|
||||
美國聯邦住宅貸款抵押公司(即房地美)是美國爲數不多的政府支持企業,在始於2007年的次貸危機期間遭遇重創。房地美3日公佈的財報顯示,公司今年第一季度實現利潤5.77億美元,爲連續第二季度盈利。這似乎爲房地美帶來了一線曙光,但沉重的財務負擔和加速的人才流失仍是房地美頭上難以驅除的陰霾。
積重難返
根據房地美當天公佈的財報,當季利潤加上持有的可出售抵押貸款證券,房地美當季總可支配收入達到17.89億美元,但當季要向美國財政部返還的優先股股息高達18.07億美元,因此還需向財政部申請約1900萬美元援助資金。當這筆資金到位,美國政府對房地美的救助總額預計將達723億美元。政府援助資金的年利率高達10%,也就是說一年需向財政部支付72.3億美元股息,而房地美歷史上僅有一年的年利潤超過這一數值。
房地美在財報中坦承,長期來看,公司不可能創造足夠的淨利潤或總可支配收入,向財政部申請的援助資金可能會越積越多,希望財政部可以免除部分費用。截至目前,房地美已經支付了約183億美元股息。
美國財政部曾提議,爲避免陷入嚴重債務問題的貸款購房者停止償還貸款(止贖),將對房地美和房利美(“兩房”)持有或擔保的抵押貸款本金減記進行補貼,“兩房”每減記1美元抵押貸款本金,可獲得財政部0.63美元補貼。“兩房”監管機構美國聯邦住房金融署測算後表示,此舉可爲“兩房”節省17億美元損失,但財政部爲此需拿出38億美元。該機構代理署長愛德華·德馬科認爲,住房抵押貸款本金減記既沒有必要也沒有效率,因此並未接受財政部的提議。
從房地美的財報來看,當季利潤比去年第四季度下降6.8%,這主要是由於抵押貸款利率更低,導致利息收入下降,同時由於更多房產折價出售或停止償還貸款,導致房地美持有或擔保的抵押貸款支持債券價值受損。
不過從長期來看,貸款拖欠率呈下降趨勢,貸款申請人信用評分呈上升趨勢,止贖情況正在逐步好轉。財報顯示,房地美持有或擔保的資產中約30%是2005年到2008年發放的住房抵押貸款,這部分貸款申請人的信用評分加權平均值爲723分,嚴重拖欠率(連續三次或以上未能按時還款)高達8.93%,當季虧損的88%來自於這部分業務;而2009年以後發放的住房抵押貸款比重爲54%,貸款申請人的信用評分加權平均值約爲760分,嚴重拖欠率僅爲0.34%。隨着此類資產比重不斷增加,未來財務狀況將有所好轉。
人才流失
次貸危機以來,美國各界對改革住房金融體系的呼聲日益強烈。美國國會不希望政府支持企業過多幹預市場,因此要求“兩房”削減業務規模和高管薪酬。根據美國聯邦住房金融署今年2月份向美國國會提交的計劃,美國政府要執行“建、減、保”三大戰略目標。第一個目標是致力於爲二級抵押貸款市場建立新的基礎設施架構;第二個目標是逐步縮減“兩房”在市場中的主導地位,同時簡化和收縮兩個公司的運營活動;第三個目標是保持阻止住房止贖活動的能力,以及保持對新融資和再融資活動提供信貸資金。
儘管這三個目標在執行中可能會有矛盾,但“兩房”瘦身已是共識。業務規模江河日下,優秀人才也加速流失。美國聯邦住房金融署3月份宣佈,“兩房”高管薪酬今年將比2008年減少近75%,並計劃將新首席執行官年薪定爲50萬美元。
“兩房”的12名高管在2009年和2010年的工資與獎金總額高達約3540萬美元,其中房利美首席執行官邁克·威廉姆斯兩年薪酬共930萬美元,同期房地美首席執行官查爾斯·霍爾德曼的薪酬也高達780萬美元。與政府公務員相比,“兩房”高管薪酬確實偏高,德馬科2011年年薪僅爲24萬美元,美國總統奧巴馬的年薪也僅爲40萬美元。但2007年房利美和房地美首席執行官薪酬分別高達1220萬美元和1050萬美元,新方案執行後“兩房”高管薪酬要比美國銀行、花旗銀行、摩根大通銀行和富國銀行等美國私人金融機構高管薪酬平均值低約50%。
目前,包括威廉姆斯和霍爾德曼在內的多名“兩房”高管已經表示今年將離職。另外,由於整體業務規模呈下降趨勢,2011年上半年房地美離職率高達13%,高於之前五年平均值8.5%;房利美離職率也升至11%,高於之前三年平均值6%。(記者王宗凱陽建)
|
||