此前同樣遇冷的北京公租房,近日也迎來了補貼的利好。
4月27日,北京市下發通知,明確規定公租房租金補貼標准按照家庭收入及困難程度分為六檔,補貼金額從房租的10%到95%不等。該制度將於6月1日開始實施。
目前,北京市公租房租金基本在項目周邊房屋市場租金的80%至90%之間,且3年不變。加上補貼後,居民實際負擔租金相當於市場價格的4%至81%。
住建部部長姜偉新曾表示,我國住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式,這幾年以實物保障為主,經過今後幾年的努力,住房供求關系緩和以及住房租賃市場有了一定發展後,將逐步轉為以貨幣補貼為主。
陳傑透露,目前運營方對尚景園未來出租情況很有信心,認為隨著與地鐵線的短駁巴士的開通、周邊創業和軟件園區的建成與成熟、鄰近用人單位的團購需求不斷增加,入住率會不斷提高。他們預期,樂觀情況下,3~5年後尚景園出租率會接近飽和。
保本微利壓力
但是,眼下的空置不僅是巨大的公共資源損失,而且對運營公司的正常運轉以及長期的投資、回報都提出了挑戰。
根據上海市發布的《本市公共租賃住房運營機構組建辦法》,上海公租房運營機構要按照市場化機制運作,以保本微利為營業目標。
由於收益率的問題並未得到解決,在公租房建設運營初期,上海的數家公租房管理公司都是國有,比如尚景園的運營管理機構——楊浦區公共租賃住房運營管理有限公司,就是由楊浦區住房保障中心和楊浦國資衛百辛集團共同出資組建,上海市財政提供相應的資金配比。
楊浦區公共租賃住房運營管理有限公司有關人士告訴記者,目前股東方並未給公司下達經濟考核指標的壓力,只是要求公租房項目能夠平穩推進,否則按照目前的形勢,運營公司的壓力將會非常大。
陳傑告訴記者,按照上海的租金標准,只有在100%出租率的保證下,纔能實現4.5%的年收益率,並在多年後回收投資成本。『這還是毛租金,再扣除物業成本,壓力會更大。』上海的公租房在繳納了房租後,無需支付物業管理費。