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隨着住宅限購,商業地產成爲很多開發商的避風港。繼2011年全國商業地產完成投資額約1萬億元之後,2012年新的資金仍在源源不斷地注入商業地產領域。然而,商業地產的發展前景遠沒有外界想象的那麼好,泡沫正在悄然堆積。
高力國際物業服務公司評估和顧問服務部門總監大衛·福克納甚至預計,一旦資金斷鏈出現,一些開發商可能中途撤出,留下爛尾工程。福克納認爲,雖然中小地產商將是商業地產泡沫破裂的承受者,但事實上,真正“受傷”的將是普通投資者。記者調查發現,很多地產商是向市場出售而不是持有正在開發的商業地產。正略鈞策副總裁薛迥文表示,這意味着商業地產的泡沫風險將由普通投資者承受。
商業地產市場火熱
與住宅市場的冷清形成鮮明對比,商業地產卻是風生水起。限購、限貸、限價的大調控背景下,不少房企開始轉向商業地產。國家統計局發佈的數據顯示,過去一年全國商業地產表現突出,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長31.2%和46.3%,遠遠高於住宅市場14.4%的增幅。
而根據監測數據顯示,北上廣深四個一線城市以及成都、天津等重點城市,去年的商用物業售價和租金均呈上漲趨勢。
據世邦魏理仕的統計,2011年,北京寫字樓市場租賃交易異常活躍,甲級寫字樓空置率穩定在12.5%,創過去10年來歷史最低記錄。持續的市場需求及有限的供應量推動寫字樓租金不斷攀升,去年北京甲級寫字樓的租金水平同比飆升了48%,這使北京甲級寫字樓的租金幾乎達到東京的水平,後者甲級寫字樓租金在2011年總體上沒有變化。
受租售價格上漲的刺激,2012年,不僅商業項目在建速度加快,供應增加,而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域。
商業地產恐被納入調控
而大量房企涌入商業地產同樣引起了業內的擔憂,湖北省社科院專家葉學平表示,住宅市場限購,商業地產迎來春天,但參與者要理性看待這一市場。
葉學平透露,目前在北京、上海等城市,商業地產已出現一定泡沫,相關管理部門正考慮將商業地產納入調控範圍中來。他提醒,商業地產是商業加房地產開發,專業性要求更高,“商業地產的利潤大,大家都在跟隨,如果失去了理性,也許今天的住宅地產市場可能就是明天的商業地產市場。”
陽光新業集團副總裁吳堯認爲,除了供應量過大以及信貸受限等問題外,商業地產面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏等方面。“一些從住宅開發轉型商業地產的企業,特別是2008年以後纔開始進軍商業地產領域的企業,未來將面臨許多問題。”他預測,從今年三季度起,商業地產的泡沫問題將會逐漸暴露。
中小投資者承擔風險
目前,儘管很多開發商都宣稱要持有商業地產,以實現租金收入和銷售收入的平衡,但這些公司的年報卻顯示,多數地產商開發商業地產仍是爲了快速銷售,回收現金。
記者調查發現,很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。薛迥文也表示,在那些商業地產項目大量同質重複建設,短期內消費能力又沒有大幅上升的城市,如果開發商將商業地產大量轉售給普通投資者者,無疑是將風險轉嫁給後者。
事實上,向小業主散售商業地產的行爲歷來頗具爭議。包括萬通地產在內的諸多開發商都試圖通過新金融平臺融資,進而減少散售商業地產的數量,以避免給中小投資者帶來較大的風險。一些業內專家則提出,引入地產私募基金,用基金來持有商業地產是一種比較好的處理方式。
世茂股份(12.01,-0.03,-0.25%)首席財務官陳汝俠曾透露,地產私募基金往往兩三年內就要退出,而商業地產要取得回報,需要的時間遠遠要多於3年。這使得商業地產的開發商很難利用私募等房地產金融創新平臺來獲得資金。
在這樣的背景下,如果房地產公司本身出現資金鍊缺口,那麼賣掉一部分所持有的商業項目換取現金流,甚至依靠銷售項目獲取資金,幾乎成爲開發商的唯一出路。而在這樣的背景下,中小投資者會因爲投資商業地產而冒將更多的風險。
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