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作爲“紅五月”的首波行情,“五一小長假”成爲開發商重要銷售節點。但是,今年五一小長假北京新房、二手房市場表現冷熱不均。據鏈家地產、亞豪機構等機構的統計顯示,2012年五一假期,北京市二手房住宅成交量爲347套,較去年五一的假期成交上漲66.8%;新房住宅成交522套,同比去年下降56.1%,一二手住宅合計成交869套,爲2009年以來的最低值,比去年下降了37.8%。
□新房遇冷
新房成交疲軟下滑近六成
亞豪機構統計數據顯示,五一期間(4月29日-5月1日)北京商品住宅期房、現房共成交522套、6.9萬平方米,相比清明期間(4月2日-4日),成交套數增長13.0%,成交面積增長45.2%;但同比去年五一假期(2011年4月30日-5月2日),成交套數和成交面積則分別減少了56.1%、38.4%。
與清明小長假相比,儘管五一期間住宅成交量有所上升,但是仍在低位水平徘徊,日均簽約量僅爲174套,之前三四月份的日均交易量都在260套以上。亞豪機構副總經理任啓鑫分析,除了探親流、出遊潮等假期傳統利空因素影響之外,五一假期之前的供應萎縮,很大程度上限制了需求的釋放,這纔是導致五一期間樓市交易量下滑的主因。
“鏈家地產”市場研究部陳雪認爲,今年五一假期,新房住宅的成交量相比往年大幅減少,一方面是因爲剛需在前兩個月已經有了一定程度的釋放,而整體觀望情緒依然存在;另一方面,新開市項目在結構和定價上都還不足以吸引購房者繼續入市。
8項目五一小長假扎堆入市
隨着樓市傳統銷售旺季的到來,北京新房供應在近日激增。今年五一小長假前後,北京新房市場取得預售證項目明顯增加。亞豪機構統計數據顯示,五一期間(4月29日-5月1日)北京市共有8個項目開盤入市,包括冠城大通瀾石、鴻坤理想城、富力·盛悅居等,全部爲老項目後期推新。8個項目累計新增商品住宅供應2084套,供應面積22.7萬平方米,相比清明期間(4月2日-4日)供應套數、供應面積分別大增779.3%、146.9%;同比去年五一期間(2011年4月30日-5月2日)套數增長176.4%,面積增長36.9%。
五一期間(4月29日-5月1日)的8個開盤項目中,鴻坤理想城此次定價僅17500元/平米。位於通州的華業·東
方玫瑰開盤均價僅13500元/平方米,富力·盛悅居、北京城建·N次方、鷺峯國際3個項目爲50年產權的商住樓項目。
北京中原市場研究部統計顯示,預期在5月入市的項目達到27個,其中不乏一些熱點項目,包括大興區的保利春天裏、聯港·幸福灣,通州區的合生·濱江帝景,昌平區的首開國風美唐、路勁·世界城等定位剛需的項目均將在5月份踊躍低價入市。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計,隨着各項針對首套購房優惠的政策逐步落地,5月北京純商品住宅成交量有望突破7000套,將創15個月內成交量的新高;整體房價下降趨勢依然存在,但由於部分項目新一期產品出現升級,價格出現小幅回漲,全市5月均價將穩定在每平米2萬元左右。
□二手房成交反彈
二手房成交同比大幅上漲
來自北京市住建委網站最新更新的數據,2012年五一假期(2012.04.29-05.01),北京市二手房住宅成交量爲347套,較去年五一假期(2011.04.30-05.02)的208套成交相比上漲66.8%。
事實上,節後的二手房成交一直在逐步回溫,尤其是3月份,二手房成交量攀升到一個新的高度。來自多家統計機構的數據顯示,3月份北京二手房簽約量達到了11112套,這一成交量是限購以後的第三個突破萬套月,4月份的二手房成交量雖然不及3月份,但也延續了3月份以來的回升態勢,二手房簽約爲9964套,同比去年上漲了6.4%。
二手房門店的經紀人告訴記者,五一假期期間有不少新掛牌的房源,記者也在三天假期中接到了數十個二手房的看房電話。“我們這新掛牌一個特別好的房源,性價比很高,均價不足28000元/平方米,在三環內這地段非常難得,如果想要,請儘快過來看房。”經紀人向記者強調。
剛需仍是回溫主力
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,今年五一假期的成交量還是非常可觀的,尤其是從今年五一假期期間的新增房源量和新增客戶量來看,春節之後樓市的回暖勢頭依舊在持續。不少近期有購房意願的購房人也趁此假期四處看房,五一假期期間,新房的售樓處和二手的中介門店,客戶看房量和諮詢量都明顯增多。
對於成交可觀的原因,胡景暉認爲,房價的明顯回落,首套房貸利率的下調,以及稅費優惠政策向首次購買90平米以下中小戶型購房人的傾斜,促使了首次置業人羣購房意願的整體回升,成交量也隨之回暖。
“鏈家地產”市場研究部陳雪認爲,今年五一假期成交與去年相比呈現明顯上漲的趨勢,主要的原因是去年處於第三輪宏觀調控的初期,市場觀望濃厚,因此導致整體成交明顯走低。今年4月份成交量處於3月上漲後的回穩期間,且經過一年多的調控,消費者觀望情緒有所緩解,促使假期成交量走高。
租賃市場漸入淡季
成交量可觀的同時,租賃市場卻漸入淡季。記者在調查中發現,二手房門店中租賃組經紀人的業務量下降不少,在租賃組工作的小王表示,目前的租賃業務較少,出現量價齊跌的態勢。來自鏈家地產的統計數據也證明了這一點,數據顯示,4月份北京租賃市場日均成交量環比下降23%,而去年4月份環比降幅僅爲16%,租賃旺季提前結束。
根據鏈家地產市場研究部統計,朝陽、海淀和豐臺區是租賃成交量最大的三個區域,佔比分別爲32.6%、14.9%和13.1%,城區租賃仍是主力地區。鏈家地產市場研究部分析師陳雪表示,4月份租賃市場成交量消退的幅度較大。從整個租賃旺季的成交來看,3月末就出現了租賃成交逐漸回落的現象,主要由於今年租賃旺季需求的整體水平就低於以往,經過春節後一段時間的釋放後,步入租賃淡季的時間要更早。並且今年租賃市場的供需關係有所緩和,需求吸收的能力更強,也導致租賃高峯期的縮短。
另外,4月全市平均租金爲3505元,環比小幅回落0.4%。陳雪認爲,雖然4月平均租金降幅還不是十分明顯,但已經出現租金回落的趨勢。其中,需求量最大的60-90平方米的戶型平均租金下降1%,主力戶型租金的回落也將帶動全市平均租金的下降。同時,根據鏈家地產市場研究部統計,4月份租賃新增房客源比例爲1:2.5,比3月的1:2.6略有下降,供需關係有所緩和,但是着急租房的人羣明顯減少,使得實際成交難度整體上升。隨着租賃市場步入淡季,未來租金回落的趨勢會進一步體現。(邢飛桂瑰)
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